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La vivienda: conclusiones

El 19 de noviembre se llevó a cabo en el auditórium de la sede de la CGT la segunda reunión dentro del plan de reuniones mensuales acordado como parte de la Campaña Movimientos Sociales para el período Octubre 2007- Mayo 2008.

Hasta el momento participan veintinueve asociaciones y personalidades vinculadas a los movimientos sociales locales y regionales que permiten dar continuidad, con mucho entusiasmo, a la campaña iniciada el 23 de octubre.

Luego de la apertura a cargo de Emiliano Tapia, se analizó un vídeo preparado por el equipo de técnicos de la Universidad Popular. A continuación brindaron una charla – reflexión : Francisco Alvarado por Vivienda Digna y José María Regueiro por UNISOSA.

Compartimos parte de las reflexiones desarrolladas:

EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA EN LA CIUDAD DE SALAMANCA

¿Alguien puede entender que Salamanca se encuentre entre las diez ciudades más caras del país en cuanto al precio de la vivienda? ¿Puede haber alguna explicación a la aparente paradoja de unos precios cada vez más altos y una demanda que no sólo no se reduce, sino que sigue en aumento y genera, a su vez, un mayor incremento de esos precios, ya de por sí prohibitivos para una gran mayoría de ciudadanos?

Vamos a tratar de dar respuesta en este artículo a estas cuestiones, reconociendo la complejidad del tema y la enorme dificultad de encontrar soluciones.

Salamanca, situada en esa pobre y subdesarrollada zona oeste de España que limita con Portugal, es una provincia con evidentes retrasos en cuanto a desarrollo, infraestructuras, tejido industrial y nivel de vida. Las estadísticas indican que el nivel de renta de los salmantinos es un 20% menor que la media nacional y que Salamanca se encuentra entre las 10 provincias con menor nivel de renta de todo el país, tan solo por encima de las provincias extremeñas y algunas andaluzas.

La ciudad de Salamanca (al igual que ocurre en la provincia) va perdiendo población de una manera lenta pero inexorable. Es, además, una población envejecida, como se puede comprobar al observar las estadísticas. Nuestros pueblos están mayoritariamente habitados por jubilados y la población infanto-juvenil es casi inexistente en muchos de ellos. El fuerte flujo de inmigrantes que está llegando a España apenas se nota en Salamanca, por razones más que evidentes: la falta de puestos de trabajo.

Los precios de la vivienda son, como hemos señalado anteriormente, de los más altos de la comunidad autónoma y del país. Esto ocurre en una zona sin dificultades geográficas, sin presión demográfica, sin limitaciones de ningún tipo. ¿Por qué? Desde el sector de la construcción se repite machaconamente que hay razones para ello: los altos costes de urbanización, las cesiones obligatorias de suelo (rebajadas por el gobierno de Aznar del 15 al 10%, sin que ello haya contribuido a la reducción del precio). También se apunta como justificante el alto precio del suelo, que puede suponer hasta un 40% del coste final, y hasta se recurre al argumento de la subida del precio de los materiales para intentarnos convencer de la constante subida de los precios.

Todo ello no es más que una gran mentira. Construir un piso de calidad media no cuesta más allá de 66,000 € (11 millones de pesetas). Por muy caro que sea el suelo, no se justifica de ninguna manera el que tengamos que pagar entre 200,000 y 300,000 € (entre 35 y 50 millones de pesetas) por una vivienda normal y corriente en un barrio de la ciudad. El asunto, como es obvio, va por otro lado. Constructores y financieros hace tiempo que se dieron cuenta de que, ante una fuerte demanda, el precio de cualquier cosa es el que marca el mercado, independientemente de su coste. Porque, no nos engañemos, el precio de la vivienda no tiene nada que ver con los costes de su construcción, sino con el poder adquisitivo de los ciudadanos y su capacidad de endeudamiento.

Los constructores suben continuamente los precios porque hay mucha demanda y la gente parece dispuesta a pagar lo que le pidan. Los financieros (bancos, cajas de ahorros, todos por igual) conceden créditos hipotecarios para sufragar esas viviendas. Créditos hipotecarios que se alargan cada vez más en el tiempo, pues es el único modo de afrontar cantidades tan elevadas. Lejos quedan ya las hipotecas a 12, 15 ó 20 años. Ahora son necesarios más de 30 años para poder abonar esa hipoteca que nos permite comprar un piso. Se ofrecen ya hipotecas a 40 y 50 años. Toda una vida para pagar, el sueño de los financieros, que tienen garantizados clientes durante todos esos años.

Mientras tanto, el esfuerzo económico de las familias continúa aumentando. Cada vez dedican una mayor parte de su poder adquisitivo a pagar la hipoteca. El porcentaje de ingresos dedicados a abonar la hipoteca sigue subiendo constantemente y se encuentra ahora cerca del 40 %. Ello implica retraer significativas cantidades de dinero que se podrían dedicar a otros conceptos: educación, alimentación, ocio.

Peor situación sufren las familias con pocos recursos, o los jóvenes que tratan de acceder por primera vez a una vivienda: se ven literalmente expulsados de la ciudad y tienen que buscar vivienda en los pueblos cercarnos. Este desplazamiento trae consigo otros gastos y problemas: el transporte hasta el puesto de trabajo para los padres, el transporte hasta el centro de estudios o de ocio para los hijos. Una movilidad no buscada que resulta gravosa, además de contribuir a empeorar la situación del tráfico rodado.

¿Por qué esta demanda tan grande de vivienda? Fundamentalmente por la búsqueda de inversiones rentables y seguras. Tras el fiasco de la Bolsa, que se muestra tan voluble y ofrece tan pocas garantías, se ha vuelto al refugio tradicional: las propiedades. Comprar fincas rústicas es un mal negocio, a la vista del futuro del campo, tan negro como previsible. Por ello, la vivienda urbana se convierte en la salida más fácil al ahorro de los ciudadanos. El mercado de las viviendas de alquiler en Salamanca, con miles de estudiantes universitarios demandando un hogar en el que alojarse durante los meses del curso académico, ha sido un boyante negocio para muchas personas, que han pasado a vivir de rentistas sin grandes complicaciones. El dinero de Europa, destinado a consolidar las estructuras agropecuarias de la provincia (la famosa P.A.C.), no se ha invertido en mejorar las explotaciones agrarias, sino que ha sido ampliamente utilizado para adquirir vivienda en la capital, un refugio que se ha considerado seguro y rentable.

Desde la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana en el año 1984 se han construido en la ciudad unas 30.000 viviendas. Un dato que contrasta llamativamente con el descenso de la población en la ciudad, que ha pasado de unos 180.000 habitantes a menos de 160.000.

Esta dinámica ha provocado (y sigue provocando) situaciones de desestructuración urbana. Basta observar ciertas zonas próximas al Campus Universitario, como puede ser el caso del Barrio San Bernardo, mayoritariamente ocupadas por estudiantes que no se identifican ni se integran en el barrio. Ahí se puede apreciar el efecto perverso de esta política de alquileres masivos de viviendas.

Ante este panorama, ¿qué hacen las administraciones competentes? La respuesta más clara y directa es la que cabe imaginar: nada de nada. Es más, en algunos casos, que vamos a detallar a continuación, se suman a la corriente especuladora para obtener injustificables beneficios o para favorecer los intereses de sus supuestos aliados y protectores.

El Ayuntamiento de Salamanca (gobernado por el Partido Popular), incumpliendo de manera flagrante la ley, subasta parcelas de suelo público al mejor postor para obtener fondos con los que cubrir sus gastos y cuadrar sus presupuestos.

El Plan General de Urbanismo debería haber sido revisado a los 10 años, pero no se ha hecho hasta el año pasado. ¿Por qué? Para permitir que los constructores pudieran seguir utilizando, de manera perversa, y en contra de lo dispuesto por la Ley de Urbanismo de la Comunidad, aprobada el año 1999, las transferencias de aprovechamiento urbanístico. ¿En qué consiste este mecanismo? El PGOU concedía una edificabilidad normal de 2,1 metros cuadrados por cada metro cuadrado. Pero esta edificabilidad podía subir a 3,5 si se aportaba la edificabilidad de otra parcela. Lógicamente se compraba terreno barato en barrios humildes (Pizarrales, Tejares) y se transfería la edificabilidad a la zona céntrica, donde se vendía a precios muchísimo más caros. Esto tenía dos efectos negativos: se colmataba el centro y se llenaban los barrios de solares dispersos sin posibilidad de hacer algo con ellos.

Pero no se contentaron con eso los constructores. Una vez agotados los terrenos baratos de los barrios de la periferia, se dio una vuelta de tuerca al mecanismo, se aprobó una modificación del PGOU que reconocía el concepto de “edificabilidad sobrante” y se llegó al extremo de conceder edificabilidad no ya a terrenos calificados como residenciales, sino a todo tipo de suelos, lo que permitió a instituciones y “afines” vender su edificabilidad “teórica” par obtener unos sustanciosos beneficios que les han permitido financiar proyectos sin ninguna trascendencia pública. Sirva de ejemplo la edificabilidad reconocida al Cementerio, con la que se han pagado parte de las enormes deudas acumuladas al construir Calatrava, al Hospital de la Santísima Trinidad, para renovar sus instalaciones, o al Campo de Tiro. Incluso la propia Diputación Provincial vendió su edificabilidad sobrante.

Los mecanismos con los que cuenta la Administración para influir en la política de vivienda son varios.

En primer lugar, las planificación urbanística a través de los Planes de Desarrollo (Plan Parcial, Estudios de Detalle, etc.). Esta capacidad ha sido dejada en manos de los constructores, que sólo han ido pidiendo el desarrollo de los planes a medida que veían factible la venta de viviendas en dichas zonas.

En segundo lugar, la promoción de vivienda pública. Es la Junta de Castilla y León la responsable de su desarrollo. El polígono El Zurguén es el ejemplo más evidente de la falta de interés de los políticos por promover vivienda pública. Durante los últimos años ha estado paralizado todo desarrollo de las fases 2, 3 y 4. El motivo no es otro que el dar salida a la vivienda libre existente, forzando a los ciudadanos a embarcarse en una vivienda cara. Ahora que el mercado parece más que saturado y no ofrece el margen económico de antes es cuando se ponen en marcha los nuevos polígonos, pues los constructores quieren seguir con su actividad.

El Patronato Municipal de la Vivienda también actúa en el mercado de la vivienda. Su labor es bastante cuestionable, pues lleva a cabo ridículas actuaciones de unas 80 viviendas al año, cantidad del todo insuficiente para las demandas de la ciudadanía. Lo mismo cabe decir de la promoción de viviendas en alquiler: una oferta de 16 viviendas en total sólo sirve para hacer propaganda, no para resolver el problema.

¿Qué se puede esperar que suceda en el futuro? Es ya un lugar común hablar de la burbuja inmobiliaria, con precios de la vivienda muy por encima de su valor real (algunos expertos apuntan que el valor real no sería mucho mayor del 50% del precio que estamos pagando hoy en día). No es fácil que se produzca una catástrofe y se venga abajo todo el mercado, aunque existan razones sobradas para ello. Las consecuencias de un hundimiento brusco del precio de la vivienda salpicarían a todo el mundo y nos encontraríamos con una gran parte de la población pagando una hipoteca por algo que sabe que tiene un valor mucho menor. Sencillamente inimaginable. Es bastante más razonable pensar en un suave aterrizaje de los precios, que se vayan estabilizando, quizás bajando levemente. Bien se han preocupado los que controlan el negocio en implicar a una amplia base ciudadana, para que no les toque sólo a ellos pagar en caso de que llegue la crisis.

Pero, con ser un asunto grave, no es ese el mayor problema de futuro. Nos vamos a encontrar en unos pocos años con un parque de viviendas absolutamente desproporcionado, muy por encima de las necesidades reales de la población. Las universidades reciben cada vez un menor número de alumnos. Muchos de ellos, además, se desplazan a diario desde sus lugares de origen, por lo que no alquilan vivienda. El lucrativo negocio de alquilar pisos a estudiantes languidece, por el exceso de oferta, y los precios ya no suben.

En no mucho tiempo habrá muchas más viviendas vacías (cifra ya de por sí muy elevada en la actualidad) y resultará cada vez más difícil vender la vivienda a un precio que nos permita obtener beneficios de una inversión tan alta. Muchos ciudadanos tendrán varias propiedades, pero su patrimonio estará cautivo, pues no podrán disponer de liquidez para dedicarse a otros negocios. Vender con prisas traerá consigo asumir pérdidas, pues la oferta superará ampliamente a la demanda. Este problema, lógicamente, no preocupa ni a constructores ni a financieros. Ambos habrán hecho ya un buen negocio, habrán llenado las arcas y estarán enfrascados en nuevos asuntos que les puedan volver a proporcionar sabrosos beneficios.

Mientras tanto, los ciudadanos, como casi siempre, habrán vuelto a ser víctimas de las reglas que impone el capital: lo único que importa es el beneficio y cuanto más, mejor”

Propuestas:

Como parte de la Campaña se estableció que al finalizar cada reunión temática se acordarán una serie de propuestas con el fin de desarrollarlas en la jornada prevista para el mes de mayo de 2008. Se detallan a continuación las mismas:

Reivindicar derechos sociales.
Consolidar la participación ciudadana.
Saber exigir que se posibilite la vivienda. Es un derecho.
Invitar a la reflexión “activa” a los líderes sociales.
Sin la intervención de la administración pública no se puede tener acceso a la vivienda. Favorecer tal intervención: 1) en la construcción 2) en el seguimiento de las viviendas vacías a través de la presión fiscal. 3) vivienda pública con acompañamiento social como inserción institucional.
http://www.unisosa.org/index.php?option=com_content&task=view&id=117&Itemid=25