Foros de la Plataforma por una Vivienda Digna

[billy]

Como sabréis uno de nuestros grupos de trabajo ha estado analizando el anteproyecto de Ley del Suelo que actualmente pasa por el Senado. Os traemos aquí las conclusiones a las que han llegado después de leerse el farragoso texto legal, por si queréis participar y sugerir algo más a la gente que se lo ha trabajado en sus ratos libres (vaya por delante el agradecimiento de todos nosotros).

Anteproyecto completo:
http://www.viviendadigna.org/docs/otros/APL_SUELO_26-5-2006.pdf

Puntos relevantes y apreciaciones definidas por el grupo de trabajo:
http://www.viviendadigna.org/docs/otros/puntos_relevantes_ley_suelo.pdf

Escribid por aquí que ya Edunet, Thomas y demás leeran vuestras aportaciones.

[billy]

No se si no me he enterado bien pero no veo que se hable en ningún momento del convenio urbanístico, o sea el te hago este servicio y este y este y encima te pago este dinero a cambio de que me dejes construir tantas casas, que ya alertaba el Observatorio de la Vivienda que era una fuente de corrupción y de encarecimiento del precio. ¿Me equivoco?
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40 propuestas por una Vivienda Digna

[Norberto]

Respecto de los convenios, la legislación estatal no puede entrar a regular técnicas urbanísticas. No hay que olvidarse que las competencias están transferidas. Los convenios urbanisticos son una técnica.

Lo que puede es regular una serie de cuestiones que se imponen a las legislaciones autonómicas en ejercicio de la competencia estatal de asegurar la igualdad de derechos entre todos los españoles.

Y otra cosa en la cual no hay que equivocarse porque es central: el incremento de los precios de a vivienda no se origina en problemas de tipo urbanístico, ni de costos de la construcción, ni siquiera de corrupción.

Se origina exclusivamente en el proceso especulativo llamado burbuja inmobiliaria. Se ha estado comprando y vendiendo viviendas y suelo como si fueran acciones, sobre la base de crédito abundante a bajo interés. Cualquier abaratamiento de costos de producción, impuestos, incluso la desaparición de la corrupción, solo significará un incremento del margen de beneficio de las promociones.

O sea que lo que toca es: o bien esperar a ver si la burbuja se pincha; o bien apostar por la producción regulada de VPO. La elección es fácil.

[edunet]

Buenas a todos, en primer lugar me gustaría agradecer a Norberto publicamente su aportación al grupo de trabajo de la ley del suelo, gracias a su experiencia hemos comprendido muchos conceptos implicitos en la redacción de la ley y nos ha aportado mucho.

Con respecto a lo que dice Billy, hablando en un leguaje más cercano para todos, me imagino que te refieres a la obligación por parte de los promotores de asumir los costes de poner las aceras, luz, conducciones de agua, espacios dotacionales en general, etc. Por supuesto que estos costes son repercutidos a los futuros compradores de vivienda y que de alguna forma incrementan los precios de la vivienda. No Obstante no creo que sea la causa más significativa de las que influyen en los costes de la vivienda, ya que estamos viendo que los promotores estan trabajando con unos margenes de beneficios, en muchos casos de mas del 200%, que son significativamente más importantes que la posible repercusión de los costes de urbanización. Probablemente solventados otros problemas sería mucho mejor que los ayuntamientos asumieran esa responsabilidad y que esos costes se pagaran solidariamente via impuestos, pero como digo no creo que sea la más grande a por la que ir.

Con respecto a lo que dice Norberto, yo creo que tiene parte de razón ya que la principal causa de los elevados precios es la especulación. La especulación en un mercado intervenido como el de la vivienda (ya que la oferta de suelo y el crecimiento de las ciudades está regulado por las comunidades y ayuntamientos) solo se puede dar porque el interventor (comunidad y ayuntamiento) la consienten. La ley del suelo, tal y como ponemos en el resumen, se moja poco para evitar la acumulación de suelos, y no fija plazos claros para dar un uso a esos suelos. Quizás sea así porque el estado no pueda invadir competencias de comunidades, en cuyo caso la ley estatal no debería tener el protagonismo que sus autores pretenden darle como solución al problema.
Con respecto a lo de la VPO como solución, sí, pero con matices, una VPO reformada, que nunca pierda su estatus, y mejor en regimen de alquiler, es parte de la solución al problema. No obstante desde la plataforma creemos que encontrar una via para reaporvechar las casa vacias y solucionar otros problemas como la financiación de ayuntamientos son fundamentales para solucionar el problema de una vez por todas.

[Norberto]

Edu. Vamos a polemizar un poco.

Los costos de urbanizacíon siempre los asume el promotor, faltaría más que vendan casas sin calles. Eso es la rutina habitual. Billy ha peguntado sobre los convenios: son pactos especiales, a veces se obtiene a través de ellos más beneficios públicos, depende.

Lo más importante es lo que tú dices y yo también: el precio medio de la vivienda es resultado de la burbuja, ni sube ni baja más que lo que dicta la especulación. Es difícil de creer por lo que tiene de irracional, pero es así. Del precio medio de una vivienda nueva, solo un 33% son costos, el resto es humo (y beneficio).

Ojo, la especulación no deviene de que el mercado esté intervenido ni mucho menos. Justamente se producce ante la ausencia de intervención: si se hubiera sacado a la venta vivienda barata en cantidad suficiente, probablemente la burbuja no existiría. Solo hay que entrar en la pg web del Ministerio de la Vivienda y ver las estadísticas: menos de 5% de VPO hasta hace 2 años.

Pero en realidad podríamos decir: a mi qué, que especulen si quieren con las suyas, hace años les dió por especular con Picassos y Van Ghogs.
Mi problema es disfrutar de una vivienda barata.

La VPO en propiedad es una excelente solución para muchos, según mi punto de vista. Sin descalificación y sin pagos bajo cuerda: compra-venta a través de la administración. Tiene una gran ventaja: los únicos que se van a oponer son los propietarios de suelo.

Respecto al alquiler: si un ayuntamiento construye y vende una VPO no tiene que poner dinero, la paga el comprador (a unos 1.000 €/m2). Si la construye y la alquila (a renta VPO), tiene que aguantar años hasta amortizar la inversión. O sea, hay que echar las cuentas para financiar el gasto. Los parques públicos de vivienda en alquiler se hacen en plazos medios o largos, no en plazos cortos.

Fnalmente: la presión sobre los propietarios de las viviendas vacías también hay que hacerla, pero es mucho más difícil, y los que van a estar enfrente son probablemente millones de personas, que son los dueños de los millones de viviendas vacías en España.

Una última opinión: el negocio de las viviendas caras se está acabando, está empezando el de las protegidas proque las empresas costructoras no quieren parar la máquina. En los últimos 2 años la curva de producción de VPO va en ascenso.

Un saludo y gracias por las gracias.

[edunet]

[Norberto]

Yo también estoy trabajando, pero...

1.- Todo ahorro en los costos de urbanización se los embolsa el promotor. Si los asume el Ayuntamiento en vivienda protegida pública podría proponerse que se detraigan del precio, pero los Ayuntamientos no son ricos.

2.- Los convenios son simplemente pactos. Se pueden hacer bien, mal, a favor de unos o de otros.

3.- En esta sí que no estoy de acuerdo. El mercado inmobiliario está funcionando libérrimamente. por eso está como está. Lo que se demuestra día tras día es que el mercado no puede resolver el problema de la vivienda.

4.- Me refiero a que cuando calificas suelo para VPO hay un perjudicado: el propietario del suelo. Su suelo ha pasado de valer oro y diamantes a valer mucho menos. Si una vivienda libre se vende a 300.000 euros, el dueño del suelo se lleva 180.000 euros. Si esa vivienda es protegida y vale 90.000 euros, el dueño del suelo se lleva 13.500 euros. Te das cuenta? Por supuesto que van a chillar.

5.- Yo también estoy de acuerdo en la vivienda pública en alquiler o en usufructo. Lo que digo es que tiene que hacerse egún las posibilidades de los Ayuntamientos. O subir los impuestos municipales para aumentar esas posibilidades, pero ahí los que van a chillar son más.

6.- Los problemas ambientales son reales. Pero ya estaría bien que se hayan pasado construyendo porrones de viviendas carísimas durante 12 años, chalets unifamiliares, adosados, con gran consumo de suelo y en estructura de ciudad difusa, con autopistas, etc.; y ahora alguien nos venga con problemas de ecología si proponemos construir viviendas baratas. Es de risa. Además, lo lógico es hacer unos barrios más compactos, con edificios multifamiliares, cerca del centro y no en el quinto pino; lo que da una ciudad mucho más racional, económica y ambientalmente responsable.

[billy]

[Norberto]

La administración está presionando a los precios tanto en el lado de la oferta como en el de la demanda. En el de la oferta por los impuestos (en torno a un 15% del precio de venta) y por el encarecimiento de los suelos y el cargo en ellos de las necesidades de financiación institucional (por favor, leer informe del Observatorio de la Vivienda).

En absoluto. Los precios están por las nubes porque la gente compra como inversión, esperando que suba, y con préstamos con interés bajo. Es como la bolsa. En la cuenta se meten los impuestos que vas a pagar, y los detraes del beneficio. Si el Ayuntamiento cargara los suelos como tú dices, se detraería esa parte del beneficio, pero los precios no subirían. De hecho, la legislación es la misma y los precios están detenidos o bajando.


En el lado de la demanda por introducir unas desgravaciones fiscales y otras cosas (avales, cheques vivienda, etc.) para la compra que encarecen las viviendas según opiniones de distintos estudios entre un 9 y un 22%.
Lo de las desgravaciones es una locura, porque lo que le quitas al estado se lo das al promotor. Pero el precio total no varía más que por las expectativas de revalorización. Eso es una burbuja.


Esto muy libérrimo no es que se diga y eso por no hablar de la falta de transparencia del mercado que es algo que también brilla por su ausencia y que es fundamental para el desarrollo de la libre competencia.

Mientras eperemos que la "libre competencia" resuelva este problema, mejor comprar buenas sillas.


Otra cosa es lo que debería hacer el Estado que es intervenir para cumplir el 47, que en eso estoy de acuerdo, pero que ahora está interviniendo para no cumplirlo o efectuando ciertas dejaciones para que no se cumpla, es algo que para mí está fuera de toda duda.

Mira, esto es tan fácil que da vergúenza decirlo. Se trata simplemente de cumplir la ley. Los Ayuntamientos tienen una llave legal que no usan por motívos estrictamente políticos: comprar suelo barato por narices. Ese suelo es el que los planes destinan a Vivienda Protegida. No es suelo "liberalizado". Es suelo regulado. Si ese suelo ya estuviera en manos municipales y se edificara no estaríamos hablando de estos temas

[billy]

Señor Norberto, vd. tiene razón en lo que dice, pero yo también y por eso este problema es complicado y se presta a la demagogia simplista, porque no hay un enemigo ni una causa clara, pero vamos que a estas alturas seguir discutiendo esto con lo que está lloviendo por ejemplo en los municipios...

[Norberto]

Señor Billy.

Las consecuencias las vemos, lo que hay que hacer es acertar con las causas y más aún con las soluciones. Por mi parte opino que si vamos a esperar algo de la liberalización, lo dicho, habrá que comprar un sofá bién cómodo. De hecho, Aznar liberalizó el suelo en el 98, no sé qué más pide el PP.

Eso es puro camelo. El suelo es de imposibe liberalización, por un simple motivo: no tiene costos de producción. Por lo tanto, se puede mantener inactivo durante siglos. No pasa igual con el fabricante de, por ejemplo, bolígrafos: si no vende se arruina.

Deje usted que los Ayuntamientos pongan suelo barato a disposición de los ciudadanos. Llame luego a empresas públicas, privadas, cooperativas, grupos autogestionados o lo que le venga en gana, a "competir libremente" y adjudique el suelo a la mejor opción, la que dé mejores viviendas a menor precio, en venta o en alquiler. Verá qué pronto damos por disuelta la Plataforma.

[billy]

[Norberto]

Pues yo tengo una propuesta, pero no la llevo a las Asambleas porque parecería el abuelo rojeras. Pero no estaría nada mal plantarse en la puerta de cada Ayuntamiento con un plano donde figuren los suelos de reserva para vivienda protegida inactivos y exigir que se empiece de una vez a construir.

[edunet]

Señores XD, quiero recordar que este hilo es para abrir el debate sobre las valoraciones de la ley del suelo de PSOE.

A este respecto:

[Norberto]

Es efectivamente de chinos. Pero no te olvides que los chinos hicieron la larga marcha, la revolución cultural, y ahora van a ser los más ricos del planeta....

Hombre, se puede coger, por ejemplo, un ayuntamiento del PSOE y otro del PP, como muestra, no hace falta hcerlo en todos. Toda la información tiene que estar disponible para ser consultada por el público.

Tienes razón, nos hemos apartado del tema, lo dejo aqui.
Y también tienes razón en lo de los propietarios del suelo, con la siguiente salvedad: si un propietario consigue dejar el suelo para protegida sin edificar igual en un tiempo se lo pasan a libre, o cambia la ley. Si se lo expropian ha perdido; y además las viviendas protegidas que se construyan le hacen la competencia a las libres y fuerzan el precio hacia abajo.

Un saludo

[edunet]

[billy]

Esta es la Ley como ha salido del Congreso y que he subido a la sección "documentos". Finalmente ha incluido muchas cosas positivas aunque a mi sigue sin gustarme que el reglamento lo tengan que desarrollar las CCAA entre otras cosas.

http://www.viviendadigna.org/docs/otros/nueva_ley_del_suelo.pdf

[Norberto]

No se trata de reglamentos.
Las competencias en Urbanismo y Vivienda están transferidas a las Comunidades Autónomas que redactan sus propias Leyes del Suelo. El Estado sólo conserva algunas competencias en estos temas, que son las que se regulan en la Ley. No podría intervenir en otros aspectos.

Otra cuestión es que se planteara la recuperación de competencias por parte del estado, pero te imaginas la que se iba a montar.

Lo custionable de la ley no es eso, sino otros aspectos en los que podría haber apretado más y no lo hace. Seguramente por la negociación del PSOE con CIU y PNV.

[Kikloforo]

Una aclaración que creo que viene al caso para contribuir a la conversación:


El Estado Central sólo tiene dos competencias en materia de Urbanismo, Vivienda y Ordenación del Territorio hoy día (en obras que sólo se encuentren ubicadas en una CA, como suelen ser las obras de Urbanismo)
Estas competencias son:

1º La Valoración del suelo.

2º Los derechos y deberes del propietario de dicho suelo.


El resto de competencias están completamente transferidas a las CCAA, por lo que ninguna Ley del Suelo de España puede hacer nada más allá de esas dos competencias.

Saludos.

[viviendadigna]

Comunicado que la plataforma ha emitido hoy sobre la nueva ley del suelo

http://www.viviendadigna.org/docs/plataformavd/comunicado_plataformaviviendadigna_ley_suelo_30jun.pdf
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Por una Vivienda Digna
http://www.viviendadigna.org