Yo me quejo, t te quejas, l se queja...
El Mundo (Su Vivienda) - 14 de julio de 2006
 
En materia de vivienda, todos se quejan ES EL SECTOR QUE AGLUTINA EL MAYOR NÚMERO DE CONSULTAS Y RECLAMACIONES. LOS PRINCIPALES MOTIVOS DE DESCONTENTO SON LOS RETRASOS EN LA ENTREGA, LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS, LOS DESPERFECTOS Y EL INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL

Para unos tener una casa es un sueño. Para otros, una auténtica pesadilla. Prueba de ello es que la vivienda es el sector que aglutina el mayor número de quejas y reclamaciones por parte de los consumidores. Y no es precisamente un hecho novedoso: este desafortunado récord «se viene produciendo desde los últimos 10 años», asegura Julián Tío, miembro de la junta directiva de la Confederación de Consumidores y Usuarios (Cecu).

Según esta organización, «los problemas se dan tanto en las compraventas de viviendas nuevas como en las de segunda mano. Además, hay un tercer grupo que sería el de los arrendamientos y las comunidades de vecinos, donde también hay muchas incidencias», dice Tío.

«Parece mentira, pero todavía se siguen produciendo numerosos incumplimientos por parte de las empresas», coincide Ileana Izverniceanu, portavoz de la Organización de Consumidores y Usuarios (Ocu).

En 2005 la Cecu recibió un total de 259.530 consultas y reclamaciones, de las que el 24,2% del total, con 14.838 reclamaciones y 48.095 consultas, estaban relacionadas con la vivienda.

Un resultado que, aunque con otros datos, se repite en la Federación de Usuarios y Consumidores Independientes (Fuci), que en 2005 contabilizó más de 10.000 reclamaciones de las que cerca de 8.000 eran de propietarios descontentos con su adquisición.

Las razones de esas quejas también son similares. «Los retrasos en la entrega de la casa, la inclusión de cláusulas abusivas en los contratos, los desperfectos en la vivienda y memorias que no se corresponden con la realidad suelen ser los principales motivos de reclamación», asegura Gustavo Samayoa, del departamento Jurídico de la Fuci.

Eso es lo que les ha pasado a Vicente, Javi, Beatriz y Victoria, cuatro compradores a los que su casa les ha provocado más de un quebradero de cabeza -ver información adjunta-.

«Sin duda, cuando hablamos de vivienda nueva los problemas más habituales son los retrasos en la entrega, el cobro de cantidades indebidas, por ejemplo cuando se obliga al comprador a subrogarse a la hipoteca del promotor o a pagar los gastos de la cancelación de ese préstamo, y el incumplimiento de las memorias de calidades», asegura Tío.

«Por desgracia es muy habitual que las viviendas se entreguen con deficiencias y malos acabados. Dentro de esos defectos los más comunes son las paredes con grietas, goteras o filtraciones», dice la Fuci.

En cuanto a las cláusulas abusivas que incluyen muchos contratos, la mayoría hace referencia a la vinculación de la fecha de entrega del piso a la voluntad de la promotora, al incremento del precio sin razones objetivas o a la retención de cantidades indebidas. «No sólo la inclusión de cláusulas claramente desequilibradas con respecto al comprador, sino también el hecho de que haya muchas compañías que no te dejen sacar el contrato privado de la caseta de ventas para que puedas consultarlo con un experto», dice Izverniceanu, que señala que reciben «tantas reclamaciones de vivienda nueva como de usada».

«En el caso de los pisos nuevos los retrasos y los malos acabados suelen producirse casi siempre por un deseo de la promotora de querer abaratar costes a toda costa. Eso hace que la calidad de los materiales disminuya considerablemente y que, en ocasiones, no se superen las correspondientes inspecciones, lo que termina retrasando la obra», indica Tío.

Si se trata de vivienda usada, casi todas las quejas están relacionadas con el cobro de comisiones indebidas por parte de los intermediarios. «Desde que se liberalizó este sector ha crecido el intrusismo tanto como el número de reclamaciones», dicen en la Ocu.

RETRASO

Vicente compró su casa en septiembre de 2005. Ya estaba construida y se la tenían que haber entregado en diciembre del mismo año. Sigue esperando. «La 'excusa' del promotor es que ha salido una ley que les obligaba a incluir los planos del alcantarillado y que, sin eso, no pueden darnos la cédula de habitabilidad».

El plazo es un elemento esencial en la compra. «Salvo fuerza mayor, el promotor estará incumpliendo el contrato y deberá indemnizar al comprador por los perjuicios que el retraso le haya causado (costes de alquiler, guardamuebles, etcétera). Si el retraso es de tal entidad o concurren circunstancias que hagan que pueda considerarse apto para frustrar las expectativas de la parte compradora en cuanto al fin del contrato, puede elevarse a causa de resolución del mismo, en cuyo caso también cabrá reclamar que se le indemnicen los perjuicios causados».

No obstante, hay un caso en el que no responde el promotor: «Cuando el origen del retraso está en causas de fuerza mayor imposibles de prever aun a pesar de la actuación diligente del vendedor (el hallazgo no previsible de restos arqueológicos en el solar, inclemencias meteorológicas de gran magnitud y/o duración...). No están justificados los retrasos achacables a la realización de trámites administrativos cuando, por no deberse a circunstancias excepcionales, su duración debiera haber sido prevista. A veces las promotoras acceden a indemnizar los perjuicios derivados del retraso, pero otras no hay más remedio que acudir a los tribunales civiles. En estos casos es frecuente que la empresa ceda y pague antes del juicio».

DESPERFECTOS

A Javi le entregaron su casa seis meses después de lo previsto. «Tuvimos que vivir en un apartahotel desde marzo hasta junio de 2005». Cuando se la dieron, empezó otra 'lucha'. «Había una interminable lista de desperfectos: toda la madera estaba mal (armarios, puertas, suelos...); estropearon la tarima con un martillo; la pared estaba llena de grumos; hay grietas y goteras en las plazas de garaje...».

«Sin perjuicio de la responsabilidad contractual que, según el Código Civil, asiste al comprador frente al promotor y cuyo plazo prescribe en 15 años, según la Ley de Ordenación de la Edificación tanto el promotor como los demás intervinientes en la construcción responden por los daños materiales ocasionados en el edificio: durante 10 años, de aquellos daños causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio; durante tres años, de los daños materiales causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad; y durante un año el constructor responde de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a los acabados».

Además, «los compradores están amparados por garantías establecidas por medio de seguros de daños en los que los compradores sucesivos se constituyen en asegurados. Estas acciones se ejercitan ante los juzgados de lo civil, aunque también los organismos públicos de consumo tienen potestades sancionadoras por afectar a los derechos de los consumidores».

CLÁUSULAS ABUSIVAS

Beatriz también sufrió la pesadilla de la espera y algo más. «Una de las cláusulas del contrato me obligaba a subrogarme a la hipoteca del promotor. Cuando quise contratar el préstamo con otro banco, me dijeron que debía pagar la cláusula de rescisión del crédito y que no podía negarme porque había firmado».

«Los contratos entre promotoras y compradores son contratos de adhesión que se imponen al comprador si desea adquirir la casa. Pero no por ello queda el consumidor desprotegido: la ley censura el establecimiento de cláusulas y condiciones que lo coloquen en una situación de desequilibrio relevante e injustificado. Algunos ejemplos de cláusulas abusivas frecuentes son la indeterminación de la fecha de entrega o que quede al arbitrio de la promotora; que el comprador deba pagar una indemnización por su renuncia o incumplimiento si respecto de la promotora no se contempla una sanción similar; la imposición de gastos derivados de las escrituras de obra nueva, división horizontal, constitución de hipoteca o división y cancelación de dicha hipoteca; cláusulas que limitan los derechos de los compradores en materia de defectos de la construcción y que supongan la imposición de renuncias o limitaciones de los derechos del consumidor...

Si las cláusulas son oscuras o inconcretas, en caso de duda prevalecerá la interpretación más favorable para el consumidor. Lo normal es que el problema no surja al firmar el contrato, sino en la aplicación de parte del mismo. Esta cuestión puede denunciarse ante los organismos de Consumo, pero no es raro que se termine recurriendo a los tribunales civiles para que decreten la nulidad de la cláusula en cuestión».

SUPERFICIE

Victoria también ha tenido problemas. «En la escritura hay 20 m2 menos de los que realmente tiene la casa. Cuando le comunicamos a la promotora nuestro desacuerdo, nos amenazó diciéndonos que si no estábamos conformes, se la venderían a otro. Al final, cedimos».

«Las diferencias entre la realidad física y la descripción registral son habituales y resultan de poca importancia salvo que se desee vender o comprar valorando el inmueble por metros y no como cuerpo cierto. La solución pasa por un acta que, otorgada por un notario, puede llevar al Registro la mayor cabida de su inmueble. Podrán reclamar a la promotora una rectificación y que ella corra con los gastos».

El mayor problema es cuando la casa tiene menos metros que los estipulados en el contrato. «En función de la menor cabida se puede resolver el contrato con indemnización o comprar la casa con una reducción de precio proporcional a la superficie menor. En ventas sobre plano, los tribunales consideran que el consentimiento contractual del comprador se ha otorgado en atención al plano y documentación incorporados al contrato, por lo que cualquier desviación no consentida debe ser enjuiciada como incumplimiento del contrato. Si se trata de una venta ya construida, el incumplimiento da derecho a optar entre una rebaja del precio o la rescisión del contrato, siempre que la menor cabida sea de al menos un 10% de la superficie que se le atribuye al inmueble-; o que la venta se verifique por un precio alzado. Nuestros tribunales en ocasiones han resuelto que, en estos casos, podremos establecer el precio por metro por una simple operación, lo que daría derecho a la resolución o a una indemnización».

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