Foros de la Plataforma por una Vivienda Digna

[viviendadigna]

Un exhaustivo estudio realizado por el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) sobre la situación actual del mercado inmobiliario analiza cuánto costaba construir una casa en 1996, antes de que comenzara el boom, y cuánto cuesta ahora, ocho años después.


El informe concluye que de un total de siete partidas diferentes de costes: solar, proyecto, licencia, obra, financiación, gestión y comercialización, sólo el gasto imputable a la adquisición de terrenos ha registrado un fortísimo aumento al pasar de representar unos 7.000 euros por vivienda (el 8,4% del total de costes) en 1996 a nada menos que 50.000 euros por casa, el 30,9% el pasado ejercicio.


El resto de costes han permanecido bastante estables e incluso aquél atribuible a los gastos de construcción o de obra ha caído en términos relativos, ya que si en 1996 representaba el 71,4% del total del coste, ahora apenas supone la mitad del mismo, en concreto el 51,1%.


¿EN QUÉ SE HA TRADUCIDO ESTE FENÓMENO?


Desde el punto de vista del comprador de vivienda es claro. Si en 1996 una vivienda tipo medio en España (120 metros cuadrados) podía alcanzar un precio de 91.350 euros, ocho años después esa misma casa ha pasado a costar 220.300 euros, o lo que es lo mismo, un 141,16% más. Si se pagaran hoy los pisos iniciados en 2004, la factura llegaría al 17% del PIB.


Y desde el punto de vista del promotor, si en esa vivienda de 1996 de algo más de 91.300 euros, el beneficio neto ascendía a 8.000 euros, el 9,6% del coste, el pasado año el margen neto ascendió a 58.700 euros por casa, siete veces más que hace ocho años y el equivalente al 36,3% del total de costes.


Estas cifras demuestran, una vez más, que uno de los factores decisivos que ha contribuido a incrementar el precio de la vivienda ha sido el espectacular encarecimiento que han protagonizado los terrenos, alzas que los promotores han repercutido íntegramente en el precio final, tal y como han reconocido abiertamente las principales patronales del sector.


A propósito de estos números y después de conocerse que 2004 cerró con un nuevo récord en producción de vivienda, con un total de 757.680 visados, el informe elaborado por los arquitectos sostiene que si todas las casas iniciadas el año pasado se compraran al contado dentro de los 12 meses, 'la factura representaría más del 17% del Producto Interior Bruto (PIB)'. Frente a esta situación, en Francia, por ejemplo, apenas se dedica el 3,7% de su PIB a su producción residencial (sin contar las viviendas sociales, que alcanzan la cifra de 40.000 casas en alquiler cada año, cantidad insuficiente para la demanda de aquel país).


Los arquitectos consideran que esta ingente dedicación de recursos al sector residencial está basada en buena parte en la expectativa que tiene la demanda de vivienda de que 'los precios subirán siempre, mientras que la oferta también parece convencida de que siempre habrá demanda'. Sin embargo, existen riesgos que pueden quebrar la bonanza del sector y que los arquitectos identifican fundamentalmente en tres: una crisis turística, un crack económico con fuerte destrucción de empleo y una prolongada subida de los tipos de interés.


En estos momentos los tres escenarios parecen poco probables, según admiten los arquitectos, pero al tiempo urgen a las distintas administraciones para que tomen cartas en el asunto e intervengan en un sector que no se rige por las leyes del libre mercado, 'ya que si logramos frenar esta espiral, podremos construir viviendas de más calidad a precios más bajos', asegura el presidente del CSCAE, Carlos Hernández Pezzi.


LOS IMPUESTOS SIGUEN AL ALZA


La fiscalidad que soporta la vivienda es, con carácter permanente, otro de los asuntos que provoca el debate entre promotores, expertos y administraciones.


Un estudio elaborado por el Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) ha puesto de manifiesto que los impuestos que gravan las casas suponen de promedio entre el 15% (para el comprador) y el 18% (para el promotor) del precio final de cada inmueble.


Además, los expertos en esta materia han denunciado en numerosas ocasiones que este abultado peso de la fiscalidad es consecuencia de la reiterada aplicación de un mismo tributo a lo largo de todo el proceso que sigue una casa desde que el promotor compra el solar hasta que la vende. Hasta seis veces se debe liquidar el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD) en la compra de un mismo piso. Para este ejercicio, el panorama no sólo no parece que vaya a cambiar hacia la moderación, sino todo lo contrario.


El REAF ha recordado recientemente que se consolida la tendencia a subir del 6% al 7% el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en todas las regiones, excepto en Canarias, donde se incrementa al 6,5%. El tipo del AJD también se está incrementando del 0,5% al 1%, menos en Canarias, que sube al 0,75%.


LA BONANZA DEL MERCADO CASTIGA A LA VPO


Frente a la clara recuperación que había mostrado el ritmo de visados de viviendas protegidas (VPO) en 2003 sobre lo acontecido un año antes, el pasado ejercicio volvió a registrar un descenso. De las 757.680 casas iniciadas en 2004, sólo 57.835 fueron pisos con algún grado de protección, lo que representa una caída del 4,4% sobre las más de 60.500 iniciadas en 2003.


La razón a este nuevo descalabro podría estar en la espectacular situación que continúa atravesando el mercado de las casas de renta libre y el cambio de orientación experimentado por la política nacional con la creación de un Ministerio de Vivienda. Durante los próximos meses se conocerá el nuevo plan cuatrienal que pondrá en marcha el Gobierno del PSOE, al tiempo que son numerosas las comunidades que están procediendo a modificar total o parcialmente sus legislaciones en materia de suelo, lo que crea cierta paralización en la promoción de VPO, según los expertos.


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CincoDías - 28 de febrero de 2005
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Por una Vivienda Digna
http://www.viviendadigna.org

[Angelito]

Mira, aquí se introducían dos nuevas variables en la justificación del alto precio de la vivienda muy interesantes y que siempre olvidamos:

- el incremento de costes del promotor

- la cuantiosa fiscalidad y los gastos añadido

[Kiklikos]

Angelito, pues yo creo que precisamente una de esas cuestiones (el incremento de gastos para el promotor) va a ser una de las causas de la bajada de los precios.
Hablo de los gastos financieros extraordinarios derivados de tener que afrontar su deuda sin haber cobrado los pisos realizados al no venderlos.
Esto hará que los gastos del promotor se disparen cada vez más, y para frenarlos tendrá que rebajar precios para vender su producto.

¿Es muy descabellado lo que digo?

[Bender]

Ahí creo que Kiklo ha dado con la clave. Un argumento muy esgrimido por los "nuncabajistas" es que el precio no va a bajar porque el promotor esperará lo que haga falta para vender su stock de pisos. Ahora bien, las últimas noticias que tenemos del sector inmobiliario nos hablan de una falta de liquidez por parte de algunas promotoras (véase el caso de la valenciana Llanera, que ya casi está en quiebra técnica). No es que tengan que vender para pagar los intereses de sus créditos, es que ya lo tienen cada vez más jodido para que les den créditos, que a veces necesitan para terminar las obras.
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La vida moderna
es nuestra condena,
las prisas,las penas,
y los pisos de treinta.

La Habitación Roja

[Angelito]

La carga financiera en una empresa promotora no suele suponer un problema serio a poco tamaño que esta tenga.

Ya comenté esto en un post. La carga financiera se traduce en una hipoteca que costea la construcción, no el terreno. El promotor va disponiendo del importe de la hipoteca a tramos, cuando lo necesita, para pagar las certificaciones de obra.

Vamos a poner un ejemplo numérico:

El promotor Kiklio compra un terreno por 3 millones. Los paga con su dinero (Kiklio se ha enriquecido mucho estos años como consecuencia de su perniciosa personalidad).
Kiklio, con su proyecto bajo el brazo, acude a un banco a solicitar una hipoteca que coincidirá exactamente con el 80% de lo que un tasador independiente ha dicho que valen los pisos. Son 20 millones.

Kiklio no coge (ni se lo dan) todo. Coge sólo un millón para los gastos iniciales.
A los tres meses ha pagado las primeras certificaciones y tiene que pagar sus primeros intereses 1 millón x Euribor+0.005/4=11.250 €

Al final de los dos años Kiklio ya ha pagado todas las certificaciones y para ello ha necesitado disponer de 12 millones de la hipoteca. Está pagando al trimestre 12 mill x t.i. /4 =135.000 €

Como ya ha terminado las obras y sólo ha vendido la mitad de los pisos (puta crisis inmobiliaria) escritura y los clientes se subrogan en su hipoteca: 20 miillones/2= 10 millones Sólo debe al banco 2 millones y trimestralmente paga 2 mill x t.i./4 = 22.500 €

Después de haber cobrado a la mitad de los clientes (10 millones €) el 20 % que no cubre la hipoteca tiene en el bolsillo 2 millones, con lo que se la suda pagar 22.500 € cada tres meses. Eso si no ha subido los precios y en realidad ha sacado 3 millones (lo más habitual en estos años pasados).

Conforme vaya vendiendo los pisos se irán subrogando en la hipoteca hasta que no deba nada y después hará nuevas disposiciones hasta llegar a los 20 millones conforme se vayan subrogando nuevos compradores.

O sea que al final Kiklio se echa al bolsillo más de 12 millones y habrá pagado unos 300.000 de intereses como mucho. Y mientras no ha vendido pisos no ha tenido que pagar intereses.

Es fácil suponer que a Kiklio no le encorren en absoluto los intereses obligándole a bajar el precio de los pisos. Máxime cuando he puesto los costes muy altos, en la realidad queda más margen.

Claro que no todos los promotores son tan listos como Kiklio. Unos pocos aprendices de Pocero han hipotecado hasta a su madre para comprar terrenos y han hecho corto con todo. Pero no es lo normal en un sector tan profesionalizado.

Conclusión: Kiklio es el más listo.

¡Qué grande, pero qué grande eres!

[robert72]

Hay más claves para explicar el aumento de precio (basado sobre todo en el aumento de demanda desmedido)

- Educación social del bienestar: En los tiempos de mis padres nadie tenía una vivienda mejor ni más grande de lo que podía permitirse. De hecho, muchos se casaban con lo puesto y no tenían ni para poner un cuadro. Si cogían una peseta la guardaban. Ahora todos tenemos que salir a invadir los centros comerciales y gastarnos una pasta en el cine cada sábado.

- Grave conducta por parte de las entidades bancarias: Bien, dado que tenemos un problema de educación social, el banco nos ayuda con tarjetas visas, hipotecas a quien no puede pagarlas, rehipotecas para meter el BMW a 35 años y así no me entero.

Las inmobiliarias, por supuesto que no son hermanitas de la caridad, de hecho son tiburones al acecho, pero no mucho más que cualquier empresa privada, simplemente, venden su producto lo más caro posible. O acaso, si a uno le ofrecen un aumento de 2500 Euros de sueldo al mes va a decir que no?

Seamos inteligentes, la culpa y la explicación del excesivo aumento del precio de la vivienda la tenemos NOSOTROS y sólo nosotros. Por fiarnos de los históricamente bajos intereses, por pensar que nunca nos va a fallar el trabajo, por ver la botella medio llena cuando tenemos lo justo, por pensar en el banco como una fuente para obtener dinero y no para guardarlo, en definitiva por vivir al día. Sólo hay que echar un vistazo a la carretera cada día. Yo tengo un ford y debo ser de los pocos desgraciaos que todavía tiene una marca generalista. Estoy rodeado constantemente de audis, bmws, mercedes...definitivamente necesitamos un cambio de educación social porque, aunque no lo parezca, la mayoría de las veces, la culpa de nuestros problemas, la tenemos nosotros, así como la solución.

[Kiklikos]

[Kiklikos]

[Angelito]

....

[Kiklikos]

Huy, hoy entro tarde y me encuentro al Angelito "incendiao", él solo en su propia salsa.

Te he dicho mil veces que no me vas a tirar de la lengua.

T'a luego, que hoy es tarde y me voy para el sobre, que las 7:00 están aquí.

A planchar la oreja.
Tengo unas ganas de que llegue el fin de semana para dormir hasta hacerme sangre...

Pd: No te piques tanto, hijo, que tú eres "mú honrao", no sé por qué te das por aludido.