Pisos 'envenenados' para las cajas
El País - 02 de noviembre de 2009
 
Hasta la mitad de las viviendas con que se quedan las entidades están sin terminar - Las casas requieren importantes inversiones antes de volver al mercado

"No hay nada peor que tener que quedarse una promoción inmobiliaria a medio hacer. Es largo, penoso y caro", comenta Tomàs Moreta, subdirector general de Caixa Manlleu. Las cajas catalanas están animando el castigado mercado inmobiliario al inundarlo de pisos de clientes hipotecados que los acabaron cediendo a su entidad financiera. Pero no todas las viviendas y los solares que se están adjudicando las cajas ante la imposibilidad de que sus dueños paguen su correspondiente hipoteca permiten sacarles tajada de inmediato, vendiéndolos o alquilándolos. Muchos de esos activos inmobiliarios están a medio construir y, en algunos casos, suponen un 40% y hasta un 50% del total.

La proporción de "activos inacabados" del total que está pasando a manos de las entidades financieras varía caso por caso y es difícil de sumar con rigor: se trata de un cajón de sastre en el que se mezclan viviendas a punto de terminar, a las que sólo falta un empujoncito, con estructuras apenas comenzadas que no vale la pena acabar, y solares desangelados y otros a medio desarrollar, sin contar los trasteros, plazas de aparcamiento, almacenes o locales comerciales. Es un cajón de sastre en el que, además, unos suman los activos gestionados por sus inmobiliarias o cogestionados con socios promotores y otros no.

El producto inacabado no es mayoría, pero las cajas admiten que les obligará a invertir un pellizco más en el ladrillo, para completarlo y poderlo sacar al mercado. Ya ahora, con su oferta, las cajas se han convertido en los principales dinamizadores del mercado inmobiliario.

"Nosotros calculamos que requeriremos una inversión de 80 millones de euros para acabar las obras", explica con transparencia Enric Venancio, fichado como primer ejecutivo de Revàlua, el nuevo grupo inmobiliario de Caixa Penedès, que cuenta con una cartera de 1.500 inmuebles que incluyen 1.000 viviendas. Esta caja lleva invertidos ya 600 millones de euros en adjudicaciones de pisos y otros activos inmobiliarios, que se suman a otros 200 millones que corresponden a proyectos que la entidad desarrolló con otros socios; en total, 800 millones. El producto acabado representa la mitad. Pero, de la mitad restante, no siempre vale la pena terminar lo que está a medias.

"Si una vivienda está hecha al 70%, hay que acabarla", sentencia Venancio, que alerta además de la inversión extra necesaria que las entidades deben realizar para evitar "problemas de seguridad": los solares y estructuras a medias, e incluso las promociones terminadas, son a menudo ocupadas, y más con la crisis. Revàlua, que en su portal llama a los ususarios a contraofertar con el precio, alardea de que apenas tiene segundas residencias típicas de costa, "como, por proximidad geográfica, pueden tender a tener en Girona o Tarragona".

Caixa Terrassa y Caixa Sabadell, dos cajas medianas destinadas a fusionarse con las de Girona y Manlleu, coinciden en que un 40% de las viviendas que se han adjudicado no están acabadas: en el caso de la de Terrassa, que hasta septiembre invirtió en inmuebles 373 millones de euros, son 679 viviendas en curso, frente a las 1.006 unidades del todo terminadas, y en el caso de la de Sabadell, que hasta el mes pasado había desembolsado 502,9 millones, son 1.728 unidades inmobiliarias. Estas últimas cifras corresponden tanto a activos de su inmobiliaria Provasa como a promociones que la caja se ha quedado de particulares o de promotores que no pueden pagar.

En ambos casos predominan las primeras residencias y la obra nueva, más fáciles de comercializar ante la inundación de oferta que ha estallado con la crisis.

"De todos los pisos terminados, el 40% ya los hemos alquilado: eso es sacarle rendimiento rápido, igual que hemos vendido ya un centenar de pisos adjudicados y de ellos hemos sacado 20 millones", subraya la entidad que dirige Enric Mata. Caixa Sabadell, dirigida por Jordi Mestre, por su parte, ha puesto en marcha un programa de viviendas en alquiler con la posibilidad de que el arrendatario se lo acabe quedando, con descuentos del 80% de las rentas pagadas si sólo espera dos años para quedárselo.

Caixa Catalunya, que sólo en 2008 se quedó con activos inmobiliarios por un importe de 600 millones, nada en la abundancia de pisos, como acredita el enorme pabellón que ha ocupado estos días en el Barcelona Meeting Point (BMP). La segunda gran caja catalana cuenta con una cartera aproximada de 4.000 viviendas, la mitad de ellas en alquiler, y considera que con rebajas de precios de entre el 20% y el 30% ya hay cebo suficiente para el cliente potencial.

La entidad se resiste a explicar qué proporción de viviendas tiene por terminar. Pero el factor clave que determinará que se rasque el bolsillo y las acabe o no "no será tanto si las obras están o no avanzadas como el grado de saturación de oferta que haya en la zona: si hay mucha, sería una locura hacer más pisos", dice.

En el caso de Caixa Tarragona, mucho más pequeña que Caixa Catalunya pero que a 30 de junio ya se había quedado con 2.000 inmuebles por un importe de 220 millones de euros, la parte inacabada representa el 20% del total.

Caixa Manresa, cuya inversión en compras de inmuebles en el primer semestre fue de 92 millones, tiene sin acabar dos promociones de un total de 28. "Pero las obras están avanzadas, hechas en un 73%, de modo que, para recuperar el dinero, acabaremos los inmuebles". En el caso de Caixa Laietana, con 972 fincas a sus espaldas (a 30 de junio) y una inversión acumulada en esaa fecha de 140 millones, el 9,3% de las viviendas están por terminar. "Siempre que se pueda, debemos acabarlas", señala la entidad de Mataró, que destaca el predominio de la primera residencia en su cartera.

La mayoría de las cajas ha duplicado, triplicado o incluso cuadruplicado la adjudicación en inmuebles en seis meses. En el caso de la más pequeña de todas, Caixa Manlleu, entre diciembre y junio el salto fue de de 59 a 116 inmuebles, y en dinero, de ocho a 17 millones. "La construcció no acabada que tenemos es residual", comenta Moreta.

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