Foros de la Plataforma por una Vivienda Digna

[Angelito]

Señor, señor

Billy, ya puedes banearme porque estoy hasta los cojones de este gilipollas, es tal la estupidez que rezuma por todos sus poros que de verdad prefiero estar imposibilitado de entrar en la página y poder leerle.

A ver, gilipollas:

Es cierto que, ofuscado por tu análisis erróneo de actualización me equivoqué al calcular la rentabilidad. Me di cuenta luego en casa.

(42.000.000/2.150.000)=19,5348=1.953,48%

Dividimos esta rentabilidad entre los años que ha costado obtenerla (29)
1.923,48/29=67,361%

Le restamos la inflación, que has calculado en el 6%
67,361-6= 61,361 % anual real.

61,361% anual

Eso descontada la inflación. Evidentemente no ha sido un incremento lineal, se ha revalorizado más en los últimos cinco años que en los veinte anteriores. Como no existen pagos intermedios, sino uno final, se aplica una capitalización de tipo de interés simple, no compuesto:

capital inicial 2.150.000 ptas
rendimiento (2.150.000 x 61,361%) x29 años=1.319.275,86x29=38.259.000 ptas
rendimiento menos capital inicial: 36.109.000 ptas descontada la inflación

Y esto, mi querido gilipollas manipulador de masas, analfabeto de los cojones es la realidad. Si te quieres inventar formulas para justificar lo injustificable es que eres aún más estúpiodo de lo que reflejas en tus escritos. ¿Que clase de anormal pretende que dos millones se conviertan en cuarenta y dos aplicando un 4,4%? Eres de lo más analfabeto que me he encontrado nunca. Gilipollas.

Por cierto:

[Angelito]

[Kiklikos]

Esto me pasa por meterme a estas horas en el foro; que me encuentro esto manga por hombro.

[Angelito]

Mira, gilipollas, la base de un interés compuesto es que se aplica el nominal sobre la base más los intereses cobrados hasta el momento:
inversión de 1000 con un tipo de interés del 10%

Año 1: 1000 + (1000x10%)= 1.100

Año 2: 1100+ (1100x 10%)= 1.210

Año 3: 1.210+ (1210x 10%)= 1.331

Año 4: 1.331 + (1.331x 10%)=1.464,10

Suponiendo que te pagan los intereses una vez al año, con lo que la TAE (Tasa ANUAL Equivalente) te coincide con el tipo de interés nominal. Si hay más pagos en el año la TAE aumenta, pues el tipo a que se ha pagado la inversión en un año es mayor (por la capitalización compuesta).
Así, una inversión de 2 millones a 29 años al 4, 4 % queda

2.000.000 x (1+0.044)^29=6.971.792,567 pesetas pero no de 1979, sino del 2008 una vez descontada la inflación. No se puede actualizar al 2008.
Para eso tienes que coger el tipo de interés nominal, que es el real más la inflación. 4,4%+6%=10,4%

2.000.000x (1+0,104)^29=35.247.889,97 ptas del 2008 no deflactadas.

que como ves, se acerca algo a los 42 millones que son el resultado.


Ahora te explico por qué no se puede utilizar el tipo de interés compuesto en un tangible:
1º La inversión inicial no es recuperable, luego no se introduce en los rendimientos. Se cobran únicamente intereses.

2º No hay pagos de intereses. Es similar a un "cupón cero", sólo se cobra al final, luego el tipo de interés NO SE PUEDE APLICAR AL PRINCIPAL MÁS LOS INTERESES YA COBRADOS (ver el ejemplo del principio) PUESTO QUE NO EXISTEN.

Luego es un caso claro de capitalización simple en el que NO PINTA NADA LA TAE AL NO HABER PAGOS DE INTERESES, y en el que se aplica determinado tipo de interés sobre la inversión realizada en su momento (la compra del piso). Con el 63,61 % queda:
1 1.319.261,50
2 1.319.261,50
3 1.319.261,50
4 1.319.261,50
5 1.319.261,50
6 1.319.261,50
7 1.319.261,50
8 1.319.261,50
9 1.319.261,50
10 1.319.261,50
11 1.319.261,50
12 1.319.261,50
13 1.319.261,50
14 1.319.261,50
15 1.319.261,50
16 1.319.261,50
17 1.319.261,50
18 1.319.261,50
19 1.319.261,50
20 1.319.261,50
21 1.319.261,50
22 1.319.261,50
23 1.319.261,50
24 1.319.261,50
25 1.319.261,50
26 1.319.261,50
27 1.319.261,50
28 1.319.261,50
29 1.319.261,50
suma 38.258.583,50
pesetas deflactadas
Que como ves se va acercandoa los 42 millones por los que vendí

Si utilizamos el tipo de interés nominal (el real más la inflación)
61,361+6=67,361

1 1.448.261,50
2 1.448.261,50
3 1.448.261,50
4 1.448.261,50
5 1.448.261,50
6 1.448.261,50
7 1.448.261,50
8 1.448.261,50
9 1.448.261,50
10 1.448.261,50
11 1.448.261,50
12 1.448.261,50
13 1.448.261,50
14 1.448.261,50
15 1.448.261,50
16 1.448.261,50
17 1.448.261,50
18 1.448.261,50
19 1.448.261,50
20 1.448.261,50
21 1.448.261,50
22 1.448.261,50
23 1.448.261,50
24 1.448.261,50
25 1.448.261,50
26 1.448.261,50
27 1.448.261,50
28 1.448.261,50
29 1.448.261,50
suma 41.999.583,50

¡OH SORPRESA! ¡DA LOS 42 MILLONES POR LOS QUE SE VENDIÓ!
Resumiendo: que gastando 2.150.000 en 1979 y acumulándome un 67,361% anual de esa cantidad al final me han dado 42 millones. Pues va a ser que el interés obtenido ha sido

67,361% anual

Como ves no he necesitado inventarme ninguna fórmula sino aplicar las matemáticas financieras que seguro que podrás encontrar en Internet.
Habría tenido que inventármelos si hubiese querido, como tú, manipular para convencer a la gente de que no se obtiene rentabilidad con un piso.

Porque eso es lo que siempre quieres MANIPULAR, intentar convencer de que sabes algo, hacerlo inexcrutable y eliminar datos para convencer de lo que a ti te parece. ERES UN FRAUDE, con mayúsculas, UN TIPO AMARGADO Y RECONCOMIDO POR LA ENVIDIA QUE SE QUIERE EREGIR EN LIDER DE PAYASOS.

Y por eso estás siempre pasando al plano personal, porque si te metes en DATOS OBJETIVOS QUEDAS EN RIDICULO. Eres como esos periodistas que buscan cualquier dato en Internet y se quieren hacer pasar por expertos.

También por eso es por lo que ocultas tu vida, porque quedarías al descubierto. Pero para eso no hace falta que cuentes nada, basta ver como rebuznas incongruencias.

¿Sabes lo único que te salva? Que como tienes tanto tiempo libre estás constantemente respondiendo con larguísimas diatribas. Ganas por aburrimiento. Porque siempre dices la última palabra. Y siempre encuentras qué decir no por que tengas conocimientos, sino por que te dedicas a dar la vuelta y a apoyarte en lo que decimos los demás. Y cuando te pones a redactar por tu cuenta te salen estupideces sobre mundos filosóficos y mujeres parturientas y chamanes cucuyamas.

No creo que escriba ya mucho por aquí, pero si es así, PAYASO, no te metas en mis conversaciones con los demás.

Anda y que te encule un atún
.

[B3]

Los continuos errores (o más bien barbaridades) de Angelito están empezando a sacarme de quicio.

Vamos a ver Angelito, dado que todos los beneficios se pagan al final, aquí es precisamente cuando tiene sentido calcular el TAE para saber los intereses anuales que corresponden, ya que si te pagaran los intereses cada año, no te haría falta calcularlos.
Un piso comprado por 2 millones hace 29 años y vendido ahora por 40, te ha producido un beneficio equivalente a poco menos del 11% TAE, es decir, que si hubieras invertido ese dinero en depósitos por ejemplo, que te dieran un 11% de interés cada año, ya tendrías más de 40 millones.
Ahora de ahí habría que descontar la inflación, que por cierto en aquellos tiempos y durante muchos años era muy alta, de hecho, aunque los últimos años tanto la inflación como los tipos de interés han estado bajos, hubo bastantes años en que tanto la inflación como los tipos de interés estaban por encima de ese 11%, por lo que una rentabilidad del 11% sería perder dinero. Seguro que si hacemos una media de como han estado todos los años del periodo nos quedamos más o menos como estábamos, vamos que con eso no se ha ganado dinero con respecto a la inflación.

Está claro, como no, que haber comprado un piso a finales de los 90 para venderlo ahora hubiera sido una inversión cojonuda, ya que la inflación y los tipos de interés estaban bajos, y en cambio la vivienda empezó a subir de precio a porcentajes altísimos. Lo que yo veo, es que a pesar de esa subida y rentabilidad de los ultimos años, ese piso de hace 29 no parece haber dado grandes beneficios con respecto a la inflación...
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Hay 10 tipos de personas, las que entienden el binario y las que no.

[Angelito]

Brevemente, que ya estoy harto:

http://www.rankia.com/articulos/articulo.asp?n=51

http://es.wikipedia.org/wiki/TAE

Cuando te hayas leído lo que es la TAE, y la hayas entendido, vuelves y la aplicas. Verás que este es un caso claro de capitalización simple al no percibir pagos de intereses durante el periodo.

Aún en el caso de que se aplicara una capitalización compuesta al 11 %
2.150.000 x (1+0,11)^29= 44.340.934,80 €
Pero ya me explicarás ¿qué producto financiero (ámbito en el que sí se aplica el tipo de interés compuesto) ha arrojado una rentabilidad del 11% continuada durante 29 años?¿Cuál ha subido del 5% en los últimos 10 años? Muy importante...sin riesgo.

La hipótesis de inflación lineal en el 6% es de Kiklo. Yo no me voy a entretener buscando la inflación de cada año y descontándola para hacer los cálculos exactos.
Pero al final, los dos millones del 79 se han convertido en 42 hoy, le busques las cosquillas como se las busques.

[B3]

Se perfectamente lo que es el TAE, el que no parece saberlo eres tú, si contratas un depósito a 3 años en el que al final te dan el 15% de lo que metiste, no te están dando el 5% anual real, te podrán estar dando ese interés nominal, pero lo que realmente te están dando es algo menos del 4,77% TAE, que es lo que realmente importa.
La inflación de calcula para cada año, no para 29, si la inflación sube el 5% este aaño, otro 5% el siguiente y otro 5% el siguiente al final no habrá suido un 15% sino que habrá subido más (15'76% aproximadamente)...
Está claro en el caso de los ejemplos anteriores hubieras pedido poder adquisitivo, así que si es importante y NECESARIO el cálculo del TAE.
Otra cosa distinta es que tú, a pesar de tus estudios y de tu máster no tengas ni puta idea, eso ya es otro tema.

En cuanto a la inflación de aquellos tiempos ya te la digo yo:
1978 - 19,8%
1979 - 15,7%
1980 - 15,6%
1981 - 14,5%
1982 - 14,4%


En los últimos años claro que ha sido mucho más baja, y que los pisos han subido mucho cada año, eso ya lo dije en el anterior post, en los últimos años ha sido muy rentable, pero no estamos hablando de una casa de hace 9 años, sino de hace 29, ¿no?.

A parte de eso, en el cálculo tampoco se incluyen los gastos que haya podido producir la casa a lo largo de todos esos años.
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[Kiklikos]

[Angelito]

Por favor, B3, antes de nada léete los enlaces que he puesto. Que no son nada raro, que es la Wikipedia....no hables de oído.

La inflación por supuesto que sigue una secuencia acumulativa, no lineal, por eso si actualizas un precio a 1979 lo haces dividiendo por una potencia. Y desde luego que no ha sido 6% todos los años, por eso el rendimiento habrá sido menor en los ochenta y mayor en los últimos. La rentabilidad tampoco es lineal,... estamos haciendo una media.

Si quieres hacer un cáculo "exacto" es sólo cuestión de perder un poco de tiempo, pero ya veo que no tienes los conceptos claros.
Busca por favor, donde quieras:
-Tasa Anual Equivalente
-Deflactar
-Tipo de Interés Simple
-Capitalización Compuesta

Se me olvidaba: no te olvides que las 2.150.000ptas no te las devuelven, es un gasto, no un depósito, no puedes incluirlas en la base. Lo calcules como lo calcules sale una rentabilidad muy alta.

Pero no has respondido a la pregunta: aun admitiendo, por comparación, que se puede aplicar un 11% en capitalización compuesta ¿que alternativa financiera ha dado esa rentabilidad en los últimos 29 años?

De todas formas la rentabilidad sólo es importante para el que busca especular con un piso. Si lo quieres para vivir lo que destaca es que en un alquiler mis padres habrían pagado 15 millones para al final quedarse con nada, y de esta forma han pagado 2.500.000 para al final obtener 42.000.00. Y por eso es mejor comprar que alquilar, que es a lo que iba.

Ojo, rentabilidades pasadas no presuponen rentabilidades futuras. Los que nos hemos comprado casa ahora lo tendremos muy crudo para ganarle algo. Gracias a eso nos libraremos de los especuladores.

[Kiklikos]

Dice B3:

[Kiklikos]

Mirad lo que acabo de conseguir sacarle a un promotor:

[Angelito]

Bueno, vamos al lío.

Mi querido gilipollas:

No pensaba volver a escribir, pero reflexionando me he dado cuenta de que he cometido un error y no voy a ser tan ruín de esconderme. Pero al final no me falta tanta razón.

Mi error ha sido el considerar la inflación como una constante simple cuando tiene una repercusión acumulativa, por eso no me salían las cuentas:
Considerando una inflación del 6% anual constante

42.000.000/(1,06^29)=7.751.383 ptas de 1979 De acuerdo ¿no?
En ese caso, si buscásemos una capitalización compuesta, como la de un depósito
2.150.000x((1+T)^29=7.751.383

(1+T)=(7.751.383/2.150.000)^(1/29)

T= 0,04521 = 4,52 % que se aproxima a lo que tú dices.

Pero no has de olvidar de que hablamos de un tipo de interés real (lo hemos deflactado). Si fuese un depósito CON PAGO DE INTERESES ANUALES sería el equivalente a un 4,52+6= 10,52 % NOMINAL

Pero he ahí la madre del cordero: NO ES UN DEPÓSITO. Es un bien tangible, lo que tiene dos consecuencias:

1ª La inversión inicial no se recupera, es un gasto. En un depósito sí te devuelven el principal

2ªNo te van entregando intereses una vez al año ni en ningún otro momento. No se incrementa la base de los intereses.

Luego lo único que percibes es el monto total de la venta. Si lo queremos asimilar a unos intereses anuales haremos

2.150.000 x T x 29 = 7.751.383 ==> T = 0,12 =12% descontada la inflación
Es decir que si percibimos los intereses de 2.150.000 al 12% durante 29 años nos dan 7.751.383 del 79, que como ha quedado claro son
7.751.383 x ((1+0,06)^29)=42.000.000 de pesetas del 2008

O sea que se ha percibido un 12% REAL o un 18% NOMINAL durante 29 años.

Repito la pregunta: ¿Qué producto financiero ha sido capaz de entregar una rentabilidad media del 18% nominal anual sin conllevar riesgo?
Por supuesto que no me refiero al riesgo de que le caiga un rayo, pero está muy claro que su riesgo de perder el capital es muy, muy inferior a la bolsa, la especulación con petroleo, con gemas, con obras de arte,...

Además no es un producto especializado ni complicado y ni siquiera es imperativo pagarlo al contado, luego es normal que mucho particulares prefiriesen invertir en pisos antes que arriesgarse en bolsa.

Insisto, el análisis de rentabilidad tiene sentido para el que quiera invertir. Para la mayor parte de la gente un piso es para vivir y, además, les permite una forma de ahorro, pero en general no se compra el piso con la idea de ganar al venderlo.

Sin embargo es muy racional y muy poco criticable el que un particular se compre una segunda residencia para ganar algo con ella. Esos tiempos ya se han terminado, de momento. Veremos dentro de veinte años.

P.D. Muy bueno lo tuyo de reirse de las fórmulas y de los que las diseñan. Y de los economistas. No creas que con eso llegarás lejos. Pretender que la Economía no es una ciencia y que las miles de cátedras de Economía son inútiles es un poco estúpido. Tú solo contra el mundo.
Ya sabes: "Algo tendrá el agua cuando la bendicen"

P.D.2: Por cierto gilipollas, tú a mi no me has sacado nada. Todo eso lo vengo diciendo desde que empecé a escribir aquí y tú ni te habías enterado, "rápido lector". Además, ni siquiera te lo decía a ti.

[olgaloren]

Bueno, voy a decir unas cuantas verdades-barbaras asi teneis para meteros conmigo un rato.

Hace 40 años trabajando duro podias pagar tu primera vivienda y casi la segunda de golpe.
Hoy en dia trabajando duro puedes pagar tu primera vivienda casi en 40 años.

(ehhh!!! es casi parecido. Claro que tampoco es lo mismo 2 metros de encaje negro, a que venga un negro de 2 metros y te la encaje.)

A ver, mucha gente normalita económicamente (currante) tenia 2 viviendas antiguas, y estos años han sacado por una de ellas 40 kilos... 40.000.000 millones de las antiguas pesetas!!!!! de golpe!!!!!! a sido el pelotazo de su vida!!!! y es cierto que por ello se creen dioses. Lastima que en mi familia nadie a dado un pelotazo así, pero bueno seguiremos currando (.....puff hasta que consiga ahorrar 40 millones!!!!... imposible)

Que las viviendas hoy valen lo que valen (el doble de lo quedeberian costar) pues si.
Y solo nos quedan dos opciones o comprar o no comprar. No creo que ninguna de las dos sea terrible, todo lo contrario, si compras con cabeza y tus ingresos te lo permiten y así eres feliz... adelante.
Que no quieres comprar a estos precios y prefieres esperar, o vivir de alquiler, o vivir con familiares o amigos o compartiendo piso y así eres feliz, pues adelante.

Que por otro lado, hoy quieres comprar una vivienda para invertir tu dinero... pues invertir siempre es un riesgo, puede salir bien o puede salir mal, (pero uno cuando invierte siempre corre ese riesgo, a veces sale bien y otras mal).

Mucha gente se calienta mucho cuando oyen que hay algunos que invierten su dinero en viviendas, a mi me parece bien, eso no implica que vayan a ganar mucho dinero, ni que se vayan a arruinar, también creo que la crisis de la vivienda es pasajera, se hace al año 800.000 viviendas nuevas en España, pues en 10 años tendremos a este ritmo 8 millones de viviendas más y en 20 años 16 millones de viviendas más que ahora, creo que nos sobraran viviendas para todos.

Considero que esto ha sido la "Fiebre del Ladrillo" y que con el tiempo se pasará al igual que kiklo comentaba antes que vivio la "Fiebre del Paro" que afortunadamente paso, y cuando pase lo del ladrillo pues vendrán otras nuevas aventuras, quien sabe... precios desorbitados del petroleo, el terrible cambio climático, epidemias...


.... y ahora a ponerme verde!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

[olgaloren]

....aaaahhh por cierto kiklo creo que ya se cual es tu profesión, creo que eres RELOJERO (profesión de artesanos).

PD: espero que no te mosquees es una bromilla.

[Kiklikos]

[Kiklikos]

Olgaloren, en general tiene mucho sentido común lo que dices, pero no estoy de acuerdo en algo:

[B3]

Hombre, no hay por que reducir todo a un solo producto, si nos ceñimos solo a la rentabilidad de los productos, teniendo en cuenta los altísimos intereses que había en aquella época, quizá hubiera sido más rentable, por ejemplo, haber contratado depósitos a plazo a esos peazo de intereses y luego a mediados-finales de los 90 que los intereses estaban más bajos haber comprado casa y vender ahora, seguro que se hubiera sacado más rentabilidad, ésto siempre ciñéndonos sólo a lo comentado claro, porque en realidad hay muchos más factores a tener en cuenta.

Por otra parte, considero mucho más seguro invertir por ejemplo en piedras preciosas que en ladrillo.

Un apunte para kiklikos: la inflación de todo el periodo influye exactamente igual (ya sabes, el orden de los factores no altera el producto).
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[Kiklikos]

B3, eso no es del todo así.
Recuerda que la inmediatez del dinero también tiene un valor; precisamente por eso existen los intereses.
Si hace 30 años perdías valor al 18% y ahora al 5%, piensa que en tu inmediatez de hace 30 años te lo arrebataron más deprisa.

No sé si me he explicado o lo he vuelto a liar más.

Lo exiplico de otra manera:

Los números, en pesetas de un año concreto, sí que salen igual, pero el valor de esas pesetas no es igual para hoy que para mañana.
Estoy hablando del concepto de valor, no del concepto de dinero ahora mismo.

Creo que lo he liado todavía más...

Lo explico de una manera más a ver si así entre las tres cosas queda un poco más claro el matiz al que me estoy refiriendo:

A mí me hace más daño que me manguen hoy un 18% que el hecho de que me lo manguen mañana.
¿Se ve así más claro?


Efectivamente los números son como tú dices, B3, pero con una inflación inicial más alta (que es lo que pasó) tienes que esperar 30 años para igualar tu inversión, mientras que si la inflación inicial hubiese sido más baja, al principio tu inversión hubiese crecido de valor mucho más deprisa y por tanto tu dinero sería más inmediato (que eso también se valora, aunque no en pesetas contantes y sonantes)

Para comprender con números lo que te digo (y que te quede más claro) tienes que ver la variación de la inflación (la he considerado lineal para simpificar, del 20% al 4% actual) comparando los casos de 20 a 4 con el hipotético de 4 a 20. Con cada uno vas viendo la revalorización del capital anualmente. Al principio el que tiene inflación del 20% crece menos, y poco a poco se van igualando hasta que a los 30 años el resultado es el mismo. Eso es el resultado de mirar las derivadas de primer orden. Vamos a mirar las de segundo orden (es afinar mucho, lo sé) y te encontrarás con lo que te digo demostrado en números:
Si restas la revalorización por un método (inflación creciente) de la revalorización por el otro (inflación decreciente), y sacas el % de aumento de rendimiento (ya no te hablo de rentabilidad, sino de gradiente de rentabilidad) te quedan estos números (siendo más beneficioso para el caso de inflación creciente): datos en % respecto al crecimiento con inflación decreciente; cálculos suponiendo un capital invertido de 100 unidades monetarias hace 30 años, y con una TAE del 4,41%:


Año 0: 0%
Año 1: 18,979025%
Año 2: 40,2534202%
Año 3: 63,32141694%
Año 5: 113,4920483%
Año 6: 139,6620413%
Año 7: 165,7790586%
Año 8: 191,1719623%
Año 9: 215,1291491%
Año 10: 236,9305368%
Año 11: 255,8828795%
Año 12: 271,3560481%
Año 13: 282,8176545%
Año 14: 289,8633782%
Año 15: 292,240594%
Año 16: 289,8633782%
Año 17: 282,8176545%
Año 18: 271,3560481%
Año 19: 255,8828795%
Año 20: 236,9305368%
Año 21: 215,1291491%
Año 22: 191,1719623%
Año 23: 165,7790586%
Año 24: 139,6620413%
Año 25: 113,4920483%
Año 26: 87,87300249%
Año 27: 63,32141694%
Año 28: 40,2534202%
Año 29: 18,979025%
Año 30: 0%

Ahí se muestra la diferencia en el crecimiento de rentabilidad entre un caso y el otro. Si observas sale capicúa, como no podía ser de otra manera.
Para que te hagas una idea, antes hablábamos de la velocidad (rentabilidad) y ahora yo te estoy hablando de la aceleración (gradiente de rentabilidad)
Claro que es verdad que si al principio aceleras poco y al final mucho tardas lo mismo en llegar que si al principio aceleras mucho y al final poco, pero ¿y si en esta carrera de fórmula 1 tiene importancia el primero que da las 10 primeras vueltas?
Ahí gana con diferencia el que aceleró más deprisa al principio.
Es a eso a lo que me refiero.
Como la inmediatez es algo que contiene valor, el caso de inflación creciente es claramente más favorable al inversor, pues puede "ganar velocidad" más rápidamente que su competidor de inflación decreciente.

¿Y sabes por qué le doy yo tanto valor (y se lo dan las entidades financieras) a esa inmediatez de la recuperación de la inversión?
Porque en esta carrera de la vida: ¿Quién puede asegurar que va a dar las 100 vueltas sin morirse en la vuelta 40?
Cuantas más vueltas hayas dado el día que estiras la pata mejor para tí.

Cuando compras un coche no sólo te interesa la velocidad media del mismo, sino que te interesas por su aceleración, ¿verdad?
Pues con las inversiones pasa lo mismo. Te estoy hablando de la aceleración de la rentabilidad, es decir: lo que tarda en calentar motores y empezar a ser realmente rentable.
El caso de 20% a 4% de inflación es un diésel viejo.
El caso de 4% a 20% de inflación es un gasolina que se va haciendo viejo.
¿Me he explicado bien o lo he liado ya tan definitivamente que no hay quien lo entienda?

Saludos.

[B3]

Hombre, por supuesto que al principio era mucho menos rentable, y no te voy a quitar la razon en lo que dices ahora. De hecho ya he dicho que me parecería mucho más rentable haber comprado en la segunda mitad del periodo.
Pero es que estabamos hablando de la rentabilidad del periodo completo, que evidentemente es igual para un caso que para el otro.
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[Angelito]

Ante todo Kiklo tengo que rectificar y reconocer que sí sabes de matemáticas. El análisis de la rentabilidad según la inflación sea creciente o decreciente me ha parecido no sólo correcto sino incluso hasta cierto punto brillante. Sin exagerar porque la conclusión era muy intuitiva, no hacían falta tantas cuentas.

Pero a lo que vamos:

No sé a qué fin viene semejante euforia en tu post como si yo te hubiera dado la razón o algo. Lo que yo digo es que si consideráramos la venta de un piso como similar a un producto que arroja intereses anuales la revalorización, siguiendo un tipo de interés compuesto, sería de un 4,52% REAL que se parece a lo que tú has calculado. O sea, que aparte de no perder nada en periodos con la inflación al 15 % aún se ganaría un 4,52% de interés COMPUESTO (recogiendo los intereses e incorporándolos al principal para calcular el siguiente pago de intereses).

Y lo que también mantengo es que COMO ES UN BIEN TANGIBLE, no se perciben pagos intermedios y es precisa una CAPITALIZACIÓN SIMPLE que arroja un tipo de interés REAL del 12 %. Todo lo contrario de lo que tú mantienes. Aunque al final lo que resulta es que yo he ingresado en al cuenta de mi madre 42 millones contantes y sonantes.

Es decir, que la compra-venta de un piso es una actividad MUY rentable. No tan rentable como invertir en productos como…no sé…sellos (AFINSA y FORUM son un buen ejemplo) o en mercados emergentes del Peloponeso, pero mucho más al alcance de cualquiera. En coches clásicos no me atrevería, igual le cae el mismo rayo que a la casa y lo jodemos…

Te traigo cuatro ejemplos REALES (otra vez me veo obligado a hablar de mi vida) para ilustrarlo mejor:

UNO.: El piso del que hablamos fue tasado (no importa por qué) en el año 1996 en 12 millones de pesetas (aún tengo la tasación). La inflación en estos 11 años ha sido muchísimo más baja y la revalorización mucho más alta
42 millones del 2007-----42/(1+0,04)^11= 27 millones de pesetas de 1996
Según tú un 7,65% real en capitalización compuesta
Según yo un 20,45% real en capitalización simple

DOS: Ya comenté que mi empresa había comprado el año pasado un piso de 1908 para oficinas
Los padres de la vendedora habían pagado en 1944 98.300ptas y nos lo vendió por 1.550.000 euros ===> 413 millones de pesetas
¿Le ponemos un 15% de inflación?===> 71 millones de 1944
Según tú un 11,17% real en capitalización compuesta (es que son muchos años)
Según yo un 1045% real en capitalización simple (menudo negocio, evidentemente no es lo mismo Tx62 que T^62 como muy bien dices)

TRES: Mi novia y yo compramos una casa en plano en las afueras en el 2000 por 12 millones, de los que adelantamos 2.150.000 en letras. Como la cosa se retrasaba y cada vez nos apetecía menos ir tan lejos y cada vez ganábamos más nos compramos un piso y vendimos la casa antes de escritura en Noviembre del 2003 por 8.500.000 ptas===> con inflación del 3% ==>7.500.000 ptas del 2000 (cuento 4 años y de coste 2.150.000 que es lo que pagué)
Según tú un 36,66% real en capitalización compuesta
Según yo un 87,21% real en capitalización simple

CUATRO: El piso que nos compramos de segunda mano en Enero del 2003 nos costó 115.000 euros que con gastos se nos fueron a 125.000 €. Lo vendimos en Enero del 2007 por 220.000 €. Con lo obtenido pagamos los 86.000 € de hipoteca pendiente y el resto lo metimos en la casa actual
Coste: 125.000-86.000 = 39.000 €
Obtenido: 220.000 -86.000 = 134.000 €===> 114.500 del 2003 (4 años con IPC 4%)
Según tú un 30,91 % real en capitalización compuesta
Según yo un 73,42 % real en capitalización simple.

La explicación es tan sencilla que se cae de su propio peso: la vivienda se ha revalorizado enormemente en los últimos 8 años y menos en los anteriores (salvo series muy largas como la de la oficina) además de que la inflación cercana ha sido muy baja.
Mis dos propiedades pasadas las vendí en pleno ciclo de alza y por eso he obtenido mucho. La última propiedad la he comprado al final del ciclo y ni en sueños puedo pensar en venderla ni siquiera por lo que me costó. De hecho la promotora aún tiene dos por vender. Pero yo no quiero especular con ella, quiero vivir en ella. Vi que el mercado estaba a punto de flojear y aproveché para meterme en una casa con el tamaño, calidades y servicios que quería para criar a mis hijos, dejando atrás, por un buen precio, pisos más pequeños.

Si hubiese estado de alquiler, seguro que habría seguido ahora de alquiler en el mismo piso, y pagando más renta.

Ahora sí que es un buen momento para vivir de alquiler, pues la entrada a la propiedad está demasiado cara y hay demasiada incertidumbre en el mercado. En términos financieros es momento de abandonar la renta fija y acudir a la variable (aunque en el mercado financiero real es momento de lo contrario).

Sea como sea Kiklo, DEJA QUE CADA UNO HAGA LO QUE LE DE LA GANA, y no empieces a reírte de la gente por rentabilidades o porque se le caiga la casa. No todos tienen que preferir lo que tú, y además, te lo aseguro, no es por joderte.
Aunque te joda.