Foros de la Plataforma por una Vivienda Digna

[Esperando]

La sobreoferta y el elevado precio de los pisos disparan el riesgo de las entidades hipotecarias
Fátima Martín
El Confidencial
Martes, 10 de enero de 2006

Construir muchas viviendas y venderlas a un precio elevado tiene sus riesgos, no sólo para quienes las adquieren, sino también para quienes prestan el capital para su compra. Ésta es la situación en la que se encuentra el mercado español, donde se visaron cerca de 800.000 unidades en 2005, sobrevaloradas en torno a un 35%, según el Banco de España.

Al riesgo habitual de todo préstamo -el llamado ‘riesgo estadístico’, que es el que analizan las entidades a la hora de medir la morosidad- y al ‘riesgo coyuntural’, que depende del estado de la economía, hay que sumar otros dos más: el ‘riesgo de mercado’ y el ‘riesgo-precio’.

“El riesgo estadístico refleja la morosidad y se asume de antemano”, explica el economista y arquitecto Ricardo Vergés. El riesgo coyuntural, por su parte, depende de factores como el crecimiento del PIB, de la tasa del paro o de los tipos de interés.

Ahora bien, los dos riesgos siguientes, el de mercado y el de precio, son propios de la entidad y se añaden a los anteriores en el momento en el que el banco ha de gestionar la morosidad. Estos riesgos dependen de la situación del mercado inmobiliario.

El riesgo de mercado se da cuando hay sobreoferta de producto y llega un momento en que no se puede vender ni siquiera a un precio razonable. Cuando el producto es un piso sujeto a hipoteca y el cliente no puede asumir el pago de la cuota, entonces el piso sale a subasta. Ahí, según Vergés, si el mercado está saturado, “habrá menos personas dispuestas a pujar por la vivienda”, lo que supone un quebranto para las entidades hipotecarias que han puesto en subasta dicho inmueble y que no consiguen todo el dinero que se les debe. Por último, está el riesgo-precio, que es el que se asume cuando la vivienda comprada está muy cara y sobrevalorada, y cuando existe la posibilidad cierta de que dicho precio pueda bajar.

Para Ricardo Vergés, todos estos riesgos están sintetizados en el principio del Nobel Merton, que dice que “cuando la deuda supera el valor del activo, el deudor prefiere devolver el activo antes que afrontar la deuda”. Principio que “es la base de la estabilidad bancaria, y que en este país no se tiene suficientemente en cuenta”.


http://www.elconfidencial.com/noticias/noticia.asp?id=9574&edicion=10/01/2006&pass=