BOLETÍN DEL 15 DE NOVIEMBRE DE 2004
 
 
España y vivienda
 
Comunidad de Madrid
 
 
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España y vivienda
 
Consultora británica culpa al precio del suelo
Redacción PVDM (Madrid) - 14 de noviembre de 2004
 
 
Según un estudio elaborado por la consultora internacional Ec Harris del que se ha hecho eco el periódico El Mundo, los costes de construcción en España son un 40% inferiores a los de la media de los países de la unión monetaria europea (la zona euro). El informe indica que el precio de edificar en nuestro país es considerablemente inferior al de países como Francia, Holanda, Irlanda o Italia, y llega así a la conclusión de que la subida de los precios se debe más bien a la subida del precio del suelo, ya que el coste de los materiales y la mano de obra han mantenido cierta estabilidad.

Ec Harris es una consultora de origen británico, con oficinas en 20 países y más de 2.000 empleados, que asesora a empresas de todo el mundo en temas inmobiliarios e industriales.

La ley del suelo de la Comunidad de Madrid ha sido muy criticada por expertos en materia de vivienda por influir al alza en el precio del suelo debido a su mecánica de valoración. De forma resumida, según la actual ley, en Madrid el suelo rústico se valora en el momento de la venta según el precio que se estima tendrá cuando se convierta en urbanizable (cuando tenga calles, suministro eléctrico, etc.). Podría resumirse coloquialmente con la expresión “como valdrá más en un año, vale más ahora”. De esta manera, cuando el mercado está en una época alcista como la actual, la propia ley introduce una plusvalía “artificial” en el momento de la venta del suelo que contribuye a inflar el precio final de las viviendas. Algunos políticos y especialistas en vivienda, como la actual Ministra de Medio Ambiente y doctora en Ciencias Económicas, Cristina Narbona, calificaron en su día este sistema de valoración de “perverso”.

El punto citado fue uno de los que se introdujeron en la reforma de la ley del suelo llevada a cabo por el Partido Popular en la Comunidad de Madrid, en noviembre de 2001. La reforma se hizo en plena época alcista del precio de la vivienda iniciada por el “efecto euro”, y no deja de ser "casualidad" que se aprobara, gracias a la mayoría absoluta del PP en Madrid, justo antes de la introducción de la moneda europea en enero de 2002 (que supondría el fin de la escalada de precios por este motivo). En otras palabras, todo parece indicar que los políticos y gobernantes del PP en Madrid, en vez de introducir cambios en la ley del suelo para corregir los graves efectos que supuso el euro sobre los precios de la vivienda, diseñaron una para que, aprovechando la época alcista, los fuertes incrementos de precios se mantuvieran aunque el efecto euro hubiese terminado.

No es de extrañar entonces que Madrid, aunque no tenga barreras geográficas, ostente el lastimoso título de ser la región donde más se ha encarecido la vivienda desde el año 2000 en todo el mundo. Al frente de la Comunidad de Madrid cuando se reformó la ley del suelo estaba el actual alcalde de la ciudad, Alberto Ruiz Gallardón.

 
 
La política del poder
El País Semanal (Madrid) - 06 de octubre de 2004
 
En 1910, un adversario político de Lenin dijo de él que no se podía tratar con un hombre que "está con la revolución las veinticuatro horas del día, que no tiene en la cabeza más que ideas sobre la revolución y que ni siquiera cuando duerme sueña con otra cosa que con la revolución". Años después Nikita Jruschov declaró ante un vitoreante público de miembros del Partido Comunista que "un bolchevique es una persona que se siente bolchevique incluso cuando duerme". Tomo las dos citas de un libro aterradoramente hilarante: Koba el Temible, de Martin Amis. Amis sostiene que los bolcheviques eran fanáticos que aspiraban a que la política estuviese en todas partes y en todo momento, a que fuese un elemento omnímodo y omnipresente en la vida cotidiana de los ciudadanos: en suma: aspiraban a la politización del sueño. Lenin no satisfizo del todo esa aspiración; Jruschov tampoco. Quien si lo hizo fue Koba el Temible, o sea, Stalin. Resultado: la conversión de los ciudadanos en súbditos, uno de los regímenes políticos más barbaros de la historia y 20 millones de muertos.

Desde hace tiempo, uno tiene la impresión de que aquí también están tratando de politizar nuestro sueño. Nos despertamos y ponemos la radio: política; vamos a comer y abrimos el periódico: política; mientras cenamos miramos de reojo la televisión: política. Política avasalladora, omnipresente y omnímoda. La cantidad de horas que los medios de comunicación españoles dedican a la política es fabulosa. Los políticos, por supuesto, están contentísimos: ahí les tienen, todo el día en el candelero, exhibiéndose a tiempo completo como reinas de la belleza o estrellas mediáticas, cuando en realidad deberían comportarse como discretas asistentas, esas eficacísimas señoras que nos limpian la casa para que nosotros podamos dedicarnos a las cosas serias de la vida: a follar; a jugar con los niños, a leer, a ir al cine. Pero nuestros políticos no se conforman con hacer política incluso cuendo duermen; quieren que la hagamos también nosotros: quieren politizar nuestro sueño. Quien no accede a ello, quien se niega a alinearse con unos o con otros, quien ingenuamente quiere mantener su independencia, es acusado sin falta de frívolo, de ambiguo, de irresponsable, de cobarde o de las cuatro cosas a la vez. El resultado es que nuestra clase política propende peligrosamente al fanatismo; de esta propensión se derivan sus dos defectos más aparatosos: la intolerancia y el sectarismo. Intolerancia: si alguien discrepa de mí, no lo hace por que mis ideas son un error, sino porque es un cabrón, y su discrepancia, una forma velada de agredirme. Sectarismo: si el partido rival hace una cosa, hay que declarar que está mal hecha, aunque uno sepa que está bien hech; si mi partido hace lo contrario, hay que declarar que está bien hecho, aunque uno sepa que está mal hecho.

Pero me estoy equivocando de palabra: la palabra no es política; es poder: Dice George Santayana que un fanático es quien redobla sus esfuerzos conforme olvida sus objetivos. Cada vez más propensos al fanatismo, muchos políticos españoles tienden a olvidar que su objetivo debería consistir en trabajar para que los ciudadanos podamos dedicarnos a follar, a jugar con los niños, a leer, a ir al cine; pero siguen redoblando sus esfuerzos. ¿Para qué? Para conseguir el poder: La palabra no es política: es poder. El político medio español parece aspirar a estar con el poder las veinticuatro horas del día, no tener en la cabeza más que ideas sobre el poder y no soñar con otra cosa más que con el poder: El 95% del tiempo abrumador que en teoría se dedica en la radio, la prensa y la televisión a hablar de política se dedica en realidad a hablar de poder: Poder y política no son lo mismo; no hay política sin poder, pero sí poder sin política: ese poder misérrimo, huérfano y desesperado que nuestros políticos conservan en un mundo cada vez más globalizado en el que cada vez tienen menos poder real. Pero ahí siguen, preocupados únicamente por él: por como alcanzarlo, por cómo recuperarlo, por cómo aumentarlo, olvidando por completo para qué sirve.

Es lógico que se hable tanto de la política del simulacro, pero más lógico sería en nuestro caso hablar de un simulacro de política. Porque, en vez de ocuparse de salir en la tele y de politizar nuestro sueño, lo que de una puñetera vez deberían hacer los políticos es dejar de hablar del poder y empezar a hablar de verdad de política; y luego hacerla. A lo mejor entonces nosotros también nos sumaríamos a la discusión. Mientras tanto, por favor, no nos vengan con la monserga chantajista de que criticar a la clase política es una forma de desprestigiar la política y de socavar la democracia; quienes socavan la democracia y desprestigian la política son los políticos que confunden la política con el poder: Aquí y ahora, en esto como en todo, Nicanor Parra sigue teniendo razón: "La izquierda y la derecha unidas jamás serán vencidas". Sabemos cuál fue el resultado de la politización del sueño; ya veremos cuál será el de la política del poder.

Javier Cercas

 
La locura de la vivienda
ABC (Madrid) - 14 de noviembre de 2004
 
 
Las declaraciones sobre vivienda han llegado esta semana a convertirse en una auténtica locura y contradicción. Y los mensajes provocan un auténtico desconcierto a los promotores, las entidades financieras y los ciudadanos. Además, se se trata de una actividad económica sobre la que no se pueden permitir muchas bromas, ya que la construcción, unida al inmobiliario, es en estos momentos el sector que sujeta el crecimiento español.

El Banco de España a través de su subgobernador, Gonzalo Gil, ha pedido a bancos y cajas que tengan mucho cuidado con los préstamos hipotecarios que conceden, actualmente su más firme línea de negocio, recomendándoles incluso que se abstengan de financiar más del 80% del precio de la vivienda. El Banco de España lleva meses alertando del alto riesgo de las hipotecas para el sector financiero, pese a la morosidad bancaria sigue en mínimos históricos. También se preocupa por la alta deuda de las familias, obviamente por las hipotecas, pero que casualidad, en otras estadísticas también se ve como ha subido mucho la riqueza familiar, evidentemente por los pisos comprados. Imposible aclararse.

El vicepresidente Pedro Solbes ha anunciado que está preparando medidas para favorecer los cambios de hipoteca con menores costes, lo que atenta directamente contra este negocio de bancos y cajas, y además incentiva las compras y las solicitudes de créditos. El PP ya hizo movimientos en este sentido y ahora Solbes quiere seguir en la misma línea y alega lo mismo que el Banco de España, que hay demasiada concentración de riesgo en el hipotecario, sólo que el vicepresidente se refiere a los ciudadanos y el banco que preside Caruana se refiere al sector financiero. Además Solbes olvida la alta fiscalidad que rodea la compra de una casa, que le llena cada año las arcas del Presupuesto y me refiero al IVA.

Pero no terminan aquí las contradicciones. Esta semana el Fondo Monetario Internacional (FMI), que dirige Rodrigo Rato, le larga al Gobierno la recomendación de que reduzca incentivos fiscales a la compra de viviendas porque, a su juicio, ya no son necesarios dado el aumento imparable de la demanda. En cierta forma, Rato hace suyo aquel primer mensaje de la ministra Trujillo de que habría que ir recortando desgravaciones por la compra de vivienda y aumentando las ayudas directas, que Solbes tardó exactamente dos minutos en decir que no era una idea madura. De locos. Rato y Trujillo piensan igual.

Por si todo esto fuera poco, también esta semana una enmienda del PNV a los Presupuestos, que han aprobado todos los grupos excepto el PSOE, ha dejado tiritando los recursos de la ministra de Vivienda al obligarla a repartir 600 millones entre las Comunidades. Lo que la faltaba para un plan que no sale.

No hace falta ser Einstein para pensar que hay muchos sectores económicos, y este uno de ellos, que cuanto menos opinen y menos intervengan los poderes públicos, casi mejor. O bueno, que intervengan pero de verdad, sobre el problema de fondo, que no es otro que el precio del suelo con el que se financian los Ayuntamientos y Comunidades, lo que nunca hacen en serio porque son parte de ellos.

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La deuda de los españoles creció más del doble que en la UE
Europa Press (Madrid) - 14 de octubre de 2004
 
 
El endeudamiento de las familias españolas creció un 40,2% entre 2000 y 2003, más del doble que el incremento medio registrado en el conjunto de la zona euro (17,2%), según datos del Banco de España a los que tuvo acceso Europa Press.

De esta manera, España se sitúa en los primeros puestos de la Eurozona en cuanto al aumento del endeudamiento de los hogares, sólo por debajo de países como Holanda, donde la deuda de las familias creció en este periodo un 69,7%, Portugal (48,4%) e Irlanda (47,85).

En el resto de países de la Unión Monetaria, el crecimiento del endeudamiento de las familias se situó por debajo del crecimiento medio en el conjunto de la zona euro. En concreto, Finlandia registró entre 2000 y 2003 un aumento del 15,7%, seguida de Italia (10,7%), Austria (7,9%), Francia (7,8%), Alemania (6,1%) y Bélgica (3,3%).

TASA DE AHORRO.

Por su parte, la tasa de ahorro de los hogares españoles creció en este mismo periodo un 0,8%, el mismo porcentaje que la media de la zona euro. Junto con España, Austria (0,1%), Francia (0,2%) e Italia (0,3%) son los países donde menos aumentó esta variable entre 2000 y 2003.

Por el contrario, el mayor incremento se registró en Holanda, con un aumento de la tasa de ahorro de las familias del 4,4%, pese a que este país es en el que más aumentó el endeudamiento de los hogares en este periodo (un 69,7%). En esta misma línea, Portugal, el segundo país donde más creció la deuda de las familias (48,4%), es el tercer estado donde más aumentó la tasa de ahorro, con un incremento del 1,6%.

A continuación, figuran Finlandia (1,7%), Bélgica (1,3%) y Alemania (1,1%). Por el contrario, Irlanda, con un descenso del 0,9%, es el único país de la zona euro en el que se ha producido una caída de la tasa de ahorro familiar.

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El BDE advierte a los bancos sobre el riesgo hipotecario
Cinco Días (Vigo) - 12 de noviembre de 2004
 
El Banco de España lanzó ayer una nueva advertencia a la banca sobre el acelerón de las hipotecas, justo el día en que se difundió que en septiembre marcó récord desde 1990, del 25,3%. Reclamó a las entidades que no den hipotecas por encima del 80% del valor de la vivienda y que vigilen las vías de financiación para respaldar estos créditos ante un cambio brusco del entorno económico.

El Banco de España ve con malos ojos que concedan créditos hipotecarios por encima del 80% del valor de la garantía, es decir, del precio tasado de la vivienda. Pese a que es un límite prudencial preestablecido, hay 'indicios' de que algunas entidades no lo respetan y de hecho 'sabemos que en algunos casos' no lo hacen, dijo ayer el subgobernador del supervisor bancario, Gonzalo Gil, en unas jornadas organizadas por la Asociación de Periodistas de Información Económica (APIE) y Caixanova en Vigo.

'Es un aviso preventivo', sentenció. Hay que 'vigilar el importe máximo' del préstamo según la garantía real y 'aumentar la calidad crediticia', señaló. Lo que no dijo es que una parte importante de entidades no suele cumplir con este límite o para hacerlo, a veces, recurre a inflar la tasación del piso que se hipoteca. Los bancos han sido los más activos en crecimiento hipotecario en los últimos meses.

Alertó, asimismo, de los 'riesgos' que supone el 'alargamiento en el plazo de vencimiento' de las hipotecas que ofrecen algunas entidades -el BBVA tiene un préstamo con esta posibilidad-, así como de un 'aumento en el crédito a promotores' que en junio marcó un incremento récord del 43%.

Fue más allá e hizo una tercera advertencia: tanto los bancos como las cajas están recurriendo de forma 'fuerte' y 'persistente' al mercado interbancario o a emisiones de deuda (subordinada, preferentes, etc.) para captar recursos que puedan financiar esta escalada hipotecaria. Esto ocurre porque ya no captan los suficientes depósitos de clientes como para respaldar estos créditos. Gil señaló que 'hay que analizarlo' porque provoca cambios en la estructura del pasivo de las entidades.

Es el enésimo aviso que el Banco de España lanza a las entidades para que moderen el crecimiento de las hipotecas. El último fue en junio. Aunque ayer el número dos del supervisor bancario fue mucho más duro y más prolijo que en anteriores mensajes. Si se prolongan en el tiempo estos factores, unidos al creciente endeudamiento de los españoles, 'aumentará la vulnerabilidad' de las familias ante 'acontecimientos económicos no favorables'.

En su exposición habló también de las nuevas normas internacionales de contabilidad (NIC). Y avanzó que el Banco de España aprobará la circular definitiva que modificará al 4/91 y fijará las nuevas reglas para el mercado español en el último consejo de noviembre.

La institución ha intentado 'evitar rupturas bruscas' con el sistema anterior, dijo para justificar que mantiene un sistema de provisiones contra insolvencias que no existe en otros países europeos.

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Viviendas vacías, un universo complejo
El Mundo (Su Vivienda) (Madrid) - 12 de noviembre de 2004
 
 
Periódicamente, desde posiciones políticas distintas, se plantea la penalización de las numerosas viviendas vacías como solución a los agudos problemas de acceso a la vivienda. El censo del año 2001 establece que en Madrid existían 306.556 viviendas vacías, un 40% más que 10 años antes. Aparentemente un gran escándalo en una ciudad en la que acceder a una vivienda representa un serio problema para muchos de sus habitantes. Pero el problema es que bajo esa acepción de viviendas vacías existe tal variedad de situaciones que resulta difícil hablar de ellas como algo unitario.

Para profundizar en el conocimiento de esas viviendas se han llevado a cabo investigaciones en algunas ciudades españolas: Madrid, Barcelona, Murcia. En Enero de 1997, la Comunidad de Madrid realizó una encuesta que permitía avanzar algo en el conocimiento de esa situación. El resultado fue contundente, en la fecha de referencia del Padrón un 32% del total de las viviendas consideradas vacías en el Padrón de Habitantes de 1996 estaban ocupadas, lo que representaba una cantidad de 89.000 viviendas.

Naturalmente, la primera cuestión que se plantea es porque existía un error tan elevado en una operación censal que supone más del 4% de todas las viviendas de la comunidad. La explicación estaría tanto en la actitud de los usuarios de esas viviendas como en la forma como se realiza el censo. Una parte de esas viviendas falsamente vacías eran el alojamiento de una familia de dos miembros con ocupaciones que les mantienen fuera de su casa la mayor parte del día. Por más que los agentes censales volvieran a consultar, como era preceptivo, se encontraban que nadie respondía a sus requerimientos, con lo que se anotaba como vacía.

Pero también existe un rechazo por parte de algunos usuarios o propietarios de esas viviendas a declararlas como ocupadas, de todos es sabido que algunos caseros ofrecen una alternativa diferenciada a los inmigrantes alquilados: con empadronamiento o sin empadronamiento, cobrando alquileres diferentes en cada uno de los casos. Finalmente hay que considerar el frecuente deslizamiento de una condición de segunda residencia a otra de vivienda vacía. Resulta especialmente significativo que una de las proporciones más elevadas de viviendas vacías se dé precisamente en los distritos centrales de Madrid, en los que a su vez aumentan las viviendas secundarias, como en cualquier gran ciudad europea. Los habitantes de algunas de esas viviendas están censados en otro lugar, ya sea fuera de Madrid o en la periferia de la ciudad, con lo que esa vivienda secundaria puede aparecer fácilmente como vacía.

¿Pero qué pasaba con el resto de las viviendas consideradas vacías? El 39,6 % estaba en esa situación por la simple razón de que estaban ofertadas en venta o en alquiler en el momento del recuento padronal, lo que representaba el 4,9% del total del parque de viviendas de ese año. Es lo que se llama un vacío técnico, imprescindible para que funcione el mercado y que en ese caso no era demasiado elevado, si se lo compara con otras ciudades. La existencia de una cierta proporción de viviendas vacías es imprescindible para que pueda funcionar el mercado. Nadie se traslada al día siguiente de haber adquirido la casa, y con frecuencia incluso las viviendas en alquiler están vacías durante un periodo cuando cambian de inquilino. Es una proporción que puede variar según la situación del mercado, pero que siempre contribuirá a sumar un elevado número de viviendas al cómputo de las vacías.

Finalmente, un 28,6% de las consideradas vacías, estaban en esta situación y no eran ofertadas para la venta o el alquiler. Representa todavía una proporción considerable, pero su casuística era tan variada que resultaría difícil poder actuar sobre ellas. En un tercio no se consiguió saber por qué estaban vacías, ya que nadie supo o quiso dar cuenta de su estado y, en la cuarta parte, sólo se logró la manifestación de que eran motivos particulares. El resto, algo más de un tercio, se abría a una diversidad de situaciones entre la que predominaba el estar en obras, el ser una ruina o el estar en litigio.

Naturalmente las condiciones del parque residencial han cambiado de forma notable desde el momento que se realizó la encuesta hasta nuestros días. Algunos agentes inmobiliarios manifiestan que puede existir un 15% de adquisiciones con carácter puramente especulativo, lo que llevaría a explicar el aumento que se ha dado de este tipo de viviendas desde 1996 hasta la actualidad, pero hay que tener en cuenta también que una buena parte de esa inversión especulativa lo único que hace es retardar su entrada al mercado, ya que por lo general se han comprado en plano y se venden después de construidas, para recomenzar la operación con otra promoción.

Con esta situación no es de extrañar que el Ayuntamiento de Madrid tuviera que echarse atrás en su intento de fiscalizar las viviendas vacías con un impuesto extraordinario. La operación naufragaba, por la dificultad de definir claramente el estatuto de vivienda vacía sobre el que había que actuar. No se puede elevar un concepto censal a una situación fiscal sin más. Pero sobre todo, no se puede actuar de forma dura sobre una realidad compleja, cuyo contenido se desconoce, bajo el riesgo de crear situaciones injustas. Los incentivos fiscales o financieros pueden ayudar a disminuir el tiempo de retención de esas viviendas, e incluso pueden conseguir una cierta disminución de la proporción de las viviendas vacías, pero siempre queda la duda de si las realmente vacías son menos del 3% como sucedía el año 1996, y qué capacidad hay para inducir a los propietarios a alquilarlas si sus circunstancias son tan diversas. En vista de ello, parece aconsejable apostar por políticas que puedan tener resultados más seguros.

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El FMI insta a eliminar desgravaciones por la compra
Europa Press (Madrid) - 11 de noviembre de 2004
 
 
El Fondo Monetario Internacional (FMI) recomienda al Gobierno eliminar gradualmente las desgravaciones fiscales -proveniente de las desgravaciones- por la compra de vivienda, al tiempo que califica de "insuficientes" las medidas del Plan de Choque de la Vivienda elaborado por el Gobierno.

Según las conclusiones preliminares de su Informe sobre la economía española, comentado hoy en rueda de prensa por el secretario de Estado de Economía, David Vegara, el FMI aconseja la eliminación progresiva de las asimetrías fiscales para la compra y el alquiler, mejorar la regulación del alquiler y reformar la Ley del Suelo.

En opinión del organismo que dirige Rodrigo Rato, resulta particularmente preocupante la persistencia, durante varios años, del boom en el mercado inmobiliario. "El continuo crecimiento de los precios de la vivienda y del endeudamiento de los hogares, si bien producidos, sin duda, por la evolución de los fundamentos de la economía española, ha generado una sobrevaloración en el sector inmobiliario y ha aumentado la vulnerabilidad de la economía ante acontecimientos adversos", afirma.

PODRÍA CRECER LA SEVERIDAD

Así, recuerda que el año pasado ya se advirtió con respecto a los precios de la vivienda y la competitividad que, a pesar de que "los riesgos no parecen ser inminentes, su severidad podría intensificarse si esta tendencia continuase sin ser mitigada".

El FMI señala que el sector de la vivienda es importante "no sólo por sus repercusiones sobre las perspectivas de corto plazo, sino también por su potencial papel inhibidor de la muy necesaria movilidad geográfica, ante una alta dispersión regional de las tasas de desempleo".

Así, afirma que el Plan de Choque de la Vivienda refuerza el programa de viviendas protegidas e introduce algunas medidas para promover un mercado de alquiler escasamente desarrollado (sobre todo mediante subsidios fiscales), aunque no consigue enfrentarse a los principales problemas del mercado de la vivienda.

VEGARA RECONOCE DESIGUALDADES

Por ello, el FMI recomienda la eliminación gradual del desigual tratamiento fiscal proveniente de las desgravaciones impositivas que favorecen la propiedad de la vivienda y que pesan gravemente sobre el presupuesto.

En su opinión, este es un cambio en el marco legal que perjudica la actividad de alquiler y ahoga la oferta de unidades de alquiler; y una reforma de las leyes y regulaciones que rigen el suelo edificable (Ley de Suelo) que, junto a una insuficiente transparencia en el proceso urbanístico, limita su oferta. "Hasta que no se traten estas cuestiones de forma decidida, estas medidas serán probablemente meros paliativos con efectos limitados", concluye.

El secretario de Estado de Economía, David Vegara, reconoció que "objetivamente existen asimetrías fiscales para la compra y el alquiler de vivienda", aunque vinculó cualquier medida al respecto a la reforma fiscal que desarrollará el Gobierno a partir de 2005.



 
 
El FMI critica el Plan de Vivienda por insuficiente
La Vanguardia (Madrid, Barcelona) - 11 de noviembre de 2004
 
El Fondo Monetario Internacional (FMI) ha advertido al Gobierno español que el plan de choque de la vivienda es insuficiente para contener los precios en el sector y recomienda medidas fiscales para hacer más atractivo el alquiler de vivienda en lugar de estimular la compra. El Gobierno y el PP se disputan el respaldo del FMI.

En su informe anual sobre la economía española, el Fondo Monetario Internacional (FMI) afirma que el plan de vivienda español para hacer frente a la subida de los precios inmobiliarios no encara los problemas fundamentales. Hasta ahora ningún gobierno, de ningún color, ha sido capaz en España de hacerlo.

Ello explica que hayamos llegado a la insostenible situación actual, en que deviene imposible el cumplimiento del derecho constitucional de una vivienda para todos.

El FMI plantea, de entrada, que se reduzcan las desgravaciones fiscales para la compra de vivienda y, como contrapartida, se favorezca el alquiler. Esta reforma, que levanta mucha polémica, tiene sin embargo su lógica, porque equilibraría el tratamiento fiscal a las dos alternativas de acceso a la vivienda, que se encuentra escorado exclusivamente hacia la compra en detrimento del alquiler. Eso es algo que bloquea el acceso a la vivienda para los jóvenes y, asimismo, supone un enorme freno para la movilidad geográfica de los españoles.

La segunda propuesta del FMI es la liberalización del suelo. El primer gobierno del PP ya lo intentó, pero fracasó porque el Tribunal Constitucional dictaminó que era competencia de las autonomías y de los ayuntamientos. Esa sentencia convirtió en imposible el aumento de la oferta de suelo, que es lo único que puede hacer bajar los precios de la vivienda, ya que se encuentra constreñida por la excesiva intervención urbanística de esas dos instancias administrativas. Se da la paradoja de que son los propios ayuntamientos los principales agentes especuladores que provocan el encarecimiento del suelo, ya que parte de sus ingresos dependen de su gestión urbanística. Son muchos, por tanto, los que opinan que mientras no se resuelva el problema de la financiación de los ayuntamientos, a cambio de liberar más suelo, no tendrá solución tampoco el problema del encarecimiento de la vivienda.

El FMI es taxativo al afirmar que, sin afrontar esos dos problemas -alquileres y suelo-, cualquier otra medida tendrá un impacto muy limitado. Y probablemente tiene razón, vista la experiencia de los años anteriores.

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Promotores: Un piso tarda ahora cinco meses en venderse
ABC (Actualidad Inmobiliaria) (Madrid.) - 05 de noviembre de 2004
 
 
Un piso tarda cinco meses en venderse ahora, frente a los cuatro de hace un año, según los promotores. Un nuevo informe de Asprima también advierte que el mercado pierde fuerza: la actividad crecerá un 5,8% en 2004, mientras que el año anterior aumentó un 7,3%

Los elevados precios de la vivienda y el rio de crecimiento de los mismos, que no se ha frenado en los últimos meses, ha provocado que aumente un 20% el tiempo medio que se tarda en vender un piso en España respecto a lo que sucedía hace apenas un año, según los datos recopilados por el Consejo de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE).

El máximo responsable del Consejo de Agentes Inmobiliarios, Fernando García Notario, aseguró a que «el nivel de compraventa ha descendido» y «la casa que antes se tardaba cuatro meses en vender, ahora se tarda cinco, es decir, un incremento de tiempo del 20%». «Se ha frenado la agilidad en las ventas y se ha pasado de despachar pisos a venderlos», explicó gráficamente, antes de aclarar que «el nivel de compraventas ha disminuido, pero el precio no». Como solución, propuso acometer conjuntamente un proceso de rebaja del precio del suelo y de mejora del sistema de alquileres. «Tiene que haber un sistema de alquileres decentes y honestos, a precios reales de verdad porque, ahora, los españoles se pueden permitir el lujo de alquilar o comprar, porque están al mismo precio», apuntó.

Para García Notario, la solución a los alquileres pasa por incrementar la seguridad jurídica y garantizar al arrendador que si un inquilino no paga dos meses seguidos se vea obligado a abandonar la casa en un plazo inferior a tres meses. «Sólo con un gran parque de vivienda en alquiler caerá el precio de la segunda mano», dijo.

Mientras, fuentes de la Asociación Nacional de Promotores y Constructores (APCE) certificaron la desaceleración del ritmo de venta de los pisos. «Se ha producido una cierta desaceleración de la decisión de compra de los ciudadanos, pero la demanda sigue aumentando cada día. Se podría decir que antes vendíamos los pisos a toda máquina y ahora nos cuesta un poco más», explicaron las citadas fuentes.

En este sentido, recordaron que la construcción de vivienda nueva «sigue a un muy buen ritmo» en lo que va de año, lo que, junto a los datos de hipotecas contratadas en el primer semestre, «confirma que las familias siguen ejerciendo presión sobre la oferta», aunque a un nivel «bastante inferior al que existía en años anteriores».

TRANQUILIDAD POR EL FUTURO

No obstante, los promotores manifestaron su «tranquilidad» por el futuro del negocio en los próximos años y vieron sin preocupación que se vaya ajustando el nivel de precios a la demanda real, para evitar así la especulación y fomentar un «equilibrio» del mercado inmobiliario. Finalmente, las fuentes consultadas admitieron que pueden existir determinadas compañías inmobiliarias que estén empezando a notar en sus cuentas de resultados el aumento en los plazos de venta, si bien señalaron que «no se trata de una tendencia general» que afecte al conjunto del sector. Por otra parte, según el primer Indicador Sintético de Actividad Inmobiliaria (ISAI) de la Comunidad de Madrid, elaborado por Asprima, el negocio del sector aumentará un 5,8% durante 2004, tras el incremento del 7,3% registrado en el año anterior, lo que indica la pérdida de fuerza del mercado

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Alquiler y dificultades de acceso a la vivienda
El Mundo (Su Vivienda) (Madrid) - 05 de noviembre de 2004
 
 
Vivimos en un país con el mayor número de viviendas en relación con el número de habitantes: 1,6 viviendas por cada hogar. Hemos construido más viviendas que nadie en los últimos años: 600.000 en 2003 pasado frente a las 200.000 de hace 10 años. Vivimos más personas en cada casa que en el resto de Europa: tres personas por hogar en España cuando la media europea es de 2,5 y en países como Suecia no llegan a dos. ¿Qué es lo que pasa entonces para que, a pesar de todo ello, tengamos un problema tan serio de acceso a la vivienda que hace que nuestros jóvenes no abandonen el hogar de origen hasta bien cumplidos los 30 años?

En la búsqueda de respuestas debemos empezar por contestar sin trampas a las preguntas: hemos construido muchas viviendas, pero casi la mitad de éstas son turísticas o segundas residencias; aún por detrás del resto de Europa, la unidad familiar cada vez tiene menos miembros, por lo que se necesitan más viviendas para el mismo número de habitantes; la fuerte incorporación de inmigrantes genera nuevas e inmediatas necesidades de alojamiento.

Medidas administrativas Además, aunque menos del 15% de los españoles vive en una casa alquilada, casi uno de cada tres nuevos hogares se constituye en régimen de alquiler, por lo que ese primer acceso a una vivienda se retrasa y se dificulta enormemente si el mercado del alquiler no funciona adecuadamente, y el español es paupérrimo como consecuencia de décadas de abandono por parte de los poderes públicos.

En ese sentido son bienvenidas las medidas que anuncian las distintas administraciones como la creación de subvenciones e incentivos fiscales al arrendamiento y las modificaciones normativas para mejorar las garantías de los arrendadores frente a situaciones de impago, eliminando las incertidumbres, reservas, obstáculos o problemas que pudiera implicar el alquiler de la vivienda.

Todo ello hará necesario crear servicios de gestión profesionalizada e integral del alquiler desde donde se pueda ofrecer al propietario que desee alquilar su vivienda un catálogo de servicios tan amplio como sea necesario para que se despreocupe de la gestión del alquiler y de los posibles problemas que se puedan presentar: búsqueda de inquilino solvente, elaboración del contrato, resolución de cualquier conflicto a lo largo de la duración del contrato, garantía de los riesgos de impago o de daños en la vivienda, gratuidad de los procesos de desahucio, asesoramiento legal y fiscal, asesoramiento en la tramitación de las ayudas previstas en el Plan de Choque, etcétera.

Servicios fundamentales Aunque el mayor obstáculo para un funcionamiento correcto del alquiler es la escasez de viviendas apropiadas y a precios razonables, resulta también fundamental abordar medidas de apoyo a los demandantes fundamentalmente centradas en servicios de búsqueda de vivienda, prestación de garantías para facilitar el acceso a la vivienda en alquiler, asesoramiento legal en materia de arrendamientos urbanos, asesoramiento personalizado sobre las subvenciones al arrendatario previstas en el Plan de Choque y las deducciones fiscales por arrendamiento de vivienda, etcétera.

En esa línea venimos trabajando desde las oficinas de vivienda de la Fundación de Derechos Civiles, en colaboración con ayuntamientos y CCAA, facilitando servicios gratuitos a los ciudadanos. Las garantías de control y el carácter altruista y no lucrativo de las ONG son elementos importantes en una actividad como la que se propone, donde se aúna el alcance económico de la información que se facilita con la exigencia de estricta neutralidad, al facilitarse desde un espacio público y actuar sobre datos sensibles de personas a menudo con déficit de información y por lo tanto muy dependientes del apoyo que reciban.

Carlos García Álvarez es presidente de la Fundación de Derechos Civiles.

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Comunidad de Madrid
 
Seguimos sin cambios para las sangrantes 'Simcavs' y FIIs
El Mundo (Su Vivienda) (Madrid) - 12 de noviembre de 2004
 
 
Los expertos en inversión colectiva consultados por Profesionales Su Vivienda creen que el desarrollo de productos financieros como los fondos de inversión inmobiliaria (FII) por parte de empresas procedentes del sector promotor puede enfrentarse con algunos problemas operativos. De todos ellos, el más importante se refiere a la dificultad que tendría comercializar un fondo de inversión entre el 'gran público' para una empresa no financiera. ¿Cómo solucionarlo? La implicación de una entidad bancaria en el proyecto podría ser una solución. Más aún si se tiene en cuenta que sólo Grupo Santander, BBVA, Caja Madrid, Bankpyme, Banco Sabadell y Ahorro Corporación gestionan FIIs en la actualidad.

La otra opción es la de optar por una sociedad de inversión inmobiliaria, el equivalente de las sociedades de inversión mobiliaria de capital variable ('simcav') en bienes raíces. Como ocurre con las 'simcavs', las sociedades de inversión colectiva se diferencian de los fondos de inversión porque no están abiertas a nuevos partícipes, sino que actúan como clubes de socios inversores. No hay, por tanto, que comercializar un producto, sino que es suficiente con hacer una captación inicial de capitalistas... que puedan aceptar, eso sí, el envite a la grande. Por lo demás, la fiscalidad y las condiciones impuestas a la inversión son muy parecidas a las que afectan a un FII.

La polémica no ha sido ajena a este tipo de inversores institucionales. Y todo, por culpa de los rumores que se desataron a principios de año y que apuntaban a la derogación del TIPO IMPOSITIVO REDUCIDO que se aplica a las 'simcavs' y a las sociedades de inversión inmobiliaria. Los presagios comenzaron con los estudios previos a la futura Ley de Instituciones de Inversión Colectiva y se acentuaron tras la victoria electoral del Partido Socialista en las elecciones del 14 de marzo.

No en vano, una de las propuestas del PSOE en la oposición pasaba por elevar la tributación a un tipo del 30% para los beneficios de este tipo de instituciones.

Sin embargo, el equipo económico de José Luis Rodríguez Zapatero y su vicepresidente Pedro Solbes han optado, hasta ahora, por poner 'pies de plomo' a cualquier reforma fiscal, con el objetivo de no crear temor entre los inversores institucionales.

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