El precio de la vivienda
Extremadura al día - 06 de enero de 2006
 
En esto del precio de la vivienda pasa como en casi todo: están las razones oficiales y las verdaderas razones. Las primeras todo el mundo las maneja porque hacerlo te convierte en macro-experto, o te lo hace parecer. Las segundas también son conocidas, pero por ser evidentes y nada académicas no se les otorga el grado de influencia que verdaderamente tienen en el precio final de la vivienda.

El primer dato a tener en cuenta es el alcance de los factores especulativos que influyen en el precio del suelo :

Cuando el planeamiento general clasifica el suelo como urbano o urbanizable, el dueño del terreno dobla caprichosamente su valor por este sólo hecho. Y el terreno sigue siendo el mismo en cuanto a necesidades de infraestructuras para poderse edificar.

A continuación, entran en juego los intermediarios u ojeadores, muchos de los cuales son expertos en atrapar clientes, pero no en proporcionarles el análisis urbanístico adecuado, con lo que el dueño del suelo rectifica el precio inicial porque piensa que con las expectativas que le han dicho que tiene se quedó corto. De paso el comisionista, que vende ilusión como el que vende lotería, cobra más y consigue también que le encarguen la tramitación urbanística para el desarrollo del terreno, porque se ha presentado como un experto (luego ya habrá tiempo de echarle la culpa a la Administración si algo falla).

O antes o durante actúa el promotor-constructor. Él paga el dinero al dueño del terreno y, en algunos casos, la comisión que el otro pactó con el intermediario. Además, puede verse obligado a asumir el contrato de desarrollo del suelo y la venta de toda o parte de la promoción que el intermediario pactó con el primitivo dueño.

Es decir, el titular del suelo incrementa su valor sin que se haya gastado nada aún y luego vuelve a subir el precio como consecuencia del agregado de expectativas que le dicen que tiene. A continuación se pagan los costes del intermediario por quien no negoció el contrato y cuyos servicios bien podían haberse realizado por la empresa promotora con sus propios medios.

Facilita este juego el hecho de que al principio de todo el proceso de adquisición de suelo es fácil gastar, pero está claro que el que va a vender la vivienda repercutirá todos estos costes añadidos, porque también tiene establecido cuánto quiere ganar, y además legítimamente porque él sí asume el riesgo de la inversión.

Los trámites administrativos:

En contra de lo que pueda parecer no influye tanto en el precio de la vivienda la demora en la tramitación de un expediente como que surjan gastos imprevistos para no sentirse olvidado. Son los intermediarios que no se ven, pero que están ahí, y que, al parecer, “facilitan los trámites, o no”, y cuyas remuneraciones aumentan los gastos de una promoción, sin que dichos costes figuren en papel alguno en muchos casos; pero, a los efectos que aquí interesa, este chorreo cuenta en el precio final de la vivienda, ya que el promotor lo asume como gasto sin merma de su ganancia (puede que gustosamente algunas veces, puesto que pasa a tener el control del expediente). Lo que cuesta dinero, por tanto, es asegurar los pasos que hay que dar, no el tiempo que se tarde en tramitar el expediente.

Relacionado con lo anterior, se dibuja un escenario de competencia entre empresas de la construcción que posiciona a unas en puestos de preferencia y a otras en puestos de ajustada permanencia. Las primeras actuarán en régimen de oligopolio temporal favorecidas por la distancia administrativa que las separa del resto, con lo que impondrán sus precios el tiempo suficiente para vender su producto, dejándolo a un nivel que ya luego nadie querrá estar por debajo, por lo que aparecen períodos de subida generalizada de precios que obedecen a esto, y no a un ficticio aumento del nivel de renta o de la demanda.

Otro factor importante es el modo de intervención de la administración municipal:

Ocurre, en muchas ocasiones, que el aprovechamiento urbanístico que recibe gratuitamente el Ayuntamiento no se vende a precio de vivienda protegida con la condición de destinarlo a la edificación de aquéllas (con independencia de las que ya sean obligatorias por el planeamiento general y de las actuaciones de la administración regional), sino que se enajena a precio de mercado para viviendas libres, sabiendo la Administración vendedora que muchos promotores se verán obligados a comprar tales aprovechamientos a ese precio si no quieren que se les meta a un extraño en su ámbito de actuación (es decir, otro que se los compre a dicha Administración).

Esta práctica, junto con la demora en ponerlo en mercado, va en contra de la función social de la propiedad que inspira cualquier ley del suelo en desarrollo del precepto constitucional que establece este principio, y contribuye de manera importante a la mencionada tendencia alcista del precio de la vivienda. Por tanto, suponiendo que la escasez de suelo no sea alarmante y que el tipo de interés de los préstamos hipotecarios sea razonable, el precio final de una vivienda (partiendo del precio dado que pueda tener en cada ciudad) se encarece porcentualmente más allí donde los factores especulativos mencionados son más abundantes y actúan con mayor impunidad.

Gregorio Yáñez Maestre Ex Gerente Municipal de Urbanismo de Mérida

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