Foros de la Plataforma por una Vivienda Digna

[pierre nodoyuna]

Llevo tiempo investigando por internet acerca de los precios de la vivienda, y nunca he encontrado un analisis oferta-demanda como los que se hacian en la carrera universitaria, así que me dije, desde mis recuerdos, (hace ya unos 20 años que lo estudié), y sobre la logica me propuse hacer este analisis y proponerlo a gente entendida como vosotros.

PREMISAS
Seguramente estoy equivocado puesto que recuerdo muy vagamente la teoria, corregirme si me equivoco.
-Parto de una situación inicial (PUNTO A) allá a mediados de los 90 en los que los precios “no subian” , si digo que “no subian” puesto que a un incremento igual a la inflación no lo considero subida, es decir todo el analisis esta hecho en terminos nominales descontados la inflacción.
-No me he puesto a valorar la inclinación de las rectas, si deberian de ser curvas o si el desplazamiento de estos es mayor o menor.
-He buscado la simplicidad, dejando de lado factores que afectan como el alquiler, los beneficios fiscales, las intervenciones de los gobiernos…
-P=precio Q=digamos transanciones realizadas S=oferta D=Demanda.
Ver grafico cutre adjunto.
-No quedarse en si el precio queda al final por encima o por debajo del punto inicial, mirar la evolución A-B-C-D-E, ya que los desplazamientos de las rectas estan hechos a ojo, falta cuantificarlo. si alguien se anima.

PASO 1 Motivos de pasar de D a D’ PUNTO B

Tipo de interes: Bajada muy considerable de los tipos de interes, supongamos que esto es un 40% del efecto total.

Entrada euro sustituida despues por la rentabilidad del mercado inmobiliario (especulación).supongamos un 25% del efecto total

Baby boom , inmigracion, e inversión extranjera supongamosle un efecto del 25%

Intereses de ayuntamientos, promotores, banco, gobiernos en que no se pare la maquina 10%


PASO 2: Motivos para pasar de S a S´ PUNTO C.

Al aumentar el precio, el beneficio marginal es superior la oferta aumenta de S a S’ Se construyen mas casas

PASO 3: Motivos para pasar de S´ a S” PUNTO D:

Al producirse la bajada pequeña de precios en el punto C, se produce un aumento de la oferta dos motivos:
El miedo de los que compraron como inversión que ven como suben los tipos de interes se va encontrando una mayor rentabilidad en la bolsa con menos riesgo, (aumento por el lado de la oferta).

Se retrasan las ventas y se va acumulando las ofertas nuevas con las viejas. Llegando a D

PASO 4: Motivos para pasar de D´a D” . PUNTO E

A su vez, se produce una bajada de la demanda provocada por el efecto contrario a lo que provocó la subida :

Tipo de interes: la subida de estos aunque se ve suavizada por la aparición de las hipotecas a muy largo plazo. Si produjo un 40% supongamos que esta vez el efecto es solo un 10%.

El mercado inmobiliario ya no es tan rentable (redución por el lado de la demanda). Si fue un 25%, su descenso será en la misma cuantia.

La tendencia de bajada de precios retrae la oferta, los compradores se esperan puesto que la tendencia es a la baja.

RESUMEN. : Se llega a una situación de equilibrio en donde se producen mas casas como consecuencia del aumento de la población, a un precio igual o muy similar al de partida

Criticas opiniones aportaciones....


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[Bolondro]

Me parece muy bueno tu analisis. Es lo que yo pienso que ha ocurrido y que puede ocurrir

[pierre nodoyuna]