Foros de la Plataforma por una Vivienda Digna

[Juan sin Techo]

Coño Angelito, haberlo dicho antes.
Repasando tus post cruzados con Kikloforo, lo he leido un poco tarde.

Así que te dedicas a "redactar escrituras"... ¿ eh!! ?

Vamos que estás en el negocio, y ademas pringao con una hipotequita.

Reconozco tu estilo, tus descalificaciones y tu tono.
Dime ¿Con que otros nicks has entrado en otros foros?
como en www.euribor.com.es por ejemplo

Currante, que tu vas a levantar España, cagoen...

Repite conmigo: VIVA ESPAÑA!

. . . . . . pero que se oiga coño!
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No compres piso. No te dejes robar. La vivienda vale un 50%.

Cancela todas tus cuentas en las entidades Bancarias Nacionales.
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[Kiklikos]

[Kiklikos]

No pensaba responder a Olgaloren, pero es que esto es un poco duro de leer:

[Kiklikos]

[billy]

Se lo contaré de manera menos panfletaria...

[Kiklikos]

El problema es que ese daño no sólo es de tipo económico.
Hay otro daño mucho más grave que sí que es irreparable: el moral.

Todavía la gente no se da del todo cuenta (empiezan a darse), pero en pocos años los casos de depresión y suicidios van a multiplicarse como en Japón.
En el momento en el que la gente empiece a darse cuenta de que ha dilapidado toda su vida en una cosa que ni le gusta ni está donde necesita, además de que no puede recuperar lo que se gastó en ella, más de uno va a terminar mirando su realidad cara a cara y se autocalificará como imbécil; se dará cuenta de que ha desperdiciado lo mejor de su vida para dejarse el pellejo para alimentar al banco y a la curia que los rodea (de la que Angelito forma parte, como vemos)
Si en ese momento todavía queda un poco de inteligencia muchos no podrán soportar su realidad y caerán en profundas depresiones.
Creo que va a ser buena idea invertir en los laboratorios Lilly y Dista (fabricantes de Prozac) a medio/largo plazo.

Sólo la existencia de algunas crías a tu cargo evitará muchos suicidios.
Muchos se han quedado sin familia por culpa de lo que 4 sabandijas han hecho con la vivienda, y éstos son los primeros que caerán al ver cómo tienen que pagar el doble por algo que cuesta la mitad de lo que pagaron.

Quizá en sitios pequeños alejados del mundo civilizado el problema no sea tan agudo, pero en las grandes ciudades van a tener que extenderse las medidas que Álvarez del "ciruelo" puso en el puente de Segovia, el suicidódromo oficial de Madrid, cerrado con unas cristaleras.
Y anda que no hay puentes en Madrid... Ya me lo estoy viendo: la gente lanzándose a la M-30 desde los puentes... Oye, quizá por eso están intentando enterrarla... no se me había ocurrido.

[condemor]

Ok, kikloforo, tío, me has superado. No más discusiones por mi parte. Claramente ni puedo convencerte de nada ni lo contrario en mi caso.

En otro orden de cosas, y te juro que no me lo he tomado mal, una apreciación sobre tu comentario sobre que soy de pueblo; pues sí, lo soy y no creo que sea un deshonor. Máxime cuando en mi pueblo han nacido varias personas ilustres que han dejado su nombre impreso en la Historia; por un lado un escritor que perdió una mano en cierta batalla mediterranea contra los turcos y de cuya pluma nació una obra a la que denominan la más importante de nuestra Lengua. O el Presidente de la República Española durante la contienda civil que arrasó nuestra patria. Ya ves, ser de pueblo no es ser siempre un paleto.

Por último, informarte que Lilly y Dista son la misma empresa con distinto nombre. De hecho, no podrías invertir en Dista como dices, ya que es una mera filial registrada española de la multinacional; ya sabes, cuando transnacionales se implantan en países, usan su nombre de marca global, pero a veces registran otros nombres además de ese. Ese es el caso de Eli Lilly y Dista, además de otras compañías asociadas a Lilly España con nombres que no son directamente Lilly, pero que son la misma empresa y tienen su misma sede social.
Y Prozac es un fármaco que debe tener un peso muy, muy pequeño en su facturación; ten en cuenta que perdió la patente hacia el 2002 si la memoria no me falla; en España tiene decenas de genéricos.
La fluoxetina, por tanto, no es un antidepresivo muy en boga que digamos (refiriéndome a nuevos diagnósticos, no a pacientes tratados). Le pasa más o menos como a Viagra. Tienen un nombre comercial altamente reconocido, pero hay otros fármacos en sus grupos terapeúticos más eficaces y de investigación más actualizada.

[Kiklikos]

[olgaloren]

guau!!!!!!!!!!!!!!!!

Pero que bien escribe kikloforo, como se expresa y cuantas cosas sabe, es impresionante.

Sin embargo en todos sus textos hay una gran dosis de amargura, descalificaciónes, desesperación, prepotencia...

Es un ser misteriorso, nadie sabemos en que trabaja ni que ha estudiado, ni nada similar, pero todos si que sabemos lo que es: UN FRACASADO.

Me da pena.

[Angelito]

Primero dos peticiones y una alusión:

1ª petición: querido billy, te ruego que no me trates de Ud., que estamos entre amigos y creo no tener mucho más años que tú. Lamento haber llamado panfletario a tu texto y especialmente que esto te haya ofendido, me refería al tono inflamado y lineal al que se suscribe este tipo de escritos.

2ª petición: ruego, o busco el consenso en que en la medida de lo posible que se evite la utilización de citas y otras notitas. Se está utilizando únicamente para descontextualizar y ridiculizar mejor y eso no es justo. Cada uno escribe siguiendo sus ideas y nadie tiene derecho a entresacar unas palabras y no otras para que lo que dice quede sin sentido. Es una práctica corriente en los periodistas de mal talante y reprobado siempre por los periodistas serios. Si yo lo he utilizado en dos post ha sido sólo para mostrar lo vergonzante que resulta.

Alusiones: Juan sin Techo, no sé a quien te refieres. Y para aclarártelo diré algo de mi aunque no venga a cuento, pero tampoco me oculto:
- No tengo más nicks, este es el primero, y me puse Angelito porque me llamo Angel y mi madre me llamaba así.
- No participo en ningún otro foro, y menos en ese que no lo había oído en mi vida. Llegué a este por un enlace de Menéame y me gustó porque me gusta el tema de la vivienda. Lo abandoné todo el verano por cabreo con el Kiklo y he vuelto a él por aburrimiento.
- En mi trabajo preparo borradores de escrituras de compra y venta, que remito a la notaría. Cuando me devuelven la minuta la reviso y sólo cuando lo tengo todo claro acudo a firmar o a acompañar al que firma. Esto me ha dado un profundo conocimiento del mundo mercantil, pero ni mi vida ni mi sueldo dependen de las escrituras.
- No creo haber descalificado a nadie excepto a Kiklo porque me saca de mis nervios. Por eso he prometido no hablar más con él.
- Tampoco importa pero soy votante socialista y de pensamiento liberal. No me identifico con ningún extremismo, pues en ellos nunca está la razón. Tampoco he entendido si me llamabas facha o si te definias como tal.

Pues casi que voy a escribir otro post de opinión, que este me ha quedado muy largo.

[olgaloren]

uy!!!!!!!!!!!!! como nos gusta discutir.

Pero lo que muchos queremos saber es (con opiniones fundamentadas):

¿un piso que en 2007 cuesta 300.000€ cuanto costará en 2012?
¿Los tipos de interes en 2007 rozan el 5% en cuanto estaran en 2012?
¿Si tienes un dinero ahorrado es buena inversión el sector inmobiliario?¿Qué sector es bueno para invertir?
¿Subirán los salarios un 30% los próximos 5 años?
¿Seguira subiendo la vivienda por encima del IPC?
¿Como será el crecimiento económico en España los próximos 5 años?

Esto me interesa más, que discutir quien es más cabezón.

[Tremendelirius]

[Angelito]

Suscribo y apoyo todas y cada una de las respuestas de Tremendelirius.

(¡Qué rápido se hace así! Es que cuesta mucho escribir un post largo)

Los economistas no son adivinos, pero las señales hablan de estancamiento de precios y reajuste del sector.

Y dentro de 20 años o así otra crisis parecida.

[Angelito]

Estimado billy:
Me reafirmo en que no se trata de una pirámide de Ponzi. Al final de todas estas turbulencias la gente se quedará cada uno con su casa y algunos inversores poco avispados (que cada vez hay menos) habrán perdido algo de dinero. Pero el sustento de la burbuja sigue siendo una vivienda que, aunque pueda perder valor de mercado, mantiene intacta su utilidad. He conocido a no pocas personas de mediana edad que vivían de toda la vida en cuarta planta sin ascensor y que ahora lo han podido vender y pasar a urbanizaciones con jardín y piscina (sí, un poco de lo que sacan del piso, otro poco de ahorros y algo de financiación) y a esta gente ya les da igual lo que va a pasar a valer su actual casa. Se limitan a disfrutarla.
Yo me compré mi casa casi al final del ciclo con la plusvalía de mi anterior piso y mis ahorros. Sé con certeza que si tengo que ponerla a la venta a corto plazo no voy a sacar lo que me ha costado, pero no me importa. Lo que yo quería es “vivir” en una casa así, y no especular con ella. Cuando llegue el momento de venderla dentro de treinta años seguro que gano algo, o lo ganarán mis herederos. Lo importante para mi es que cada euro que meto en ella no es un gasto, sino que lo echo en una hucha donde, a largo plazo, no pierde valor y además me da la satisfacción de vivir como a mí me gusta. En cambio todo lo que me gasto en un coche no lo volveré a ver nunca. Por eso meterse en una hipoteca lo considero buen negocio, claro que “para gustos, los colores”.

El mercado de la vivienda era un mercado no intervenido, como lo es de las camisetas de tirantes: tienen unas regulaciones básicas en cuanto a calidad, disponibilidad y garantía, pero luego cada fabricante, sea de pisos o de camisetas, pone el precio que quiere, fabrica lo que quiere y lo vende cuando quiere. Y por supuesto que intenta venderlo al mayor precio que le sea posible. Y si por un efecto de explosión de la demanda los precios se encuentran a un nivel que excluyen a una parte de mercado, el constructor no se verá tentado de bajar el precio mientras siga teniendo compradores. Esto puede parecer ética y socialmente reprobable, pero en el sistema económico es absolutamente normal. ¿Si tú vendes tu piso vas a pedir sólo la mitad del valor de mercado sólo por solidaridad social y “empatía”?
Ahora es cuando está más regulado que nunca. Y en buena parte por las presiones de grupos como el de esta web. Antes un ayuntamiento casi no tenía límites en la reparcelación de terrenos, ni en cobrar lo que quisiera por ellos. Las tasadoras tasaban “ a la carta”, con el valor que pedía el que pagaba. Los bancos, sin control del BdE, concedían hipotecas a diestro y siniestro. Todo estaba a favor del comprador, tanto que el exceso de demanda disparó los precios.
Que esté corrupto es otra cosa. Que estaba lleno de dinero negro también (ahora ha cambiado bastante, sobre todo por toda esa nueva regulación a la que aludía). Pero no han sido más que circunstancias añadidas, no fundamentales.

Que la vivienda no va a bajar por supuesto que es una opinión subjetiva. No sé lo que va a pasar ni siquiera el año que viene. Pero creo tener razones para pensar que va a ser así: ¿quién vende su piso por debajo de lo que ha pagado por él si no lo necesita urgentemente? Y la gente que lo necesita urgentemente no es un mercado muy amplio.
Porque la gente tampoco se va a ver tan apurada para pagar las hipotecas como los agoreros hacen creer. Los niveles de morosidad no están aumentando perceptiblemente. Y tipos de interés del 5 y del 6 % tampoco son tan escandalosos. Yo mismo tuve que pagar una hipoteca a final de los noventa al 14%. Como bien escribió condemor hace poco, la progresión económica de un individuo no es lineal, no es un espectador pasivo. Hay cientos de circunstancias que afectan al bolsillo de una persona a lo largo de los 30 años de una hipoteca, y seguro que ninguna hipoteca llega a esos plazos. De hecho cada vez es más raro vivir en la misma casa treinta años.

Uf, espera que lo voy a dividir en otro texto. Que esto se está haciendo largo.

[Palidubi]

Angelito dijo:
"Los niveles de morosidad no están aumentando perceptiblemente..."

Y no hay nada como informarse Angelito:
http://www.finanzas.com/id.9189396/noticias/noticia.htm

[Angelito]

Para ilustrar mi opinión de que el precio de la vivienda no va a bajar, permitidme explicar cómo funciona realmente una empresa promotora-constructora de obra residencial.

Lo que los particulares invertimos en pisos o en acciones un promotor lo invierte en terrenos para edificar. Pero no en terrenos urbanos, sino en terrenos rústicos, delimitados o urbanizables, porque los primeros tienen un precio escandaloso y la rentabilidad no está siempre garantizada. Hay promotores pequeños que compran solares urbanos pequeñitos que dan sólo para diez o veinte pisos y que viven siempre en el filo de la navaja, pues los suelen comprar con fondos ajenos y cualquier problema los lleva a la ruina. Así que compran solares con los permisos muy sólidos y suficientemente pequeños para que no interesen a una gran promotora.


Pero vamos a fijarnos en un promotor mediano-grande. Siempre con fondos propios compra un solar con idea de edificar en 5 o 10 años. Evidentemente se preocupa de averiguar si es posible y probable su recalificación como urbano. Comienza a tratar con el Ayuntamiento de turno. Según la situación del terreno le puede costar mucho o poco: simplemente una tasa, o un pabellón deportivo, o unas cesiones escandalosas de terreno urbanizado,… (en Marbella cuatro sinvergüenzas simplemente sobornaban al alcalde). No hay dos casos iguales y casi siempre son necesarias influencias políticas de algún tipo. Obsérvese que este proceso lleva años y que hace falta una bolsa bien llena para aguantar. Pero al convertirse en urbano el terreno multiplica su valor.


Con la recalificación en el bolsillo se redacta el proyecto y se visa (más dinero gastado, gran parte del cual acaba en el Ayuntamiento por tasas e Impuesto de Obras). Comienza la venta.


Un banco se hace cargo de la financiación de la obra. Esto es así porque, aunque el promotor tenga fondos para financiarlo él mismo, se produce un beneficioso efecto de apalancamiento financiero que libera recursos para otros proyectos y multiplica la rentabilidad. El banco concede una serie de millones al promotor, pero no de una sola vez. Se los va dando conforme se van completando las obras y bajo petición. El promotor no amortiza nada, sólo paga unos intereses del Euribor más el 0,4 %. Ya ha empezado la venta y muchos han comprado en plano y le están adelantando todos los meses una cuota al promotor.


Con ese dinero el promotor completa la obra. El coste de construcción suele situarse en un 50% del valor de venta si se lo encarga a otra empresa o del 40% si lo hace con sus operarios. A estas alturas suele tenerlo vendido todo (en los próximos años no será así, pero tampoco será preocupante como veremos). Procede a escriturarlo.

Primero dispone de toda la hipoteca, todo lo que no se ha gastado y se lo mete al bolsillo. Luego llegan los compradores, le dan la cuota de llaves y el IVA y se subrogan cada uno en una parte de la hipoteca, quedando por tanto el promotor libre de pagar nada al banco.
La rentabilidad respecto a la inversión (en realidad lo único que se ha pagado con dinero propio es el terreno) puede superar el 400%. Y eso contando con lo que le ha tenido que dar al Ayuntamiento y con la urbanización de la zona que también tiene que ceder (como mínimo un 30% del solar perfectamente instalado con aceras, jardines, farolas,…).


Cuando la demanda estaba en un nivel normal las promociones se vendían en dos años a unos precios normales y aún quedaban algunos pisos a final de obra. En estos últimos años las promociones se vendían en pocas semanas, y los promotores subían los precios cada diez días y no dejaban de llegar clientes. Sus beneficios crecían como la espuma.

Actualmente las nuevas regulaciones complican la adquisición y recalificación de terrenos, pero cualquier promotor mediano tiene una cartera amplísima de solares, y la cartera llena después de estos años de bonanza. Aunque actualmente una promoción tarde dos o tres años en venderse no les preocupa en absoluto, pues tienen una fortaleza financiera envidiable. El suelo es suyo y siempre seguirá valiendo, y la construcción la han financiado y pagan un interés mísero. El principal ya lo pagará quien lo compre.

Pretender que un exceso de oferta les ponga nerviosos es una entelequia. No tienen prisa, el negocio está asegurado. En mi urbanización les quedaron tres casas de diez sin vender, el 30%. Han pasado seis meses y les han subido el precio dos veces, hasta que caiga alguien. A ellos no les estorba.

Yo, francamente, no confiaría mucho en la ruina de las constructoras como desencadenante de una bajada de precios. Para que les vaya mal a ellas cómo nos tiene que ir a nosotros.

[Angelito]

palidubi, dejando aparte el típico alarmismo periodístico, no me vengas a decir que un 1,2% no es una cantidad insignificante. Mucho más alta fue en los noventa y no se arruinó el país.

[billy]

Podía replicarte cada frase de tu andanada pero es que paso ya de perder el tiempo. Se ha hablado tropecientasmil veces de lo mismo y siempre hay gente que dice que no, que spain is different y que eso aquí no va a pasar. Curiosamente suele coincidir que es gente con intereses en el sector. Pues vale. Soís tan libres de opinar optimistamente como nosotros de deciros pesimistamente que no estamos de acuerdo. Veremos al final quien estaba mejor informado.

Una coletilla por si sigues sin leerlo, que me da que eres de los que escribe mucho y lee poco:

He encontrado la referencia histórica. Este texto está extraído del libro "Historia de España, Siglo XIX", de la Editorial Cátedra, de Ángel Bahamonde y otros:

[olgaloren]

Es cierto lo que dice billy de 1860 a 1867 se produce un crecimiento y una quiebra en el sector inmobiliario.
La gran diferencia con la actual es que desde 1999 ó 2000 no ha parado de subir los precios de la vivienda y ya estamos a principios del cuarto trimestre de 2007 y sigue manteniendose el aumento de precios por encima del IPC y la tendencia en los proximos años es que se mantenga el aumento de los pisos al ritmo del IPC o por encima de este.

Por otro lado el que compro viviendas en Madrid en 1863 (En el momento más caro), le ha dejado un legado a sus bisnietos, infinitamente revalorizado. Por lo que la vivienda SI es una forma de inversión, aunque sea para las generaciones venideras, y mucha gente lo ve así os guste o no (xej: yo me compro una casa y a mis nietos les dejo una hucha (como comentaba angelito) o cuando me jubile tendré de donde sacar una pensión). Cada cual decide en que gastar el dinero que gana.

El problema del precio de la vivienda esta en que sois muchos los necesitados de esta, si los necesitados de vivienda fueseis 4 gatos, las casas valdrian 4 duros.

Solución: no la tengo, y creo que ninguno de vosotros tampoco.

[Tremendelirius]

Pîenso que ambos llevais en parte un poco de razón. Lo que dice angelito no es algo que haya que desdeñar de primeras. Pero crisis del sector habrá. Ni tan espectacular y catastrofica como algunos auguran pero tan poco va a ser una nimiedad.
Lo que dice Angelito lleva razón. No van a ser ni los promotores ni los constructores los que vayan a bajar de primeras los precios. Ni mucho menos. Ellos han sido los más beneficiados y tienen colchon ahora para aguantar. La pregunta del millon es cuanto.
Yo creo más bien que si bajan los precios va a ser desde el mercado de 2ª mano a través de la especulación. Es decir, todos aquellos que compraron pisos para especular, poco a poco se van a dar cuenta del cambio de ciclo y lo pondrán a la venta y el exceso de oferta, que ya vemos, será el que presione al mercado de 2ª mano a la baja. Esto va a hacer que los pisos de 2ª mano empiecen a venderse mejor que los de 1ª mano y a la larga, presion para bajar los precios van a tener, otra cosa es si lo harán. Va a depender en mi opinion de los excesos cometidos por estas empresas. Si se han apalancado mucho, aguantarán poco pero si no, tienen colchoneta entonces para rato.
Yo creo que cierto ajuste es inevitable ya. Que bajen los precios (en terminos nominales) pues es ya algo que el tiempo dirá, pero en términos reales es indudable que el precio tenga que bajar, porque no se puede sostener una oferta que ha sido artificialmente creada a través de la especulación.
Yo creo que el año que viene habrá un ajuste moderado (un 10%) seguido de años de estancamiento en el precio.
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El blog de la Burbuja inmobiliaria