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La banca desprecia a los clientes solventes: sólo concede hipotecas a quien compre sus propios pisos

Bancos y cajas ya no conceden hipotecas ni siquiera a los clientes particulares más solventes, aquellos que no necesitan más que un pequeño porcentaje del valor de tasación de la vivienda que quieren comprar y para quienes la relación entre ingresos y cuota hipotecaria mensual (esfuerzo) es más que razonable. Ante la negativa de sus bancos, estos clientes buscan otras alternativas.

“Empezamos a recibir operaciones sorprendentes: clientes que piden hipotecas por el 30% del valor de tasación (o loan to value ltv) y con el 30% de esfuerzo”, comentaba la semana pasada Javier López, presidente del intermediario financiero CreditServices, en el VI Encuentro Sectorial sobre el Mercado Hipotecario en España.

Esto contrasta con lo que sucedía en los años del boom, cuando las entidades se las ingenitaban para colocar hipotecas a todo precio a todo tipo de clientes, por mileuristas que fueran. López aseguró que en pleno boom se han dado hipotecas al 120% de loan to value a inmigrantes, y que se han hecho refinanciaciones al 95% y al 97% “siempre a interés variable, que es como les gusta a los bancos”. Y aún más: “hemos hecho operaciones al 140% del valor de tasación con doble garantía. Eso sí: les hemos hecho firmar al padre y al suegro”.

Desde entonces hasta ahora, la situación ha cambiado dramáticamente. “Ya me cuesta conceder un crédito a una persona solvente, mucho más me costará en el caso de un parado”, reconocía recientemente a El Confidencial un portavoz de una entidad financiera que pidió mantener el anonimato.

Hacia la concentración hipotecaria

“Vamos hacia un escenario en el que los bancos sólo van a conceder hipotecas para las casas que ellos mismos comercializan, después de la compra masiva a promotores que han venido practicando”, aseguran desde el sector. La cifra de activos inmobiliarios que han amasado bancos y cajas en el último año podría superar los 6.000 millones de euros. “Pero ni ellos mismos lo saben”, afirman.

Los grandes bancos españoles van a aprovecharse de la situación para seguir con su pelea de captación de clientes. Se están quedando con muchos pisos, pero los sacarán al mercado con fuertes descuentos y los venderán con financiación. Y, por lo tanto, conseguirán grandes cantidades de nuevos clientes sobre los que seguir desarrollando su modelo de banca tradicional (se puede considerar el valor del descuento como parte del coste de marketing para el nuevo cliente de por vida).

Está claro que este aprovechamiento oportunista de la situación sólo lo pueden realizar estas entidades solventes, por lo que, al final, el mercado hipotecario en España va a sufrir una fuerte concentración hacia las entidades más solventes. Si se concentra el mercado hipotecario, se concentrará también el panorama bancario y, si se concentra el panorama bancario, habrá movimientos corporativos (fusiones y adquisiciones).
http://www.cotizalia.com/cache/2009/02/04/noticias_89_banca_tambien_desprecia_clientes_solventes.html

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Economía/Macro.-Más de la mitad de las hipotecas que solicitaron personas solventes en 2008 fueron rechazadas, según API
La mitad de las operaciones de compraventa de viviendas de segunda manos se tuvo que deshacer por la falta de financiación
MADRID, 10 Feb. (EUROPA PRESS) -

Más de la mitad de las hipotecas que solicitaron personas solventes a lo largo del año 2008 fueron rechazadas debido a la práctica paralización de la concesión de crédito, según desvela un informe elaborado por el Consejo General de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API).

En una rueda de prensa, el consejero de comunicación de API, Germán Navarro, aseguró que este porcentaje se eleva al 80% en algunas zonas como el Levante, debido "posiblemente" al mayor desarrollo urbanístico y a la mayor exposición de las entidades financieras al mercado inmobiliario.

Como consecuencia de la restricción de crédito, en 2008 se tuvieron que deshacer operaciones de venta al entregarse las promociones, lo que ha producido importantes daños no sólo a los compradores, sino también a los promotores que actualmente luchan por "la mera supervivencia" de su negocio en base a tres ejes: las refinanciaciones, las daciones en pago y los concursos. "Luchan para poder seguir navegando en estas aguas tan revueltas", indicó.

Por otro lado, aseguró que, a lo largo de 2008, el precio de cierre de las ventas de viviendas de segunda mano se situó un 20% por debajo del de 2007, mientras que el plazo de las ventas se siguió alargando hasta rondar el año desde los seis meses que se necesitaban en 2007. Además, el 50% de estas operaciones se tuvo que deshacer por falta de financiación al comprador. "Al mercado de segunda mano ya no le queda recorrido", aseguró el presidente del Consejo Rectos de API, Santiago Baena.

Como apunte curioso, Navarro señaló que el mayor descuento en el precio de la vivienda de segunda mano del que ha tenido conocimiento API alcanzó el 70%. De hecho, aseguró que prácticamente ningún vendedor de este tipo de vivienda obtuvo el precio que deseaba en 2008, debido, en parte, a que ahora el potencial comprador de este tipo de inmuebles sabe que los vendedores están dispuestos a la negociación por las actuales dificultades.

Por otro lado, afirmó que durante el año pasado la incertidumbre financiera se extendió también a la promoción de vivienda protegida, y que el 'stock' de solares sin vender en su mayoría se quedó en manos de la banca, de forma que, actualmente, el sector financiero es el mayor propietario de suelo en España.

Con todo, API considera que el alquiler se convirtió en 2008 en un opción real para los jóvenes, ya que, además, los precios de los alquileres estás actualmente estabilizados e incluso tenderán a la baja, sobre todo a partir del cuarto trimestre de este año, debido al alto 'stock' de vivienda sin vender, que ha provocado que resurja la figura del alquiler con opción a compra.

AUMENTAN LAS PERMUTAS DE INMUEBLES.

Navarro aseguró también que, ante la falta de dinero, aumentaron las permutas de inmuebles en 2008, al tiempo que descendió el mercado de alquiler y los precios de locales comerciales y oficinas, ya que casi ninguna empresa piensa en expandirse en estos momentos. Sin embargo, según Navarro, los inversores siguen prefiriendo la compra de locales u oficinas para alquiler antes que la vivienda porque ofrecen más rentabilidad.

De cara al futuro, aseguró que la demanda de compra de vivienda libre se sentirá tentada a posponer sus decisiones porque continuará expectante antes las promesas de VPO, promesas que, según Baena, se quedarán en eso si las entidades financieras no deciden aplicar otros criterios de financiación.

En cuanto a los precios, según API se encontrarán con el escollo del alto apalancamiento de promotoras y particulares, ya que actualmente hay inmuebles con un valor por debajo de la carga hipotecaria que tienen que soportar sus propietarios. Como consecuencia de esto, la banca acumulará más inmuebles y los dará salida en el momento y de la forma que estime oportuna. "Es una perversión del mercado que el dueño del inmueble y el del dinero que lo financia sea el mismo", señaló.

EXENCIONES IMPOSITIVAS.

Por otro lado, el alquiler seguirá siendo la opción preferida "u obligatoria" para la emancipación "mientras se despejan los nubarrones", al tiempo que las compañías seguirán siendo reacias al desarrollo del suelo, incluso para edificación de VPO, aunque sí continuará la inversión en el exterior seleccionando cuidadosamente cada estrategia.

Para superar este periodo y reactivar el mercado inmobiliario, los agentes intervinientes propusieron un pacto "de verdad" donde todos los agentes pongan algo de su parte, al tiempo que apostaron por exenciones fiscales en IVA o en el Impuesto de Transmisiones Pratrimoniales a los compradores, siempre que acepten una prohibición de disponer perpetua o unas rentas de alquiler controladas.

Asimismo, resaltaron la importancia de poner en marcha ayudas de la Administración a los bancos que acepten condonar parte del préstamo hipotecario a los nuevos adquirientes de un inmueble y siempre que éstos adquieran esos compromisos, así como de desarrollar posibles ayudas a las promotoras que renuncien a la última disposición del préstamo hipotecario al promotor.

En esta misma línea, propusieron avales de la Administración por parte del ICO a compradores solventes, ayudas fiscales que contribuyan a que la inversión en vivienda pueda ser usada como plan de pensiones, ayudas a autónomos que atraviesen serias dificultades y la creación de un órgano regulador del mercado de la vivienda con presencia de todos los entes.

En cuanto a la situación de los agentes de la propiedad inmobiliaria, Navarro aseguró que, salvo por jubilación, todos los profesionales continúan con sus negocios abiertos, aunque la mayoría sí ha tenido que reducir el número de oficinas. Además, el alquiler ha cobrado una gran importancia en el trabajo diario de los agentes, incluso en los de nueva incorporación.