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[LENNY]

En mayo de 2003, The Economist publicó un informe advirtiendo que los precios de la vivienda en España podrían caer un 30% en cuatro años.

A punto de cumplirse el plazo otorgado por el prestigioso semanario británico, cuando menos se puede decir que su error de apreciación fue clamoroso. De hecho, los precios han seguido subiendo en este periodo a un ritmo ciertamente fuerte: un 65% en el caso del precio medio de la vivienda en las capitales de provincia. La progresión es especialmente llamativa si se tiene en cuenta que el ciclo inmobiliario alcista duraba ya diez años cuando The Economist alertó sobre el posible desplome de este mercado.

Los augurios más negros no se han cumplido, y la mayoría de los expertos descarta que vaya a producirse una crisis seria en el mercado inmobiliario residencial. Pero sí se ha apreciado en los últimos años una moderada tendencia a la desaceleración, tanto en la velocidad de las ventas como en el incremento de los precios, que se está haciendo más relevante durante los últimos meses.

Según los datos publicados esta semana por el portal inmobiliario Idealista.com, durante el primer trimestre de este año los precios de la vivienda usada en Madrid y Barcelona subieron un 0,8% y un 0,5%, respectivamente. Aunque las variaciones son dispares por municipios y distritos –y ésta es una condición común, e importante de reseñar, para todos los segmentos del mercado inmobilirio–, las cifras indican claramente que los incrementos comienzan a ralentizarse.

Con este panorama, cabe preguntarse: ¿sigue siendo la vivienda una buena inversión? Los expertos subrayan que hay que diferenciar si la compra de la casa es para uso propio o si se concibe como un producto de inversión. En el primero de los casos, los profesionales no advierten riesgos importantes. “Cualquier problema que surja puede ser absorbido teniendo en cuenta la duración habitual de la propiedad de las viviendas”, sostiene Pere Viñolas, profesor de Esade.

Pero si la inversión es estrictamente financiera, el panorama no es tan claro. Según Alberto Prieto, socio de Knight Frank España, “en términos de inversión pura y dura da igual la época en la que estemos. Siempre hay una barrera de entrada en el mercado inmobiliario por el dinero que se necesita: unos 600.000 euros. Puede haber más o menos interés en este mercado como en otros; es una cuestión de los flujos de inversión”.

Desaceleración
Pero lo cierto es que los profesionales reconocen que las rentabilidades se están reduciendo, en particular las que se obtienen de la compraventa de viviendas. “Se va a ir aproximando al IPC, y sólo en proyectos concretos se puede esperar que alcancen el 10%”, dice Yolanda Lozano, directora de obra nueva en España de Richard Ellis.

Fernando Encinar, responsable de Idealista.com, señala que “el inversor se ha salido; quedan algunos pero no en residencial. Para este experto, esta inversión puede ser rentable, pero a muy largo plazo. “Desde luego se ha acabado el pasa piso; es decir, comprar sobre plano, pagar las letras y vender el piso cuando te entregan las llaves”, dice Encinar.

Esta figura, que ha funcionado a la perfección durante los últimos años, tiene riesgos porque los periodos de venta se están alargando. “Antes se vendía casi todo sobre plano ahora se queda en torno al 25% llave en mano. Ahora, como los promotores se resisten a bajar los precios lo que hacen es añadir valor, con propuestas más creativas”, apunta Prieto.

“Se aprecian elementos que arrojan dudas sobre la rentabidad”, en opinión de Viñolas. El volumen de vivienda iniciada –700.000 al año– es difícil de soportar si se toman en cuenta las necesidades demográficas: debería converger hacia las 400.000. La vivienda vacía se sitúa por encima de la media histórica. La rentabilidad de los alquileres está en torno al 2%, por debajo del 4,5% de media histórica de los activos inmobiliarios.

El esfuerzo de las familias para hacer frente a la hipoteca ha subido desde menos del 30% sobre los ingresos que suponía en los últimos años hasta el 40%. Por último, los tipos de interés están subiendo y, aunque no se esperen repuntes fuertes, menoscaban la capacidad de comprar pisos. “Juntas todos estos indicadores y te das cuenta de que la rentabilidad de una inversión en vivienda no se corresponde con las expectativas”, añade Viñolas.

Los expertos coinciden en señalar que este mercado se está normalizando y estabilizando, “lo que es positivo para todos”, según Lozano. “No hay que dramatizar, y tampoco olvidar que la inversión inmobiliaria es segura a medio y largo plazo, aunque no tiene tanta liquidez como otros productos”, añade Prieto. Los profesionales también apuntan a que existen alternativas de inversión en el mercado inmobiliario más interesantes ahora mismo que las viviendas.

Encinar cree que existen buenas oportunidades en naves industriales en los polígonos de ciudades como Toledo, Guadalajara o Tarragona, y en plazas de garaje de capitales pequeñas. Prieto considera que los locales comerciales de menos de 2.000 metros cuadrados son una opción atractiva. Viñolas dice que locales comerciales, oficinas y naves industriales “pintan mejor” y recomienda aprovechar los fondos de inversión inmobiliaria para “diversificar el riesgo”.
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