Foros de la Plataforma por una Vivienda Digna

[billy]

La desaceleración se agudizó en enero, según el Banco de Espáña
http://www.cincodias.com/articulo/economia/desaceleracion/agudizo/enero/Banco/Espana/cdscdi/20080228cdscdieco_3/Tes/

Las grandes inmobiliarias cifran en 466.000 los empleos que perderá el sector este año
http://www.larioja.com/20080225/economia/grandes-inmobiliarias-cifran-empleos-20080225.html

Dos inmobiliarias andaluzas piden concurso de acreedores
http://www.elpais.com/articulo/economia/inmobiliarias/andaluzas/piden/concurso/acreedores/elpepueco/20080228elpepieco_11/Tes
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40 propuestas por una Vivienda Digna

[Juan sin Techo]

¿Crisis, qué crisis?

Bancos e inmobiliarias renegocian la crisis
Las promotoras tienen un problema de tesorería por la falta de ventas de viviendas y el elevado importe de su deuda

http://www.elpais.com/articulo/economia/Bancos/inmobiliarias/renegocian/crisis/elpepueco/20080229elpepueco_3/Tes
CARMEN SÁNCHEZ-SILVA 29/02/2008

Todavía es pronto para los bancos y cajas de ahorros tradicionales, que se están preparando para la que se les viene encima. Pero no tanto para las consultoras o las entidades financieras especializadas en el sector inmobiliario, que lo están sufriendo ya. La crisis financiera que llegó el pasado verano desde Estados Unidos se ha juntado con el brusco descenso de las ventas de viviendas en España "y ha cogido a las inmobiliarias desprevenidas, con una estructura de pagos y entrada de ventas que ha cambiado de la noche a la mañana: sus ingresos han caído mientras los intereses de su deuda no bajaban. Y así es como se han producido los problemas de tesorería que aquejan las promotoras, un desajuste de ventas y pagos que es general para todas las que se dedican al negocio residencial", asegura el director financiero de uno de los primeros bancos españoles.

Hasta ahora sólo ha salido a la palestra el caso de Hábitat Inmobiliaria, a la que le ha costado mucho renegociar su deuda. Por fin esta semana, tras hipotecar un 70% de su patrimonio y comprometerse a cambiar a sus gestores, ha conseguido que los bancos acreedores se plegaran a ampliar los plazos pendientes para librarse de la suspensión de pagos, en una operación en la que ha llegado a intervenir el Gobierno.

Y es que las empresas del sector constructor se encuentran muy endeudadas. De hecho, el crecimiento del crédito solicitado en los últimos años a la banca ha sido exponencial, de los 35.000 millones de euros que sumaba en 1999 a los 150.000 millones del tercer trimestre de 2007, según los datos del Banco de España. Al calor del boom inmobiliario de la última década, entidades financieras y promotoras se aliaron para ganar dinero, tirando unas de otras, a veces sin todos los cuidados y garantías, porque parecía que los beneficios no tenían fin.

Llegado el momento de la desaceleración del mercado de la vivienda, que ha coincidido con la falta de liquidez del sector bancario, las cartas se han puesto sobre la mesa y actualmente se está comprobando cómo "el verdadero cáncer del sector no es tanto la caída de la demanda de vivienda como la mala estructuración de la deuda de las inmobiliarias", asegura Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Irea. En su opinión, entre el 40%y el 60% del endeudamiento de las promotoras tiene un vencimiento a corto plazo, a menos de dos años, porque "la banca ha ofrecido con poco rigor créditos que deberían financiar el circulante de las empresas, es decir, el pago del IVA o de las nóminas, para financiar la compra de suelo con desarrollo a largo plazo". Es lo que se conoce como líneas de crédito o pólizas de circulante, con vencimiento anual.

Demasiado dinero

"Como había mucho dinero para financiar, las empresas han comprado activos que no pueden pagar mediante líneas de crédito sin garantía hipotecaria, mucho más baratas por sus menores gastos y por no estar sujetas a impuestos como el de actos jurídicos documentados. Cuando el banco tiene una hipoteca, tiene una garantía real (el inmueble), mientras que con las pólizas de circulante no hay tal garantía y, ante un proceso concursal (antigua suspensión de pagos), es de los últimos acreedores en cobrar", señala Christoph Bächle, director general de Aareal Bank en España, quien asegura que el propio sistema bancario es el que ha propiciado que la crisis inmobiliaria sea más pronunciada: ha cerrado las líneas de crédito de golpe y las promotoras se ven con el problema de que su deuda vence a corto plazo y no tienen liquidez ni forma de conseguirla.

Ante esta tesitura, a los bancos especializados en la financiación inmobiliaria (básicamente de edificios y proyectos de carácter terciario, hasta ahora no afectados por la crisis residencial), tales como Aareal, que en 2007 otorgó a las promotoras españolas 600 millones de euros en préstamos hipotecarios, están llegando peticiones de refinanciación constantes.

Así lo corrobora José Luis Zanetty, responsable de Eurohypo, uno de los mayores bancos especializados en nuestro país, con 9.000 millones de euros prestados, que declara: "Tenemos más trabajo que nunca porque ahora se renegocia todo. No contamos con impagados ni retrasos en España; lo que piden las inmobiliarias es flexibilidad en los préstamos porque están afectadas tanto por el descenso de las ventas de viviendas como por las restricciones de financiación. Es el corto plazo lo que les aprieta por el estrechamiento de las líneas de crédito, que se están ancelando a su vencimiento, generando un problema un poco artificial, pues la banca está traspasando a sus clientes su falta de liquidez".

Asfixiadas por los plazos de pago de su deuda en un momento en el que los ingresos escasean, la solución que les queda a las inmobiliarias pasa casi exclusivamente por refinanciar su deuda, un proceso que todavía no es masivo pero que lo será en unos meses, tal y como lo confirman dos grandes bancos que prefieren permanecer en el anonimato.

Posibilidades de acuerdo

¿Y cómo se refinancia la deuda? Líneas de crédito usadas para financiar suelo, préstamos corporativos que han servido para adquirir otras empresas o carteras de activos y préstamos al promotor destinados a acometer proyectos inmobiliarios concretos convergen, al final, en un mismo punto: la necesidad de alargar su plazo para adecuar su vencimiento al momento de maduración o de generación de ingresos del bien financiado, con o sin periodos de carencia, mantiene una caja de ahorros. Aunque no hay un periodo que sirva para todos los casos, lo cierto es que prolongar el crédito en dos o tres años parece ser la receta más utilizada por las entidades españolas y no necesariamente lleva aparejada una subida de los tipos de interés. Aquí la calidad o vinculación del cliente con el banco tiene mucho que decir.

Para las líneas de crédito se empieza a exigir el otorgamiento de garantías hipotecarias a fin de pasar de vencimientos anuales a otros de tres años. En los préstamos ligados a adquisiciones, se busca reducir con la mayor celeridad posible la deuda vía ventas de activos o ampliaciones de capital, aseguran fuentes de The Royal Bank of Scotland.

"El problema está en las pólizas de circulante o préstamos corporativos sin garantía hipotecaria. Para ampliar el plazo pedimos transformarlos en garantías hipotecarias, además de garantías personales no pignoradas y parece lógico también fijar un nuevo precio, ya que la calidad del riesgo ha disminuido. A mayor riesgo, mayor retribución", dice uno de los bancos líderes en España, que añade que, en su caso, la refinanciación con las inmobiliarias no es generalizada. "Hoy por hoy existen posibilidades de manejo de la crisis. Las promotoras tienen capacidad de renegociar su deuda. Todavía no tenemos impagos", añade.

El problema no es de solvencia, porque los activos de las inmobiliarias no van a devaluarse drásticamente. Es de tesorería, que se resuelve con refinanciación, sin meter más capital, puede que a precios entre 0,40 y 0,50 puntos más caros porque ha subido el coste del dinero, señala otro de los grandes bancos, para quien la entidad que quiera cobrar mucho a las inmobiliarias por la renegociación "está loca".

Según Zanetty, sólo las empresas insolventes serán las que se queden en manos de la banca. En tanto que las entidades pedirán a las otras garantías adicionales: hipotecar activos no hipotecados, que las matrices actúen de avales de sus filiales o que los empresarios aporten garantías personales.
Alternativas para hacer frente a los préstamos

Para algunos de los expertos, la solución a la crisis que atraviesan las inmobiliarias vendrá de la mano del capital extranjero. La oferta pública de adquisición de acciones que acaba de lanzar sobre Inmobiliaria Colonial el fondo soberano de Dubai ICD no es más que el primer ejemplo. Para José Luis Zanetty, máximo ejecutivo del banco Eurohypo en España, ?es una buena noticia que Dubai se quede con Colonial porque representa que el dinero exterior vuelve a apostar por España, un gran país inmobiliario que, a su precio, convoca interés para invertir?.

Pero no es la única alternativa, al menos para las empresas que todavía no se han visto obligadas a renegociar sus deudas con la banca. El consejero delegado de Irea, Mikel Echavarren, apunta alternativas para obtener ingresos con los que pagar intereses y amortizaciones de los préstamos. La venta de activos es una de ellas. Y no de los peores inmuebles o suelos, como se ha hecho hasta ahora, sino de los mejores, que se venden con más facilidad. En el caso de los terrenos finalistas, tendría que ser con descuentos interesantes.

Hay soluciones atípicas, como la que empiezan a ofrecer algunos fondos de inversión, que aportan entre el 30% y el 40% del capital que necesita la inmobiliaria para financiar sus proyectos a un plazo de tres a cinco años. En caso de no cumplirse las expectativas de negocio fijadas, el fondo se quedaría con más del 50% del capital de la empresa.

Echavarren también propone para suelos terciarios, no afectados por la crisis, buscar un operador y un banco para darles liquidez o realizar un proyecto llave en mano, con el que reducir el riesgo. No obstante, en su opinión, las inmobiliarias tendrán que reducir su estructura, cerrar delegaciones y subcontratar más servicios que hasta ahora.

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[Juan sin Techo]

Pero lo peor esta por llegar, 2008, 2009, 2010 van a ser algo más que años duros,
creo que insostenibles para las inmobiliarias y constructoras, y de la banca ya hablaremos.

Y el mal es muy facil de identificar, aunque hace falta mucha voluntad
para poder atajarlo.
Pero renunciar a la avaricia en muy duro.
La solución es que la vivienda en España vuelva a a tener un precio que
la gente pueda pagar, así de simple, y no exagero nada si digo que en
torno a un 50%.
La agonía puede ser larga y dolorosa para todos, o corta y saludable
para una economía basada en la especulación despiadada que hemos vivido durante una decada.

La crisis impacta de lleno en las inmobiliarias en el cuarto trimestre
Las empresas del sector registran desde septiembre 200 millones de pérdidas

http://www.elpais.com/articulo/economia/crisis/impacta/lleno/inmobiliarias/cuarto/trimestre/elpepueco/20080304elpepieco_3/Tes

LUIS DONCEL - Madrid - 04/03/2008

Hasta ahora habían capeado el temporal. Veían con inquietud el desplome en la venta de pisos y la congelación del crédito, pero las inmobiliarias se las habían apañado para escapar de los números rojos. Hasta septiembre. Porque el último trimestre del año arroja pérdidas de 203,4 millones de euros.

De las siete inmobiliarias analizadas, sólo la pequeña Parquesol registró ganancias en el trimestre en el que el anunciado aterrizaje suave de la vivienda se convirtió en crisis abierta. Martinsa-Fadesa no ha publicado resultados trimestrales.

Incluso gigantes como Sacyr-Vallehermoso se han visto afectados. Porque las ventas de viviendas de Vallehermoso descendieron el año pasado un 21%, hasta los 1.304 millones de euros. La empresa que preside Luis del Rivero achaca este descenso a "la ralentización del mercado, más acusada en el último trimestre del ejercicio".

A pesar de que las cuentas anuales que presentó ayer arrojan una mejora de los beneficios de casi el 75% para el grupo, Sacyr también sufrió en el último trimestre los embates del parón y redujo sus ganancias casi un 25%.

Pero si hay una empresa que lastra las cuentas de todo el sector inmobiliario, ésa es Astroc, que tras su fusión con Landscape y Rayet Promoción ha pasado a denominarse Afirma. Porque sus pérdidas anuales de 261 millones arrastran al resto del sector. La empresa valenciana aduce que los malos resultados se explican por los gastos no recurrentes, como la amortización del fondo de comercio y las provisiones por el ajuste del valor de activos.

El otro grupo que registra pérdidas anuales netas, de unos 12 millones, es la catalana Inbesòs, que ha sufrido un brusco parón en sus ventas. "Se ha mantenido la desaceleración del sector inmobiliario, especialmente en el ámbito residencial", explica la empresa, "hecho que ha supuesto una importante caída en las ventas y por tanto en la facturación del área inmobiliaria".

La recién fusionada Martinsa-Fadesa es el cuarto grupo que ayer publicó resultados. Y aunque los beneficios de 60 millones suponen un incremento del 140% respecto al año anterior, esta cifra esconde un equívoco. Porque los 60 millones son resultados del grupo fusionado, mientras que la cifra de 2006 recoge sólo la actividad de Martinsa. Con datos comparables, hay una caída del beneficio del 44% hasta 103 millones. "En lo que se refiere a la actividad comercial comparable, el total de unidades prevendidas ha descendido un 16%", eliminando las operaciones especiales de ventas a fondos realizadas en 2006, explica la empresa. Si se agregasen, el total de unidades prevendidas descendería un 36%, aunque eso sería menos comparable.

El importante retroceso del último trimestre de 2007 se explica por la forma en la que las inmobiliarias contabilizan sus ingresos: los resultados se registran a medida que se entregan las viviendas. Así que el parón en la venta, que se intensificó a finales de año, se ha dejado notar antes de cerrar los balances anuales.
Problemas de crédito

Pablo Mañueco, de Analistas Financieros, asegura que las inmobiliarias están notando ahora en sus resultados el parón en las ventas; pero los problemas para acceder al crédito se sentirán en los dos próximos años. "Al no tener financiación, no están haciendo inversiones, lo que cercena las posibilidades futuras de negocio", explica.

Las noticias que llegan desde los propios promotores no son más esperanzadoras. José Manuel Galindo, presidente de Asprima, la asociación de los inmobiliarios madrileños, anticipó que al sector le esperan dos años "difíciles", y pidió a las entidades financieras "diálogo para encontrar soluciones", informa Servimedia. Galindo prevé, eso sí, que el sector viva en 2010 un momento mejor.
Un trimestre negro

- Los visados que los arquitectos conceden para construir nuevas viviendas cayeron en 2007 un 25%, hasta 651.427, situándose en los niveles de 2003.- Los promotores inmobiliarios reconocen que la venta de nuevos pisos ha descendido en el segundo semestre del año entre un 30% y un 40%.- Astroc e Inbesòs son las dos inmobiliarias que registraron pérdidas netas el año pasado. La mayoría de las otras han logrado escapar de los números rojos, aunque sí han tenido pérdidas en el último trimestre de 2007.

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