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40 propuestas por una Vivienda Digna

 
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viviendadigna



Registrado: 28 May 2004
Mensajes: 132
Ubicación: Madrid

MensajePublicado: Lun Mar 10, 2008 10:47 am    Asunto: 40 propuestas por una Vivienda Digna Responder citando

Sabéis que estos últimos meses hemos estado teniendo desde distintos comités territoriales, contactos con diversas formaciones polticas y algunas instituciones para presentarles nuestras propuestas. Prometimos dar cuenta más adelante en esta lista de simpatizantes y como lo prometido es deuda, os adjuntamos un documento con las propuestas consensuadas que se les han presentado.

http://www.viviendadigna.org/docs/plataformavd/40_propuestas_plataforma_vivienda_digna_b.pdf
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Por una Vivienda Digna
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pchmaldito



Registrado: 11 Ago 2008
Mensajes: 1

MensajePublicado: Lun Ago 11, 2008 8:48 am    Asunto: Texto remititdo Responder citando

Me he llegado este texto, que creo que es interesante, con el consejo de difundirlo lo más posibles

¿Quién debe pagar el pato?


Una vez más, codiciosos empresarios, pésimos banqueros e incapaces políticos, han puesto en un brete a nuestra sociedad movidos por el exclusivo afán de lucro y el incremento de sus patrimonios. Llegado el momento de la crisis de un sistema sobrecalentado, debemos preguntar si, una vez más, han de quedar impunes. Si los que han provocado esta crisis hipotecaria se han de librar de sus consecuencias. El propio presidente norteamericano definió esta crisis actual como una “borrachera” de los intereses financieros internacionales representados en la bolsa de Nueva York. Al parecer, lo que se pretende es que seamos nosotros, los perjudicados, quienes paguemos los gastos de la resaca.
Pero, ¿eso debe ser así? ¿Tiene que ser así para que todo el orden mundial y financiero prevalezca? No, en absoluto.
Se puede pensar que la hipoteca es el arma con el que el banco aprieta el cuello de una economía familiar. Pero cuando llega una crisis global al mercado hipotecario, el resultado es que si los bancos sueltan la mano, se hunden en el precipicio que ellos mismos abrieron a sus pies. Es decir, que el cuello de la familia es el verdadero soporte de la coyuntura, y no un sistema financiero absolutamente corrupto e incompetente. Dejemos pues caer el sistema financiero y salvemos de paso nuestro cuello.

Pequeño análisis
Se debe entender antes que nada que una vivienda (como primera residencia) no es nunca un lujo, sino una necesidad, además de un derecho reconocido en nuestra constitución. Una familia no puede ni debe vivir debajo de un puente; una familia no puede “elegir” tener o no tener una residencia. Lo único que puede decidir es sobre dos cosas: comprarla en propiedad o alquilarla.
Dado que la propiedad es una inversión y por tanto un ahorro, lo que supone un beneficio mayor, en nuestra sociedad de mercado el alquiler siempre será una opción más barata. Así pues, una familia siempre entenderá la opción de compra como un sobrecoste con respecto al alquiler. En este punto es donde reside cualquier análisis económico de la decisión de hipotecarse.

Hace unos años, en España, comprarse un piso era una opción poco accesible. Con intereses altos, un máximo de financiación del 80% y una media de 15 años de amortización (una media más que razonable, por otra parte), el coste de las cuotas era bastante más alto que un alquiler medio. La opción de compra suponía un sobreesfuerzo que sólo economías familiares con un nivel de ingresos elevados (dos personas con sueldo fijo y varios años de estabilidad y ahorro para pagar la entrada y los gastos de escritura e impuestos) podía afrontar.

Pero con la entrada del Euro y la creación del Banco Central Europeo, el panorama cambió. Gran parte del control de la política económica depende de la posibilidad de fijar el precio del dinero, pero esta herramienta pasó a manos europeas. La primera medida fue fijar un precio del dinero muy bajo, extraordinariamente bajo para lo que era común en el negocio bancario español.
Esta medida fue muy positiva, incluso en el mercado hipotecario (tanto, que nos hace pensar cómo es posible que durante tantos años los bancos españoles mantuvieran tipos de interés tan altos). Por primera vez para muchos, hipotecarse en 15 años para adquirir una propiedad era posible, pues las cuotas eran inferiores incluso al alquiler medio. Algo que claramente era poco lógico desde el punto de vista económico.
La mayoría de los analistas, tanto de izquierda como de derecha, se felicitaban pues (¿gracias a ellos?) por primera vez la mayoría de los ciudadanos podían llegar a ser propietarios, en breve, de sus residencias. Dado que la vivienda no es un lujo, sino una necesidad ineludible, parecía un logro histórico al alcance de la mano.

Máximo Beneficio Común.
Evidentemente, desde el primer momento hubo avispados especuladores que supieron sacar beneficio, inicialmente en el mercado de segunda mano. Luego empezaron las inversiones en terreno y las famosas y casi nunca claras recalificaciones. Pero en general todos parecían que ganaban, obteniendo el objetivo de cualquier sistema económico que es el Máximo Beneficio Común. La familia que pagaba la cuota hipotecaria se compraba la vivienda, y con su dinero financiaba el resto del sistema: al promotor que construía, al banco que financiaba pero también al ayuntamiento que recalificaba el terreno y obtenía financiación. El estado también se lucraba, pues cada compra/venta suponía un mínimo del 7% de su coste en impuestos. En general, toda la economía aumentaba pues la construcción tiene un impacto indirecto sobre casi todo el resto de los sectores. La inmigración se integraba en un sistema necesitado de mano de obra, el dinero circulaba, el estado tenía superávit y la mano de obra inmigrante equilibraba el déficit histórico de la seguridad social.
Todo parecía ir bien y de hecho no había ninguna razón para que no fuera así durante muchos años.

La cuota
Pero el sistema, como hemos dicho, se basaba en el pago de la cuota hipotecaria por parte de la familia. En un sistema de libre mercado, todo tiende a un equilibrio básico entre la oferta y la demanda. No hay que ser un economista reputado para jugar a ello. Una familia hará un cálculo razonado puramente intuitivo de cuánto dinero al mes puede gastarse en vivienda.
Este gasto se considera razonable si no supera entre un 30 y un 40% de los ingresos familiares. Y este baremo es el que se estima en el negocio bancario para la concesión de una hipoteca (además de un ahorro previo de un 20% del total para la entrada de la vivienda).
Una familia decide pasar del alquiler a la propiedad también por pura lógica financiera: es mejor invertir en uno mismo que financiar a los demás. Y el equilibrio se alcanza cuando el sobrecoste de la inversión no compensa un precio menor en alquiler.
Como vimos, la entrada del Euro y la fijación del tipo de interés tan bajo por parte del BCE posibilitó que la inversión fuera incluso más barata que el alquiler. Esta etapa era claramente transitoria, pues en un mercado equilibrado, la inversión en propiedad siempre será algo más onerosa que el alquiler. Pero como la imposición del tipo fijo fue tan inesperada e instantánea, durante un breve espacio de tiempo se produjo este desajuste.
En pocos meses, el mercado se autorreguló produciendo un aumento del precio de la vivienda hasta que la inversión en propiedad resultó algo más cara que el alquiler.


Entra en juego la especulación.
Sin embargo, este equilibrio paralizaba la creciente actividad financiera de los bancos y la empresarial de los promotores y constructores. Así que, contra toda lógica económica básica, se produjeron una serie desajustes que empezaron a “calentar” la economía. Estos desajustes no fueron provocados, como se quiere explicar ahora, por el exceso de demanda de las familias, sino por el exceso de oferta monetaria por parte de los bancos. En nuestro país se han construido muchas más viviendas que las necesarias. Han sido los bancos y los promotores quienes no han querido cubrir una necesidad, sino simplemente especular con un precio del dinero anormalmente bajo.
El primer desajuste antieconómico claro es aumentar los años de amortización de las hipotecas. Hace unos años, la media era de unos 15 años, máximo 20. Pero con este plazo, pronto la cuota excedía el alquiler, desalentado el mercado hipotecario. Así, los genios financieros que gobiernan los bancos, ante la pasividad de nuestros gobernantes, empezaron a ofrecer “soluciones” financieras con plazos cada vez mayores: 25, 30, 35, 40, 45 y hasta 50 años de amortización hipotecaria. Cosa no sólo antieconómica, sino absurda, pues raramente una familia tiene ingresos regulares por salarios durante 50 años (habría que empezar a trabajar con sueldo fijo desde los 15, cosa que además de absurda es ilegal, como lo es traspasar deudas a los herederos).
Con esto, se conseguía volver a bajar el coste de la cuota por debajo del alquiler, alentando una vez más, pero esta vez excesivamente, la inversión en construcción. Se dejó paso al negocio y se pasó a la pura especulación.
Con hipotecas más allá de un plazo razonable (15, 20 años máximo) son igualmente desaconsejables los tipos variables. Es imposible predeterminar cuál será el tipo de interés a 30 o a 50 años. Esto impide tomar una decisión racional en cuanto a la cuota destinada a vivienda por parte de una familia.
No obstante, desde todos los “ámbitos de poder” se decía que “todo iba bien”, y que esta solución era buena. Pero como se ha visto, no era una solución, sino una trampa. Más aún cuando la fijación del precio del dinero ya no estaba en nuestras manos, sino en la de toda Europa.

La falta de control
El segundo gran desajuste fue empezar a ofrecer hipotecas irregulares. Por un lado, se ofrecía más allá del 80% del precio del precio de tasación. Se otorgaba no sólo el 100%, sino incluso más, para pagar el precio de la escritura, los impuestos o incluso, por qué no, un coche o unas vacaciones. Con el precio del dinero tan bajo, “compensaba”. Esto se tenía que haber fiscalizado por los organismos competentes, como el Banco de España, el Ministerio de Economía y los propios organismos de supervisión de los bancos..., pero no se hizo.
Por parte del gobierno se fomentó una medida que en principio parecía apropiada: las deducciones fiscales. Esto puede animar a la compra de vivienda en mercados bajistas, pero en mercados alcistas con situación especulativa, es echar más leña al fuego. El problema no fue ofrecer las deducciones, sino no saber reaccionar a tiempo cuando el mercado cambió claramente de tendencia. Se pudieron adoptar medidas, pero no se hicieron.
Otra irregularidad fue realizar tasaciones con valores superiores al mercado. Se argüía que, como en anteriormente el precio de la vivienda había subido mucho, seguiría siguiendo indefinidamente y que cada año se iba a revalorizar un 20% como mínimo. (Pero este argumento, como hemos visto, era falso: la revalorización se paraba cuando el coste de la inversión superaba el precio de alquiler. Y eso lo sabían los responsables económicos sin ninguna duda.).
La economía empezó a recalentarse. Al parecer, la demanda y los precios crecían indefinidamente, así que las promociones, la oferta, también crecía. Se precisaba un flujo de mano de obra y se solucionó con la inmigración un tanto descontrolada para mantener bajos los salarios (pero no los beneficios, claro). Al parecer, digo, las familias estaban dispuestas a pagarlo todo con sus cuotas hiptecarias. Para más inri, dado que el “ladrillo” era una actividad aparentemente fructífera, se desatendían otra tipo de inversiones. Doble mal.
Por últimos, cuando ya todo empezaba a oler mal y mucha gente razonada (incluso las familias medias) empezaban a ver el disparate, con precios inmobiliarios absolutamente disparatados, los bancos empezaron a ofrecer (tercer disparate) dinero no sólo por encima de la tasación, sino, contra toda lógica del negocio, a grupos de personas y familias de alto riesgo. Bien por falta de ingresos regulares, o bien por que empeñaban no un 30 o 40% de sus ingresos previsibles, sino un 50 o incluso un 60%. Algo absolutamente en contra de las buenas prácticas en el sector.
Más y más dinero barato que quemar en la caldera de la especulación.

El gran lucro
Pero es que para que la máquina no se paraba, se necesitaba dinero y más dinero en el mercado. En pura lógica, eso sólo significa una cosa: inflación. Los precios subían y subían. Más, bastante más de lo que cifran las estadísticas oficiales (sólo hace falta releer algunos catálogos de inmobiliarias de hace diez años). Esto encarecía el precio del terreno, pero como los ayuntamientos eran grandes beneficiarios, no se paró, pues esas plusvalías iban a sus deficitarias cuentas (por no hablar de la corrupción galopante). Nunca se promovió realmente la VPO con precio fijo, ni se ofertó terreno suficiente para ella. No interesaba, no era suficientemente lucrativa.
Otro problema que pudo parar el alza de los precios pudo ser el encarecimiento de la mano de obra. Para evitarlo, se fomentaron políticas desreguladoras de la inmigración, buscando atraer flujos de obreros de escasa formación que formaran parte de las cuadrillas de trabajo. Y de otros sectores... La inmigración nunca es mala si viene a cubrir una necesidad. Pero sólo hace falta ir a tomar un café a casi cualquier bar para preguntarnos si en este país nunca ha habido camareros profesionales. ¿Qué demanda cubrieron estos inmigrantes? Ninguna: sólo consiguieron “jubilar” a los profesionales del sector para ser sustituidos por mano de obra ultrabarata. El resultado es que la renta familiar bajó en este país para incrementar la renta de beneficios de las empresas. El sueldo medio se ha ido literalmente al garete, alejándonos más de los países de referencia europeos. La gran paradoja es que somos el país con los pisos más caros y los sueldos más bajos. (Y que nadie me malinterprete: no hay nada racista ni xenófobo en este análisis; sólo una explicación económica de a quién ha beneficiado realmente el enorme flujo inmigratorio que hemos padecido).
Los propietarios de los terreno se lucraban vendiendo sus propiedades por precios impensables dos o tres años antes. Los intermediarios se lo vendían a los promotores y éstos aplicaban márgenes estratosféricos a los compradores finales de las viviendas, las familias. Todo este enorme caudal de beneficio especulativo iba a parar, descontados lujos varios, otra vez a los bancos en forma de depósitos. Y éstos lo reinvertían en negocios inmobiliarios para aumentar más y más la burbuja.
Y todo sostenido por una cuota hipotecaria que, gracias al aumento de los años de amortización, se mantenían artificialmente por debajo del precio de alquiler.

El fin
El resto de la historia es conocido. La máquina sólo se sostenía inyectando más y más dinero en el sistema. Los bancos inventaron el artificio financiero de las “subprime”, por el que introducían en bolsa aquellos créditos cada vez más complicados para conseguir más y más dinero, nacional o internacional, que inyectar en la burbuja.
Al final, todo estalló el año pasado. Estalló porque empezaron a fallar los enormes riesgos asumidos por las entidades financieras y los fondos internacionales, fundamentalmente especulativos, dejaron de invertir en inmobiliario. Se produjo entonces una crisis de liquidez sin precedentes. En la coyuntura intervino también la inflación provocada por el enorme flujo de dinero inyectado por los bancos en el sistema. Para controlarlo, el BCE tuvo que subir los tipos (no sabemos si acertadamente, pero sí de manera esperada y ortodoxa). El resultado es que supuso una subida de las cuotas, pues casi todas las hipotecas fueron firmadas, contra el sentido común, a interés variable.

La situación
El resultado es el que todos sabemos. Actualmente, cuotas hipotecarias más o menos asumibles de 700 o 1000 euros, se han convertido en cuotas casi impagables de 1000 0 1300 euros. Como la vivienda es prioritaria, las familias no han tenido más remedio que detraer de sus otros gastos estos 300 o 400 euros de más, lo que ha perjudicado al resto de consumo, agudizando una crisis en principio sólo financiera-inmobiliaria.
Para más inri, y como todos sabíamos, se ha puesto en evidencia que los precios estaban artificialmente inflados por la inflación, el exceso de circulante y las amortizaciones a muy largo plazo. Más allá de 6 o 7 veces el ingreso familiar anual, el valor de un piso como vivienda habitual está sobrevalorado (otra gran verdad que se ha ignorado repetidamente). En nuestro país, esto puede suponer entre un 40% y un 60% del precio de la vivienda.
Así pues, hoy en día, ni vendiendo el piso hipotecado puede una familia salvar los muebles, ya que el precio ha caído tanto que no bastaría ni pagar lo que se le debe al banco.

Los culpables.
Lo más paradójico de todo esto es que ahora, a agua pasada, los grandes “expertos”, analistas y gurús de la economía nos dicen que la culpa..., ¡es de las familias! Por endeudarse más allá de sus capacidades.
Es el colmo de la hipocresía y la desfachatez. En todo momento, las familias actuaron con un sentido racional: invertir en propiedad si suponía un ligero sobrecoste sobre el alquiler. Lo que ha causado esta crisis es que los bancos, inyectando sin parar más dinero sobre el sistema y alargando los plazos de amortización, rebajaron artificialmente de cara a las familias el precio real de la cuota de inversión.
Y todo, para lograr en este periodo algunos de sus beneficios, márgenes y crecimientos de negocio históricos.
En el colmo de la desfachatez, nuestros queridos y sabios gobernantes nos dicen que han llegado las vacas flacas y que es hora de apretarnos el cinturón... ¿Más todavía? E incluso con absoluta falta de sentido, cortos de vista por el pensamiento económico obtuso (el mito del eterno crecimiento y tipos de interés siempre bajos) que impulsó la burbuja, se declaran dispuestos de “dar ejemplo” y recortar como primera medida el gasto público. ¿Hasta dónde puede llegar el absurdo, el sinsentido o la simple incompetencia?

Las soluciones oficiales.
En definitiva, después de habernos entrampado a todos, los agentes financieros internacionales nos dicen ahora que sólo queda aguantar el chaparrón y esperar tiempos mejores. Pero eso sí: pagando religiosamente una cuota cada vez más creciente sobre un valor inmobiliario cada vez más menguante (el real, y no digamos el corregido con la inflación).
Pero esto no deja de ser un absurdo económico de primer orden. Todo el dinero que se destina a la amortización del inmobiliario, se resta de la inversión en otros sectores productivos y en el consumo familiar. Es decir, que es tirar piedras contra nuestro propio tejado. Además, el sector financiero está pagando ahora los errores cometidos en los últimos años. Necesita ese dinero de las cuotas para hacer frente a la creciente morosidad de las familias y, más importante aún, a la quiebra en cadena de las empresas promotoras y constructoras, grandes deudoras suyas. Las mismas a quienes prestaron dinero esperando ganancias fabulosas apenas hace unos meses.
En una palabra, las familias están invirtiendo su dinero no en pagarse una vivienda, sino en cubrir de tierra los cadáveres financieros que los propios banqueros provocaron. Un enorme agujero sin fondo donde acaba el dinero de todos.

Pero entonces, ¿qué hacer? ¿Hay alguna salida a este callejón?
Sí. La solución es sencilla: dejar de pagar.

Algunas mentiras nada piadosas
Uno de los adagios clásicos de la economía es que si una familia tiene una deuda imposible de pagar con un banco, es una tragedia para la familia. Pero si el caso le sucede a mil familias, la tragedia es del banco.
Lo miren como lo miren, lo expliquen como lo expliquen, éste es el caso del que estamos hablando. Y los culpables de la tragedia del banco, es el propio banco.
Un fiscal algo avispado, que quisiera notoriedad, no tendría mucho inconveniente en definir lo que ha sucedido como el delito tipificado como “conspiración para alterar el precio de las cosas”. Es evidente que no ha existido tal conspiración de manera consciente (demasiados agentes implicados) pero sí que no se supo parar a tiempo estos acontecimientos. Por esta razón, si no hubo delito, al menos sí hubo negligencia dolosa. Por parte de las autoridades económicas, que no hicieron absolutamente nada para detener el calentamiento y la burbuja, pero por parte también de las propias entidades bancarias y de sus órganos de supervisión. Nadie con un mínimo sentido económico puede pensar que los precios de las viviendas subirán continuamente un 20% anual al mismo tiempo que los tipos de interés se mantendrán por debajo del 5% durante los próximos 40 o 50 años.
La pregunta que hay que hacerse ahora es: si lo que ha fallado es fundamentalmente el sistema financiero y no las familias, ¿por qué han de ser estas familias las que paguen el pato? Lo lógico es que sea el sistema financiero, que jugó arriesgadamente contra las leyes del mercado. Así pues, si algo se tiene que hundir, si alguien tiene que quebrar, es el sistema financiero, y no las familias (que, recordemos, siempre actuaron con impecable lógica financiera: pagar el pequeño sobrecoste que supone la inversión sobre el alquiler).
Muchos especialistas se echan siempre las manos a al cabeza cuando se habla de la crisis bancaria. Para ellos, el sistema financiero es intocable. No les falta razón. Pero lo que hay que distinguir es entre el sistema financiero, que es el modelo en el que trabajamos, y lo que son las empresas que operan dentro de él. Que quiebre un banco, o una serie de ellos, no es más catástrofe que quiebra una gran empresa de automóviles o, por poner un ejemplo reciente, una gran promotora. Otra cosa es que resulta claro que un banco, o mejor dicho, sus propietarios y gerentes, tienen una capacidad de influencia y convicción mucho más grande con el gobierno y los medios de comunicación. Si alguien salta y dice que la quiebra de un banco no es algo terrible, sino que puede ser una solución, enseguida se le tacha de heterodoxo o directamente de falso e incapaz. Pero no son las personas, sino las ideas las que se deben examinar (por esto mismo este documento es anónimo).
Los bancos no dejan de ser empresas de servicios cuya mercancía es el dinero. Pero no dejan de ser meros intermediarios, pues gran parte de este dinero no es propiamente de ellos, sino de los depósitos de sus clientes. Lo toman a unos para prestarlos a otros.
Imaginemos que mañana se produce una crisis brutal en la industria del zapato. Por escasez de materia prima o por cualquier otra razón o por que todos se volvieron locos con unas expectativas de crecimiento irreales, se endeudaron en demasía, y ahora les falta liquidez. Se produce entonces una serie de quiebras en cadena y la gran mayoría de las empresas cierra. ¿Alguien puede pensar que esto supone que vamos a dejar de usar zapatos? No: enseguida surgirán nuevas empresas que nutrirán el mercado para satisfacer la demanda. Son las leyes de la libre competencia.
En el caso de los bancos, nos podemos hacer la misma pregunta. ¿Alguien puede pensar que nos vamos a quedar sin circulante, que vamos a dejar de necesitar dinero a crédito? No: simplemente el espacio ocupado por las entidades quebradas será ocupada por otras que no fueron tan arriesgadas, o por nuevas sociedades que vean la oportunidad de negocio. Y más rápidamente de lo que algunos pudieran creer, se lo aseguro.

Evidentemente, no es un trago de gusto para nuestra economía. Y hasta es posible que durante años dependamos de empresas bancarias extranjeras. Pero la alternativa es terriblemente peor: la hipoteca permanente durante los próximos 30 o 40 años del ahorro de las familias de esta generación en el agujero sin fondo creado por esta crisis altamente especulativa. No sólo peor para las familias, sino peor para toda la economía en general que todo el ahorro familiar de medio siglo se destine a salvar una empresas financieras mal gestionadas.

¿Cómo hacerlo?
Añadiré además que todo este proceso se puede llevar de manera estrictamente legal, y sin necesidad de forzar en ningún momento el orden jurídico.
Cuando una empresa es rentable, pero pasa por momentos dificultosos, generalmente asociados a una falta de liquidez o a un exceso de endeudamiento, recurre al figura jurídica del Concurso de Acreedores. Básicamente, pide amparo a la justicia para evitar que sus acreedores puedan embargar su negocio, en la idea que puede seguir siendo rentable si se le da un respiro. Por lo general, se pasa entonces a una conversación con los acreedores para renegociar la deuda. O bien se amplía el plazo, o bien se opta por una “quita”. Si los acreedores piensan que sus créditos son de difíciles de cobrar, prefieren renunciar a una parte de ellos que a la totalidad.
Esta figura también se da entre los estados (si bien obviamente no se llama igual), cuando un estado ha pedido demasiados créditos a otros y se ve incapaz de devolver, incluso los intereses. Gran parte de la deuda histórica del Tercer Mundo ha pasado por renegociaciones y quitas.
Se trata no sólo de soluciones lógicas, sino perfectamente legales y de mercado. Si todo funciona, en unos meses la empresa puede volver a una situación de normalidad y ser perfectamente rentable.
Si a pesar del concurso de la justicia, la empresa no resulta viable y no puede afrontar ni una quita o una renegociación, se pasa a su liquidación. Se subastan sus haberes y se reparten entre los deudores. Esta solución es probablemente peor: no sólo se elimina una empresa, sino que los deudores probablemente no cobran casi nada.
La figura jurídica del Concurso de Acreedores se creó para proteger a las empresas de acreedores sin escrúpulos, pero recientemente la justicia ha empezado a sentar precedente permitiendo esta herramienta de defensa jurídica a las familias.
Técnicamente, y si estamos de acuerdo con el análisis anterior, cualquier familia cuyo endeudamiento hipotecario supere el 30 o el 40% de sus ingresos durante más de quince años, se pude considerar en quiebra técnica. Podría, por tanto, recurrir a un Concurso de Acreedores para renegociar. Como en este caso una ampliación de los plazos es prácticamente inviable (¿hipotecas a sesenta, a cien años?), sólo cabe una quita.
Así pues, en estricta lógica mercantil, los bancos están obligados a negociar una quita con el conjunto de las familias.

¿Quiebra familiar o bancaria?
Pero supongamos que los bancos no acepten esta opción. Nos veríamos abocados entonces a declararnos en quiebra. Los bancos procederían entonces al embargo de, primeramente, la viviends hipotecada y, si esto no cubriera mediante subasta el conjunto de la deuda, del resto de bienes y de futuros ingresos de las familias.
¿Se imaginan algo más absurdo? ¿Una sociedad absolutamente arruinada con unos cuantos bancos propietarios de casi todo el patrimonio inmobiliario de un país y, además, exigiendo el resto de los intereses? Hay que pensar que el método típico de la subasta judicial no suele cubrir no ya el valor de la vivienda, sino a veces ni siquiera el total de la deuda que queda por pagar. Y si además se produce una oferta masiva de propiedades embargadas, los precios serían aún más ridículos. Los bancos tendrían la propiedad, pero, carente de valor esa propiedad, se habrían quedado arruinados.
En el fondo, y a medio plazo, cualquier analista vería abocados a los bancos a la quiebra inmediatamente después de las familias.
La pregunta no es sólo donde irían a vivir millones de familias, desposeídas de sus viviendas y sin recursos. Sino quién va a desear ponerse a trabajar cuando sabe que la mayoría de sus ingresos futuros ya están embargados. O cuántos policías y agentes judiciales (casi todos ellos igualmente hipotecados) se precisan para desalojar a varios millones de familias. O más sencillamente: ¿qué clase de futuro queremos para nuestra sociedad? ¿Es preferible salvaguardar los intereses comerciales de un puñado de sociedades mercantiles, o respetar a la verdadera base económica que son las familias?

La otra alternativa.
Pero si profundizamos en el análisis, es que en ningún caso se llegaría este panorama absurdo.
Recordemos el adagio anterior: “si son mil familias las que deben a un banco, el problema es del banco”. Actualmente, son los bancos y no las familias, las que tienen un grave problema de endeudamiento. Si cien o doscientas mil familias presentan mañana al unísono un Concurso de Acreedores en el juzgado, serían las entidades hipotecarias las que tendrían que acudir al juzgado al día siguiente para presentar sus correspondientes Concursos de Acreedores. Sin la liquidez proporcionada por las cuotas de las familias, el chiringuito financiero en que se han convertido muchas de ellas no puede funcionar.
Por esa razón, toda opción que no sea una quita, esto es, una amortización de la deuda hipotecaria por parte de las incompetentes sociedades financieras que provocaron la burbuja, es económicamente inviable. La quita debe consistir en dejar la deuda familiar hipotecaria en un máximo del 40% de sus ingresos, durante los próximos quince años, con un tipo de interés fijo (cuota constante) que permita una sociedad sostenible.
Igualmente, hay que huir de la demagogia. Si todos nos declaramos en quiebra técnica, y el banco desaparece, nuestra deuda también desaparece y quedamos como propietarios legítimos de nuestras viviendas. Podría darse el caso, ciertamente, pero sería igualmente catastrófico para la economía. ¿Quién, si esto sucediera, volvería a construir un piso o volvería conceder una hipoteca razonable? Sólo una revalorización del verdadero valor del piso, una quita razonada y un nuevo plazo de amortización, pueden salvarnos de lo peor.


Más mentiras.
Es evidente que los banqueros, esos señores que tienen cierta tendencia a creerse los amos del mundo, se opondrán. Presionarán a los gobiernos e iniciarán campañas que intentarán provocarnos pánico ante un futuro negro sin ellos como agentes financieros.
Pero volveré a insistir. Si desaparece una empresa dedicada al negocio del dinero, no desaparecerá el dinero. Otras empresas ocuparán su lugar.
Otro argumento sería lo injusto que resultaría la quiebra para sus accionistas y los que depositaran ahí su dinero. Tampoco se sostiene. Los bancos, por lo general, son propietarios de grandes recursos tanto en inmobiliario como en acciones de otras empresas, además de haber concedido otra gran cantidad de créditos menos arriesgados que las hipotecas.
Todos estos activos pueden permitir recuperar si no todo, gran parte de los pequeños y medianos depósitos, por lo que en cualquier caso los pequeños ahorradores no sufrirían mucho (en cuanto a los grandes, aquellos que tienen varios millones, si no recuperan el montante total, sinceramente no nos debería preocupar, pues a buen seguro no quedarán en la indigencia). Una liquidación ordenada de aquellas entidades que, por falta de liquidez, se vean abocadas a la quiebra, no será un gran quebranto para sus clientes.
En cuantos a los accionistas, los propietarios del banco, pudiera darse el caso que una vez liquidado los bienes de la empresa, no recibieran compensación ninguna por el valor de sus acciones. Bueno: eso es la libertad de empresa, ¿no? Igual que si obtienen beneficios si la empresa va bien, si sale mal el negocio por culpa de la mala gestión de sus responsables, los accionistas pierden. ¿Qué hay de injusto en todo ello?
Otro argumento “movilizador” sería el siempre polémico caso de los “puestos de trabajo”. Miles de empleados de banco quedarían sin trabajo. Sí, pero momentáneamente. Como dije, si desaparece un banco aparecerá otro, y necesitará gente con experiencia en el sector. O encontrarán trabajo en otros sectores en una economía que, sin el lastre hipotecario, reinvertirá en otros sectores de futuro.
Como se ve, la propuesta está lejos de ser algo revolucionario, comunista o demagógico. Es simple ley de mercado: el incompetente, fuera para dejar pasar a mejores gestores. Ni siquiera veo necesario que Papá Estado tenga que nacionalizar algún que otro banco (lo que casi siempre beneficia a unos pocos y perjudica a la mayoría). Dejemos al mercado funcionar, ¿no?


Breve resumen
En la actualidad, y debido a la mala gestión de los responsables bancarios y las autoridades económicas, nuestra sociedad se encuentra terriblemente endeudada. No es sólo el drama familiar que puede suponer la pérdida de los ahorros por el imagen. Es también el futuro de la economía de toda la sociedad lo que se juega aquí.
No seamos catastrofistas. Si mantenemos el “espíritu” actual, no nos iremos a la ruina. Pero nuestra economía no crecerá al ritmo que las de nuestro entorno, porque toda la capacidad de ahorro e inversión de las familias de destinarán a amortizar una deuda bancaria descomunal, no a una verdadera inversión productiva. Cada punto que sube el precio del dinero, supone una carga media de 100 euros en cada familia. Esos cien euros de más que cobra el banco no corresponde al valor capital de la vivienda, sino sólo de los intereses. Con los larguísimos plazos de amortización y unos tipos crecientes, lo que acabaremos pagando serán casi exclusivamente intereses. Estos intereses se destinarán en gran parte en: 1) pagar los créditos morosos de aquellas familias que no puedan aguantar las subidas; y 2) pagar las quiebras de muchas empresas promotoras y constructoras que se habían endeudado con estas entidades.
Es decir: tirar dinero a la basura para salvar de la quiebra una serie de entidades bancarias en la cuerda floja. Y sacrificar el futuro crecimiento del país.

Alguien tiene que perder algo. Pero por una vez debemos decidir si los culpables volverán a quedar impunes, y su patrimonio salvaguardado, mientras las familias quedan condenados a la miseria.

Acciones
Como dije antes, los argumentos expuestos en este artículo serán siempre tachados de “heterodoxos” por los economistas bienpensantes. Pero creo haber dado razones suficientes de su pura lógica mercantil, dentro de la sociedad de libre mercado, capitalista pero con un estado social y de derecho, en la que nos encontramos. Las empresas que no puedan competir, deben cerrarse para que surjan otras. Y éste el caso de gran parte de nuestras entidades financieras.
Incluso si sólo sirve para abrir un debate, me sentiría contento. Pero dado que considero razonable, justo y bueno lo que he defendido en las líneas anteriores, creo que sería necesario pasar a la acción.
Todos aquellos que tienen una hipoteca, y que ven cómo las cuotas suben al tiempo que el valor de su vivienda baja, están en grave peligro de perder no sólo sus propiedades, sino todo su ahorro presente y futuro. Como expuse, actuar individualmente es tener todas las de perder. Un banco tiene recursos para actuar victoriosamente contra un enemigo desunido.
La solución es auto organizarse. No emprender una batalla en solitario, sino realizar acciones conjuntas: “si mil familias no pueden pagar, el problema es del banco”. Si son diez mil, o cien mil, o un millón de familias las que se ponen de acuerdo, el sistema bancario en su conjunto se verá obligado a actuar de otra manera. Afortunadamente, ya no dependemos de los medios de comunicación de masas tradicionales para comunicarnos (estos medios están, además, generalmente participados por los bancos, así que será difícil encontrar eco en ellos). Internet es hoy en día una vía alternativa y factible para organizarse desde la base. Abir foros de debates, páginas webs, recogidas de firmas..., cualquier cosa que pueda ser útil. Es necesario también asesorarse legalmente y actuar al unísono. No se trata de actuar “revolucionariamente”, sino de algo perfectamente legal y justo: que paguen el pato los que rompieron los platos, no los más débiles.
Ni yo ni nadie puede tener todas las soluciones, ni preveer todas las reacciones. Han de ser los mismos hipotecados quienes sepan defender sus legítimos intereses.


Propondré sólo un posible escenario:
Legalmente, si existen tres cuotas impagadas, el banco puede actuar judicialmente. Pero si inicia acciones judiciales, ha de ingresar inmediatamente en el Banco de España el importe total de la deuda sin pagar, pues se considera un riesgo. Esto doblaría el monto total del coste de la operación. Si este montante es muy elevado (diez, quince mil familias al unísono, quizás menos), a buen seguro el banco se quedará sin liquidez y tendrá que recurrir a un Concurso de Acreedores para salvar su negocio.
El asunto pasará a un juzgado y habrá que iniciar una ronda de negociaciones entre deudores y acreedores para salvar la entidad. Por que, recordemos, de lo que estamos hablando aquí es de la precaria situción bancaria, no familiar.
Si a pesar de todo, el banco persiste en no ofrecer una quita, o su situación sea tan mala que esta ni siquiera sea la solución, esta entidad pasaría a una situación de liquidación. La deuda hipotecaria se traspasaría entonces a los acreedores del banco: principalmente los que tenían depósitos en él, los empleados y los accionistas. A buen seguro que estos tres grupos principales negociarían una quita justa antes que quedarse con créditos de tan alto riesgo o con valores inmobiliarios sin mucho valor en un mercado bajista. Todos terminarían perdiendo y ganando algo.
Este escenario sería el peor posible para un banco, así que, en buena lógica mercantil, si ve alguna posibilidad antes de recurrir a un Concurso de Acreedores, aceptaría de buena gana una quita razonable. ¿Cuál sería el monto? Algo que deje contentos a todos, desde luego; dependerá de cada caso. Las bases están expuestas antes: un precio real, no sobrevalorado de la vivienda y, por tanto, de la deuda, con cuotas estables a un máximo de 15 o 20 años.
Siempre será mejor que tanto las familias como los bancos puedan seguir adelante su camino sin que nadie pierda del todo.

Como en cualquier proceso, este escenario es una hipótesis. La realidad puede ir alterando las estrategias. Pero la opción será siempre emprender acciones conjuntas, pero cada caso ha de ser estudiado en sus detalles. Vale la pena buscarse asesoramiento legal, cuyo coste, pagado entre todos, no ha de ser muy elevado. Pero siempre teniendo claro que, por paradójico que pueda parecer, la parte débil de esta crisis y, quizás, la que habría que intentar salvar de la mejor manera posible, no son ya las familias, sino los bancos.

Agosto de 2008.
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Qwarto



Registrado: 24 May 2006
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MensajePublicado: Mie Ago 20, 2008 5:02 pm    Asunto: 100% de acuerdo Responder citando

Soy licenciado en económicas y desgraciadamente este articulo tiene toda la razón. No es posible que las familias sigan pagando estas absurdas hipotecas. Es necesario que se reestructure el sistema bancario español (y de paso todos los partidos políticos) y la manera más eficiente para hacerlo es dejar de pagar las letras.

Yo estoy de alquiler en el extranjero, pero voy a mandar este articulo a todos mis amigos.
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elmegaduque



Registrado: 18 Mar 2008
Mensajes: 54

MensajePublicado: Mie Ago 20, 2008 11:25 pm    Asunto: Responder citando

--¿Y quién es el primero en declararse insumiso al pago de las letras de la hipoteca?. Cada uno vamos a intentar salvar nuestro culo, así funcionamos, así somos, y por lo tanto, así nos va.
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marco_l



Registrado: 31 Oct 2006
Mensajes: 368

MensajePublicado: Jue Ago 21, 2008 6:04 am    Asunto: Responder citando

elmegaduque escribió:
--¿Y quién es el primero en declararse insumiso al pago de las letras de la hipoteca?. Cada uno vamos a intentar salvar nuestro culo, así funcionamos, así somos, y por lo tanto, así nos va.


¡Ese megaduque! ¡ahí, con dos huevos!

...joder, que yo pensaba que estaba predicando en el desierto pero no, no soy el único que sabe de que va esto.

A pedir ayuditas cuando nos hace falta, pero cuando no aqui no se mueve un dedo.
_________________
Mi nuevo blog (en inglés)
http://cid-bec69deb6a6637df.spaces.live.com/
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Bersuit



Registrado: 19 Abr 2006
Mensajes: 457

MensajePublicado: Jue Ago 21, 2008 8:15 am    Asunto: Responder citando

marco_l escribió:
A pedir ayuditas cuando nos hace falta, pero cuando no aqui no se mueve un dedo.


Ese es el mismo espíritu que inspira esta otra plataforma:

Plataforma por la defensa de una hipoteca pagable en España

Cuando la cosa va bien el liberalismo es el mejor sistema económico que hay y "lo mío" ha sido la inversión del siglo. Cuando la cosa pinta mal nos amparamos en el intevencionismo y el problema es de todos, así que debe de hacerse cargo el Estado, p.ej., a través de subvenciones.


_________________
Saudiños,
B.
--
Si no sabes a dónde quieres ir, no tiene importancia cuál
de los caminos tomes.
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pmdjj



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Mensajes: 3

MensajePublicado: Jue Nov 06, 2008 9:00 pm    Asunto: Responder citando

Lo realmente gracioso de este asunto es que cuando los bancos no tienen liquidez acuden al estado,pero a quién podemos acudir nosotros cuando la jodida hipoteca nos ahoga tanto que no podemos ni respirar?
Lo que realmente me indigna es que la puta banca siempre gana.
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pmdjj



Registrado: 06 Nov 2008
Mensajes: 3

MensajePublicado: Jue Nov 06, 2008 9:06 pm    Asunto: Responder citando

ah! por cierto si podeis visitar este enlace al menos os reireis un rato.

Rajoy y la hipoteca.

http://es.youtube.com/watch?v=ToyyMwotTZQ
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msanz



Registrado: 19 Jun 2011
Mensajes: 1
Ubicación: España

MensajePublicado: Dom Jun 19, 2011 10:55 pm    Asunto: Propuestas Responder citando

+Invertir el Fondo de Garantia de la SS en viviendas para alquilar:Destinar el fondo a viviendas para alquilar a la gente que más dificultades tiene para acceder a una vivienda,consigue un doble objetivo social.El dinero que se obtuviera con esos alquileres bajos serviría para pagar pensiones.Actualmente el fondo es de unos 100000 millones de euros,alcanzaría para adquirir alrededor de 1 millón de viviendas.
+VPO en multipropiedad o multiusufructo.
Supongamos una VPO de 3 dormitorios, con 90 metros cuadrados construidos con un valor de 120000 euros.Dividiendo entre 3(unos 30 metros cuadrados por persona) ,resultarían 40000 euros por persona,unos 180 euros de crédito mensual,cantidad accesible para varios millones de jóvenes.Cada joven podría cambiar sus 30 metros cuadrados de una vivienda, por otros 30 metros en otra vivienda,por ejemplo para irse a vivir con su pareja a un apartamento de unos 60 metros cuadrados, para vivir sólo en un estudio de unos 30 metros cuadrados...También para irse a vivir a otra ciudad por motivos de trabajo o estudios(facilitando la movilidad geográfica).
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Norberto



Registrado: 21 Abr 2007
Mensajes: 29

MensajePublicado: Sab Jul 09, 2011 10:09 pm    Asunto: Responder citando

Hay varias cosas de las 40 propuestas que me parecen inconsistentes.

1.- Límite al endeudamiento.
El problema de la falta de límite al endeudamiento es el incremento de los precios: si el plazo se alarga, el precio puede subir.
Pero si el precio está fijado por ser protegida la vivienda, un alargamiento del plazo es beneficioso para el comprador.

2.- Toda vivienda "reclamable" ha de ser protegida. Así el precio del suelo se limita al mínimo. Lo contrario es regalar dinero a los terratenientes.

3.- Mucha gente puede pagar una cuota de vivienda protegida. Porqué eliminar la vivienda protegida en propiedad?
Vivienda en propiedad quiere decir que pagas durante un tiempo y luego no, algo beneficioso para cualquiera.
Vivienda en alquiler no quiere decir que no haya propiedad: quiere decir que siempre pagas a otro que es el propietario
A quienes no alcancen con el 25% de sus ingresos a pagar la cuota de una vivienda protegida a un plazo razonable (30 años?) el estado les abonará el resto, también en propiedad.
Por supuesto que la protección será perpetuidad, para todas las viviendas protegidas; y las transacciones siempre mediadas por las administraciones para evitar sobreprecios fraudulentos.
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netodyssey



Registrado: 23 May 2006
Mensajes: 334

MensajePublicado: Dom Jul 10, 2011 10:53 am    Asunto: Responder citando

Rápidamente, aunque se hubiera agradecido tu participación en la reciente asamblea que es donde mejor se debaten estos temas:

1.- Los antecedentes de esta petición se basan en la Ley Neiertz francesa del 89. Uno de los parámetros que definen la dignidad de una vivienda es el coste económico de su disfrute. Una vivienda del tipo que sea, libre, protegida, en alquiler, etc. deja de ser digna si el coste a asumir para disfrutarla es demasiado elevado en relación a la renta familiar. En cuanto a los plazos, los alargamientos de los plazos sobre todo en los parámetros en los que nos movemos aunque sea a precios de vivienda protegida y con tipos de interés cualificados, por el sistema francés a quien más beneficia es a los bancos. A partir de x años todo son beneficios para la banca, esto ya se estudió en su momento y es fácilmente perceptible con algunos simuladores hipotecarios. De cualquier manera percibo que por donde vas es por la doble intervención y habría que hablar mucho sobre el concepto de vivienda protegida, cuya función social está completamente pervertida actualmente.

2.- No se a qué reivindicación te refieres con esto ni exáctamente a qué te refieres, pero actualmente la vivienda protegida es otro gran negocio para terratenientes y para las administraciones públicasy llevamos años reclamando una bajada drástica de los módulos de referencia, que curiosamente no están ni acompañando al mercado ahora que se ha dado la vuelta.

3.- Nosotros no defendemos la eliminación de la vivienda protegida en propiedad, pero si que el principal esfuerzo se haga en la vivienda protegida de alquiler. Esta fué una decisión tomada en nuestra primera asamblea interterritorial tras un profundo debate y se enraiza en nuestra reivindicación fundamental de un extenso parque público de alquiler que actualmente es prácticamente inexistente y por eso constituye una carencia flagrante. También se enraiza, en la diferencia entre alojamiento y propiedad y en las consecuencias socioeconómicas de unas políticas públicas de vivienda que en las últimas décadas se han centrado en la propiedad, consecuencias que han influido en la burbuja inmobiliaria. La Constitución habla del derecho al alojamiento (disfrute) y no del derecho a la propiedad de una vivienda. Las gentes de la PVD mayoritáriamente han apostado por muchas razones por una intervención pública que no dote de patrimonios ni de ayudas para conseguir patrimonios, sino de alojamientos directos que es algo muy distinto y eso nos encuadra dentro del grupo de países europeos que centran la intervención pública en el alquiler. De cualquier manera yo por lo menos, veo como mal menor que la vivienda protegida sea en propiedad -realmente protegida no a los precios que tiene ahora- ya que la VPO es una de las mejores herramientas que tiene el Estado para regular el mercado inmobiliario. Observa que también pedimos que se incremente el porcentaje de viviendas protegidas, sean del tipo que sean.
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Norberto



Registrado: 21 Abr 2007
Mensajes: 29

MensajePublicado: Dom Jul 10, 2011 12:27 pm    Asunto: Responder citando

No me dejo guiar por principios sino por medidas prácticas.
No me importa ir a la guerra contra los bancos (una moda pasajera) sino garantizar el acceso a la vivienda. Finalmente, de una forma u otra, hará falta financiación. Y si es en alquiler, más.

La vivienda protegida es simplemente una vivienda de precio regulado; basta con que se regule adecuadamente el precio para llevarlo a donde uno cree adecuado y viable. Lo que más les gustaría a quienes ven en la vivienda un negocio es liquidar la VP. Si se hubiera promovido VP suficiente, la burbuja no hubiera existido. O no hubiera afectado a quienes necesitaban una vivienda para residir y no para invertir.

Cuál es el precio del suelo? A mi parecer es cero porque no tiene incorporado trabajo; estoy pues a favor de la socialización del suelo. Pero como eso no es constitucional, digo que el mínimo posible.

Alquiler? No existe vivienda que no sea en propiedad. Si no es de quien la habita, es del casero. Y porqué es mala la propiedad del primero y buena la del segundo? Eso es un cliché, y al único que beneficia es al que hace del alquiler un negocio. Y puesto que además no se puede obligar a nadie a que promueva, tendría que hacerlo el estado.

Si el estado ahora se viera en la necesidad de promover un parque de vivienda en alquiler, tendría que endeudarse a largo plazo, porque la amortización de esa inversión con alquileres mensuales protegidos es a largo plazo.

No es mejor que quien pueda endeudarse por su cuenta lo haga, sin necesitar la ayuda del estado? Y dejar esa ayuda solo para quienes no alcanzan a pagar una hipoteca más que razonable?
A mi no me parece mal que el estado se involucre económicamente, pero entonces hay que plantear lo siguiente: porqué no vivienda gratis?

Al final, de lo que se trata es de lo siguiente: la vivienda la puede pagar quien la compra (detrayendo el pago mensual de sus ingresos por algunos años); quien la alquila (detrayendo menos ingresos), en cuyo caso el estado ha de cargar con tomar los préstamos para construir; o bien el estado en su totalidad, entregándola gratis.
Tomando en cuenta que los presupuestos del estado salen de los impuestos, de lo que se trata es de ver cual de los modelos encaja mejor en nuestro futuro económico; porque sin ese futuro no habrá vivienda de ninguna clase.

Para acabar: durante los años de la burbuja los beneficios especulativos no han ido a promotores, constructores o bancos. Han ido a los propietarios de suelo. Mientras eso no se quiera entender será dar palos de ciego (como hace el 15M).
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