¿PUEDE LA VPO CONTENER EL PRECIO DE LA LIBRE?
El Mundo (Su Vivienda) - 09 de junio de 2006
 
La respuesta unánime es sí: la oferta de Vivienda de Protección Oficial (VPO) y su precio limitado administrativamente influyen de manera incontestable en el mercado de las casas libres. En pocas cuestiones sobre el sector inmobiliario se puede detectar tanta uniformidad de criterios como en ésta. Ahora bien, los expertos a los que se les ha formulado dicha pregunta ofrecen sus propias matizaciones en sus respuestas.

En líneas generales, más que contribuir a que baje el precio de las casas de régimen libre, las protegidas favorecen que éste no suba con tanta celeridad. La explicación es que la expectativa de poder acceder a una vivienda más barata reduce en cierta medida la presión que la demanda ejerce sobre el mercado de pisos sin tutela de las administraciones públicas.

Las diferencias de parecer se encuentran en detalles como el precio del módulo fijado para la promoción de VPO. Mientras los empresarios consideran que hace difícilmente viable la construcción de este tipo de inmuebles, los representantes de las administraciones consideran que el actual ofrece un margen de beneficio adecuado para que el negocio sea rentable.

El asunto no es baladí, ya que la clave de esta cuestión se encuentra en la oferta. Un parque adecuado de viviendas con protección favorecería, según algunos expertos, un control adecuado del sistema de precios libres.

HELIODORO GALLEGO. Presidente de la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP).

«Claro que la vivienda protegida puede contribuir a abaratar los precios de la vivienda libre, sobre todo en aquellos supuestos en los que exista una fuerte demanda de vivienda social y una escasez de oferta de vivienda. Éste es el caso de muchas grandes ciudades y áreas metropolitanas, donde existe una gran demanda de hogares para jóvenes, inmigrantes, etcétera.

La introducción de una oferta de vivienda más accesible en ese mercado no sólo redundará en un aumento de la oferta, que tendría, con toda seguridad, unos efectos sobre el precio final, sino que, además, sería una alternativa de acceso a la vivienda para muchas personas que no disponen de los ingresos suficientes para optar al mercado de vivienda libre. Hay que tener en cuenta que la función de la vivienda social es satisfacer la demanda de un sector de la población que requiere de unas condiciones de vida y alojamiento adecuadas y que tiene dificultades para acceder a un hogar.

No obstante, la vivienda libre -como inversión, de segunda residencia, etcétera- tiene un sector de demandante muy diferenciado del de la vivienda pública. En estos casos, la vivienda protegida probablemente no tenga ninguna incidencia en la contención o abaratamiento de precios». / S. H.

LEOPOLDO ARNAIZ RAMOS. Coordinador del Área de Prospectiva de Arnaiz Consultores.

«A pesar de que se trata de dos mercados distintos, yo creo que la vivienda protegida (VPO) sí puede contener el precio de la vivienda libre, sin ninguna duda, porque el precio de las casas libres se forman por la demanda. Si hay mucha demanda con suficiente capacidad económica y poca oferta de pisos, al final, los precios de las casas suben. Otra cosa pasaría si esa demanda pudiera comprar casas protegidas. Si eso ocurriera, el señor que hace vivienda libre tendría que bajar los precios porque vería que la demanda ya no compra sus casas, sino las protegidas.

Lo que sucede es que para que eso pase no basta con que haya unas cuantas promociones de viviendas de protección, sino que tendría que haber una cuantía suficiente. Por ejemplo, si mañana saco una promoción de 5.000 viviendas en un municipio que tiene una demanda de 12.000 personas no se arreglaría nada, porque quedarían 7.000 personas fuera que tendrían que seguir comprando en el mercado libre.

De todas formas, en el tema de la VPO hay otros problemas añadidos: hay gente que no cumple los requisitos; a los promotores no les sale rentable; y culturalmente no todo el mundo quiere tener una casa de protección. Si se equilibraran estos factores, sí podría hacerse más VPO para frenar los precios de las casas libres». / S. H.

FRANCESC VILLANUEVA. Presidente de la Asociación Española de Promotores Públicos de Vivienda (AVS).

«La existencia de oferta de VPO puede ayudar a la vivienda libre, pero no a que baje el precio, sino a que el mercado se regularice. La vivienda libre tiene que responder a unos costes de construcción que el empresario, el promotor o constructor, en este caso, tiene que recuperar.

Si el precio del módulo se mantiene y se va actualizando en función de la economía, el sector privado se va a interesar por la VPO. La vivienda protegida no tiene que ser sólo del sector público.

Hay que recuperar la situación de hace años, cuando el sector privado hacía VPO y se veía anunciada por todas partes. Creo que ahora se puede lograr un éxito en la calidad de la VPO y en el aspecto económico.

Tiene que haber un mayor desplazamiento de la vivienda libre. Para ello se tienen que fomentar las ayudas a la VPO.

Hasta hace poco, el módulo se había quedado congelado, fuera de mercado. Como ahora hay que dedicar un mínimo a VPO y el módulo está acorde a la economía, el sector privado podrá interesarse más.

La vivienda libre tendrá siempre un público y no bajará su precio por la VPO, pero la existencia de ésta, repito, ayudará a regularizar el mercado y llegar así a cierta sostenibilidad de precio». / B. M.

JAVIER DEAN. Viceconsejero de Vivienda del Gobierno vasco.

«Estamos convencidos de que un potente plan de choque en materia de vivienda protegida (VPO) tiene efectos inmediatos sobre el mercado de la vivienda libre ralentizando los precios. ¿Por qué? La expectativa de acceso a una VPO evita que los demandantes de este tipo de casas presionen sobre el coste de las de renta libre.

La reserva de suelo por parte de las administraciones para vivienda de protección es la única manera de dar respuesta al problema de la demanda insatisfecha. Sólo así se logrará consolidar un mercado de precios asequibles.

El precio del módulo fijado actualmente para el mercado protegido es adecuado. Por nuestra experiencia, resulta evidente que no es necesario plantear una subida para que las actuaciones sean viables. Todo lo que se paga de más repercute en los beneficios de los propietarios del suelo que no realizan ninguna actividad productiva y que, sin embargo, reciben pingües ingresos por ella.

Para sostener el mercado protegido hay que establecer precios máximos para la VPO y que el suelo se valore no en función de su expectativa, sino de su coste real. En este sentido, el anteproyecto de Ley del Suelo elaborado por el Ministerio de Vivienda debería ser más ambicioso. Nosotros entendemos que ésta es la única forma de acabar con la especulación del suelo». / M. B.

BENJAMÍN MUÑOZ. Secretario general de la Federación de Promotores Inmobiliarios y Agentes Urbanizadores de Valencia.

«La vivienda protegida no sólo tiene la función de dar respuesta a la demanda social de vivienda, sino que tradicionalmente ha contribuido a regular y limitar el precio de la vivienda libre. Si en una misma manzana conviven casas de renta libre y protegidas, la presencia de estas últimas influye en el precio de las primeras, amortiguando su subida y favoreciendo, en primer y último extremo, al ciudadano.

En este sentido, el porcentaje idóneo de vivienda protegida en un área residencial es del 25%-30%, porcentaje que tradicionalmente se ha construido en la Comunidad Valenciana. El borrador de la Ley del Suelo nacional incluye ahora la obligatoriedad del 25% en todos los desarrollos. Está bien que esto se sepa de antemano para que los promotores puedan ponderar antes de la compra el precio que se paga por los suelos.

Pero también se corre el riesgo de llegar a un efecto perverso: que las ganancias que se pierden en ese 25% de vivienda protegida se añadan al precio de las libres. No es de recibo que las personas que tienen capacidad económica para comprar una casa en el mercado libre subvencionen a los compradores de protegida. Pero esto ya ha sucedido en otras ocasiones y me temo que en las grandes ciudades, donde la oferta de suelo es escasa, volverá a pasar».

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