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[billy]

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40 propuestas por una Vivienda Digna

[Juan sin Techo]

Texto de la noticia.

La vanguardia 17/02/2008.

Y SI LOS PRECIOS DE LOS PISOS CAEN UN 50%...

La comparación de los precios de los pisos en España y Alemania sorprende por la altura que han alcanzado en nuestro país, muy superior a la alemana, y es sólo un ejemplo de la sobrevaloración existente en nuestro mercado. Esto hace prever tiempos difíciles para las compañías inmobiliarias y los bancos.

Walter Scherk - Strategic Investment Advisors

En las poblaciones alemanas de tamaño medio (equivalentes a Mollet, Mataró, Reus, etcétera) los pisos de segunda mano valen unos 600 euros por metro cuadrado (no, no es un error tipográfico: no son 6.000 euros/ m2,sino 600). Y por eso los precios de los inmuebles, en Alemania, no pueden caer estrepitosamente: chocarían contra el coste de construcción, que más o menos son los mencionados 600 euros/ m2.

Pensemos ahora en España: en una ciudad pequeña como las mencionadas, los pisos valen 2.000 euros porm2como mínimo, y a menudo 3.000 o más. Desde luego, a diferencia del caso alemán, el suelo del coste de construcción les pilla muy lejos. Y los precios inmobiliarios en España probablemente caerán bastante. Supongamos que se paran en el doble de los alemanes (que ya es mucho): unos 1.200 euros/ m2,o sea, una caída del 50% o así. A ese nivel, estarán pasándolo francamente mal el sector inmobiliario y buena parte de los bancos, sectores que los inversores en España no debieran ni considerar. Cierto es que algunos bancos españoles son ya multinacionales: el Santander, por ejemplo, tiene la mitad del negocio entre Latinoamérica y Gran Bretaña (esta última tampoco muy boyante), y la otra mitad en España más un poco en Portugal y resto de Europa continental, y en este sentido probablemente sufrirá menos que los de corte más nacional, tipo Popular, Sabadell, Pastor o Banesto. Pero ninguno es una inversión brillante, por mucho que publiquen resultados excelentes en el 2007, poco relevantes a efectos de prever lo que viene, dado que el retraso en el deterioro de sus cuentas es de unos dos años.

FERROVIAL, al calor de su éxito en España en el mundo constructor, salió hace años de compras al extranjero y con lo que adquirió creó la también cotizada Cintra, empresa concesionaria cuyo principal activo es una autopista norteamericana con una concesión a 100 años. La cosa salió bien, y, tras otra compra, la de la empresa constructora Amey en el Reino Unido, Ferrovial se hizo con la concesión de los aeropuertos de Londres, con una operación grande y muy endeudada.

Ahora resulta que es más fácil conseguir buenos tratos del Gobierno español que del inglés, y los aeropuertos del Reino Unido están siendo un dolor de cabeza, amén de cargados de deuda. No es de extrañar que la cotización haya caído un 50% desde sus máximos de unos 83 €haráunos meses. A estos niveles, el valor ya está más barato: su per (ratio entre el precio y el beneficio) es de unas 18 veces, que no es bajo, pero se acepta porque buena parte de sus resultados vienen de su participación del 65% en Cintra, que, al tener una concesión a 100 años, aún está lejos de generar su beneficio potencial, amén de que merece múltiplos altos porque su depreciación es un gasto contable pero no real, ya que no requiere de reinversión para funcionar.

Esto hace que la empresa sea razonablemente barata en el entorno de los 40 euros, y además no es descartable que caiga de nuevo hacia su mínimo reciente de algo más de 35, sobre todo debido a las complicaciones en los aeropuertos ingleses, y entonces la compra es clara, especialmente dado que su perfil está poco vinculado al peligroso sector inmobiliario español, ya que sus activos son concesiones (las autopistas, los aeropuertos), servicios municipales (limpiezas, basuras, etcétera) y construcción muy enfocada al sector público.

CRITERIA También en la lista de compras potenciales está Criteria, sobre todo si cae de su precio de 4,1 euros actuales y se va por debajo de 4. Esta cifra contrasta con el NAV (net asset value,o sea, el valor de sus participaciones neto de las deudas financieras de la empresa), que según la empresa era de 7,4 euros por acción a finales del 2007. Ahora estaría más próximo a 6,7, tras las caídas de primeros de año. Pero el mercado no valora por NAV sino por NNAV (net net asset value,restándole al net asset value los impuestos que pagar cuando se liquiden las participaciones); y si bien Criteria paga pocos impuestos porque no se vende (por el momento) sus participaciones históricas, aun así algo hay que restar.

Si a un recorte razonable por este concepto - pongamos un 10% del NAV (cifra arbitraria entre cero y una tributación plena)- le sumamos otro para valorar más conservadoramente sus participaciones no cotizadas (Criteria valora Caifor con un Per claramente superior a 10 cuando las aseguradoras extranjeras cotizan con Pers de 8, y cosas similares podrían decirse de las valoraciones del resto de no cotizadas de Criteria), el NNAV se iría al 5,4 o algo así, una valoración que a pesar del criterio conservador (y siempre opinable) de la valoración efectuada, está cerca de un 30% por encima de la cotización actual, lo cual confirma lo barato del valor, especialmente dado que la cartera conservadora de Criteria (casi todo son concesiones) es adecuada para los tiempos que corren.

Dicho esto, cabe preguntarse por qué un valor estable cotiza tan bajo. ¿Será porque el mercado no tiene mucha fe en el plan de expansión de la empresa, que sigue con su idea de comprar negocio financiero en el extranjero? A estos efectos, el momento actual no es ni bueno ni malo: la banca está pasándolo mal, pero se puede comprar barato, con lo que una cosa debiera compensarse con la otra. El problema pudiera estar en que los gestores de La Caixa/ Criteria han demostrado poco hasta la fecha en el extranjero, y el mercado puede ser escéptico respecto de sus logros futuros, amén de verlos a un plazo muy largo. Pero que eso lleve a un 30% de descuento respecto de un NNAV es exagerado, y sugiere una compra por debajo de 4.


Socio director de Strategic Investment Advisors. Ingeniero industrial (Universitat Politècnica de Catalunya), MBA (Universidad de Harvard)

Lavanguardia 17/02/2008.
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No compres piso. No te dejes robar. La vivienda vale un 50%.

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