Foros de la Plataforma por una Vivienda Digna

[vicens]

El periódico "El País", publica hoy (5/11/06) dos artículos en la sección de debate, bajo el título "¿Como puede la Ley del Suelo frenar la especulación?]". Es una lástima que estos artículos no esten disponibles para todos en la edición digital (solo estan para los suscriptores). El primer artículo "La tentación vive al lado", es del Magistrado emérito del Tribunal Supremo J.A. Martín Pallín, su lectura es recomendable pero no voy a referirme a él en este posteo. El segundo artículo titulado "Una propuesta solvente" lo firma el arquitecto Gerardo Roger Fernández y se refiere al proyecto de nueva Ley del Suelo, actualmente en trámite en las Cortes.
Propongo que los profesionales que apoyamos los objetivos de la plataforma así como todas las personas que quieran colaborar, trabajemos con urgencia en la elaboración de un informe para formular una propuesta alternativa a remitir a las Cortes o a los Diputados.
El proyecto de Ley (la "propuesta solvente") dispone que a los propietarios de suelo les corresponde el 85% de las plusvalias, y a la administración (Ayuntamientos) un máximo del 15%. Esto es dejar las cosas como están y dar una prima legal a la especulación. La proporción debe ser justo la inversa, es decir, el 82% para necesidades sociales, entre las cuales la vivienda digna y asequible y el 18% (que ya és mucho por no hacer nada) para compensar a los propietarios. Esto no es ningún discurso radical, el 82% es la tasa que el Gobierno de Bolivia exige a las petroleras para seguir chupando crudo y gas. Todas las petroleras encabezadas por Repsol (La Caixa) han firmado, señal inequívoca de que ya les va bién. El petroleo es un negociazo especulativo donde los haya, pero por lo menos se debe invertir en pozos, tubos, refinerias y barcos, etc. La especulación solo realiza "inversiones" en sobornos, cohechos, corruptelas y pelotazos.

[Diógenes de Sinope]

La tentación vive al lado

Por José Antonio Martín Pallín, magistrado emérito del Tribunal Supremo (EL PAÍS, 05/11/06):

"Se han abierto las compuertas y una mancha gigante de corrupción se extiende por toda la superficie de nuestro territorio. Este territorio se divide en España, según los últimos datos, en 8.108 municipios. Como es lógico, no se pueden homologar las actividades urbanísticas de las grandes áreas metropolitanas con otras más reducidas, o con la variedad de zonas que eran agrícolas y han dejado de serlo gracias a una rápida partida de casino jugada por algunos ediles y promotores con cartas marcadas. Las ganancias alcanzan, en algunos casos, el diez mil por cien.

Los factores de corrupción son muy variados. En primer lugar, la tan traída y llevada autonomía municipal proclamada por la Constitución y reforzada por una sentencia del Tribunal Constitucional. Esta decisión ha sido calificada por los expertos como el derrumbe del derecho urbanístico estatal y es, en gran parte, la causa de la preocupante situación que estamos viviendo. En todo caso, es urgente una ley de Financiación de los Municipios que refuerce sus potestades financieras y tributarias, para que el urbanismo juegue su verdadero papel y la especulación, si es posible, desaparezca.

La ley de 1992 se decantó por el sistema de libre desarrollo de la propiedad privada, olvidando su función social, liberalizando gran parte del suelo para que los ayuntamientos se financiaran con un tanto por ciento de la especulación. La práctica totalidad de la superficie del país, no especialmente protegida, se convirtió en un maná urbanístico. En este contexto la creación de una figura representativa de la más descarnada privatización de la vivienda, el agente urbanizador, ha resultado catastrófica y nos ha situado en el punto de mira de la Unión Europea.

Las denuncias se acumularon ante la Comisión de Peticiones del Parlamento Europeo, solicitando la intervención de las instituciones europeas ante la impasibilidad de las locales, la ineficacia de los recursos legales y las tardías y muchas veces desalentadoras respuestas de los tribunales de justicia.

El Parlamento Europeo puso en marcha una comisión que se trasladó a nuestro país para entrevistarse con todas las instituciones implicadas. El primer informe es de septiembre de 2005. Algunas de sus conclusiones deberían hacernos reflexionar. Se nos acusa de utilizar métodos de expropiación leoninos, de provocar un impacto desastroso en el medio ambiente y en la ecología de numerosas zonas costeras y de haber subordinado el interés público a los intereses especulativos.

Todos estos factores inoculan a los ciudadanos un sentimiento negativo para la salud de la democracia. Debemos estar alertar frente al peligroso recurso a la resignación o el cinismo que iguala a todos en la corrupción.

En una carrera desenfrenada, los ayuntamientos pequeños se han lanzado a planificar miles de viviendas con el inevitable complemento de un campo de golf. Reconozco que esta oferta es seductora pero a la larga fantasiosa, insostenible y ruinosa. Los que de buena fe creen que van a revitalizar la precaria vida del pueblo deberían meditar sobre lo que se le viene encima. Mayores impuestos, servicios insuficientes y desolación durante gran parte del año. Pero no se le puede negar a ningún alcalde, de los miles que gobiernan en los pequeños municipios, tener las mismas ocurrencias que sus vecinos de al lado.

El territorio debería ser la base del desarrollo urbanístico ordenado y el término municipal debería integrarse en su ámbito. Las políticas racionales pasan por la planificación de superficies mayores que las de un pequeño municipio.

Teóricamente, la última palabra la tienen, con matizaciones, las Comunidades Autónomas, por lo menos en la letra de la ley. La realidad es mucho más creativa y produce los efectos esperados cuando se mantienen intactos los factores que generan la tentación.

Por otra parte, la redacción de una ley de Financiación de Partidos Políticos que permitiera sostener sus gastos de funcionamiento, reduciría las tentaciones. Una recalificación seguida de licencia para construir es comparable al milagro de los panes y los peces. Las cantidades son tan tentadoras y generadas de forma tan fácil y artificial con la sola utilización de un papel, que resulta ilusorio evitar que todos quieran participar del festín. Una parte para el Ayuntamiento y otra para las finanzas del partido. ¿Por qué no una parte para el que gracias a su capacidad de decisión ha sido el artífice de este milagro? La tentación vive al lado.

Ante la gravísima lesión a los intereses colectivos y la propia supervivencia del medio ambiente, ha llegado el momento de utilizar el derecho penal, si bien de forma serena y proporcional. Serena porque no se pueden llevar todas las actuaciones al campo del derecho penal, y proporcional porque las sanciones resultan ridículamente bajas ante la gravedad de estas conductas criminales.

En los casos de prevaricación las penas que inhabilitan para volver a ser elegido o desempeñar cargos públicos deben ser acompañadas de unos cuantos años de prisión. El cohecho del que corrompe al funcionario y del funcionario que se deja corromper, merece una pena de prisión más dura.

La cárcel, a pesar de opiniones respetables en contra, es un remedio disuasorio. Si además mejoramos los mecanismos de confiscación de los bienes adquiridos ilegalmente y los reintegramos a la comunidad, habremos conseguido un objetivo que puede enderezar las cosas.

En cuanto a la nueva Ley del Suelo, aún estamos a tiempo de que abandone medidas que se han mostrado ineficaces y desastrosas. En mi opinión, no se puede desligar la regulación del suelo de las técnicas urbanísticas y de los procedimientos expropiatorios como si se tratase de compartimentos estancos. Me parece impecable el propósito de poner el territorio y el suelo al servicio del interés general, según el principio de desarrollo sostenible. Los desatinos de las leyes generan los monstruos como los de Cullera. El núcleo de la cuestión radica en someter las leyes sectoriales a estos principios.

Es el momento de las políticas públicas de vivienda que, utilizando a fondo el derecho de superficie -como se ha hecho a la inversa con los aparcamientos de residentes- lo pongan al servicio de los objetivos constitucionales y legales. Si es que todavía queda algún terreno de propiedad municipal o pública."


http://www.almendron.com/tribuna/?p=12503


Una propuesta solvente

Por Gerardo Roger Fernández, arquitecto, profesor y miembro del Ito. Pascual Madoz de la Universidad Carlos III (EL PAÍS, 05/11/06):

"Que el urbanismo español goza de muy mala reputación es algo que está fuera de duda. La continua aparición de presuntos escándalos a lo largo y ancho del territorio español lo demuestra. En cualquier caso, debemos señalar que el hilo conductor que viene a explicar el lamentable escenario actual no es otro que la subsistencia de una desbocada presencia de la especulación del suelo que viene a trasladarse al precio de venta del producto final, la vivienda, con las angustiosas consecuencias que comporta para una gran mayoría de ciudadanos necesitados de la misma.

Lo que no es tan conocido, es que uno de los orígenes de la especulación señalada se encuentra en la propia legislación del suelo y, más en concreto, en su régimen de valoración. La Ley 6/98 del Suelo vigente establece que el suelo rústico, cuyo valor real asciende al entorno de 1-3 euros por metro cuadrado, desde el momento de su reclasificación por el Plan, alcanza un valor legal de 200-300 euros por metro, valor determinado por el beneficio del potencial negocio inmobiliario, pero sin que el afortunado propietario invierta un euro ni acometa actuación empresarial alguna. Este sorprendente blindaje legal del suelo por su máximo valor especulativo posible, refuerza y potencia que en el mercado privado no se sea menos y, en consecuencia, propicia la espiral especulativa que estamos sufriendo. Y ello, sorprendentemente, en explícita confrontación con el mandato constitucional de su artículo 47 que mandata a los poderes públicos a impedir la especulación. Si a esta desatinada medida valorativa se une la concepción que subyace en la legislación vigente, según la cual todo el suelo patrio es urbanizable salvo el medioambientalmente protegido, se termina por conformar un tándem letal que impide la consecución de un modelo de desarrollo urbano sostenible territorialmente y asumible económicamente por la ciudadanía.

En este desazonador diagnóstico se apoya el proyecto de Ley de Suelo estatal que actualmente se está tramitando en las Cortes Generales.

Desde la competencia que el Estado tiene en esta materia (conviene señalar que, constitucionalmente, no puede entrar en técnicas urbanísticas de competencia exclusiva autonómica), el proyecto desarrolla intencionadamente las medidas que le son propias para luchar contra la especulación del suelo para poder ser aplicadas en todo el territorio español.

En primer lugar, suprime el paradigma del “todo urbanizable”, apostando por un crecimiento urbano acotado y suficiente, ajustado a las demandas sociales deseables y compaginándolo con la potenciación en la intervención de la ciudad preexistente, disponiendo medidas inteligentes de intervención concertada entre el sector público y el privado más emprendedor, para propiciar la rehabilitación y renovación de los tejidos urbanos actuales.

En segundo lugar, dispone la obligación de reservar en todas las actuaciones urbanizadoras residenciales un mínimo del 25% del número potencial de viviendas con destino a vivienda protegida, cantidad que podrán modular las Comunidades Autónomas en función de la apreciación de su realidad social y económica. Con ello, se dispondrá de un importante paquete de suelo y de vivienda a precio tasado que permitirá garantizar (por ley), el acceso a una vivienda digna no especulada para gran parte de la ciudadanía española.

En tercer lugar, se formula un régimen de valoración del suelo que suprime los sorprendentes criterios vigentes, al proceder a valorarlo “por lo que es” y no por las “expectativas especulativas de lo que pueda ser”, tasándose, en consecuencia, por el valor real de lo existente incrementado, en todo caso, en el plus-valor derivado de inversión fehaciente realizada por el propietario. Con ello, se terminará definitivamente con la llamada reclasificación especulativa del suelo, que venía a justificar el cínico aforismo de “la tierra para el que la reclasifica”, y reconduciendo nuestro sistema legal de valoración a la racionalidad y al cumplimiento del mandato constitucional de su artículo 47.

En cuarto lugar, el proyecto de Ley regula la formulación de los denominados Convenios urbanísticos que, en muchas ocasiones, suscriben algunos Ayuntamientos con determinados promotores y en los que, de manera voluntaria, se asumen compensaciones económicas adicionales a los deberes y cargas establecidas por Ley en contraprestación a la obtención de la facultad de materializar los derechos edificatorios atribuidos por el planeamiento. Obviamente, en este negocio jurídico se corre el riesgo de poner en almoneda la potestad pública del planeamiento, produciendo en ocasiones, prácticas espurias de obtención pública anticipada de recursos que vienen dando pie a operaciones especulativas público-privadas sin cobertura legal alguna. Por ello, el proyecto de Ley establece la prohibición de estos procedimientos impropios bajo amenaza de nulidad de pleno derecho.

Por último, el proyecto de Ley prescribe que la participación pública en las plusvalías que el planeamiento genera, se distribuirán regladamente entre los propietarios y la Administración en proporción a la rentabilidad económica de las actuaciones, disponiéndose que a aquellos les corresponderá como máximo un 85% (y excepcionalmente un 80% para las de excepcional rentabilidad) y, consecuentemente, disponiéndose para el Ayuntamiento un máximo del 15%, que deberá destinarse obligatoria y preferentemente a vivienda protegida con la finalidad de evitar prácticas de tipo especulativo no deseables que algunos Ayuntamientos vienen realizando.

Esperemos, en fin, que el proyecto de Ley vea la luz al final de su tramitación parlamentaria y que las disposiciones antiespeculativas que en la misma se regulan, junto con otras complementarias de incidencia menos directa, permitan reconducir el lamentable escenario actual y junto a la necesaria complementariedad de las Legislaciones Autonómicas competentes en las técnicas urbanísticas, se puedan cumplimentar los principios constitucionales que presiden el urbanismo español."


http://www.almendron.com/tribuna/?p=12504

[vicens]

Podeis bajar el texto completo del proyecto de nueva ley del Suelo en este enlace del Congreso de Diputados :
http://www.congreso.es/public_oficiales/L8/CONG/BOCG/A/A_096-01.PDF
He prometido a una compañera de aquí publicar unas "Apostillas al proyecto de Ley del Suelo", así que sin mas me lanzo a ello no sin antes invitar a todos a hacer vuestras apostillas o algo parecido.
TÍTULO II/Bases del régimen del suelo /Artículo 10. Criterios básicos de utilización del suelo.
Para hacer efectivos los principios y los derechos y deberes enunciados en el Título I, las Administraciones públicas, y en particular las competentes en materia de ordenación territorial y urbanística, deberán:
a) .../...
b) Destinar suelo adecuado y suficiente para usos productivos y para uso residencial, con reserva en todo caso de una parte proporcionada a vivienda sujeta a un régimen de protección pública.
Esta reserva será determinada por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística o, de conformidad con ella, por los instrumentos de ordenación y, como mínimo, comprenderá los terrenos necesarios para realizar el 25 por ciento de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo que vaya a ser incluido en actuaciones de urbanización. .../...
En principio bién, pero el 25% es poco. En Cataluña la legislación propia establece por diversos conceptos un 20% y ya se sabe que es poco. La ley catalana añade el clásico 10 % para todos los desarrollos en suelo urbanizable, pero este 10% puede destinarse a vivienda pública libre o concertada.
Si en Cataluña, en la situación actual con tres clases de suelo podemos entender que este 25% es lo que toca en suelo urbano, no hace falta comerse mucho el coco para concluir que (*1) el 25% en una recalificación de suelo rústico es una prima a la especulación y un regalo.
Además es una llamada (de efecto llamada) a las recalificaciones salvajes que podrán hacerse con la conciencia lavada (como el dinero negro) ya que por Ley se obliga a dar una limosna para los pobres incapaces de soportar una hipoteca como Dios i la Caixa mandan.
(*1) Nota : en toda España, Cataluña incluída

[vicens]

El valor del suelo es el principal factor en la formación del valor o precio de la vivienda. En un mercado sostenible el valor del suelo nuevo (es decir, de nueva urbanización) no deberia representar más de un 15% del valor total de una vivienda de calidad sencilla (no mala, simplemente sencilla o austera,..., ya nos entendemos) destinada a las clases populares.
Los costes reales de producción de suelo urbano a partir del suelo rústico son :
1.- Valor del suelo rústico :
En Cataluña, Area Metropolitana de Barcelona, el suelo rústico se cotiza ahora a unos 232.000 €/ha (23,20€/m2). En España, el precio del suelo rústico contiguo a las ciudades medianas (más de 10.000 habitantes) debe rondar entre 6 o 15 €/m2. Madrid y las capitales grandes son casos particulares, como Barcelona, hay que estudiarlos caso por caso.
(ver http://www.rebelion.org/noticia.php?id=14928 )
2.- De rústico a urbano :
Si partimos de una ratio de : 0,175 m2 techo/m2 suelo que es habitual en el Area Metropolitana de Barcelona una vez deducidas todas las cesiones. Tenemos que por cada hectárea de suelo se obtienen 1.750 m2 de techo para vivienda libre y 750 m2 de techo para vivienda protegida (total 2.500 m2 techo para vivienda).
Por consiguiente, el valor de repercusión del suelo rústico, transformado en urbano, ANTES DE URBANIZAR, es de :
(232.000/1.750) x 1,15 = 152,46 €/m2.
El 15 % de incremento es para pagar a los proyectos, los impuestos, notarios y Apis legales, (NO LAS CORRUPTELAS).
3.- El coste de urbanizar.
Urbanizar és dotar al suleo de TODOS los servicios propios de una ciudad : calles con aceras y calzadas, saneamiento (alcantarillas y depuradoras), agua potable, electricidad, redes de telefonia, gas, etc. A ello se añade la construcción de las zonas verdes y la urbanización de los solares destinados a equipamientos. Finalmente se debe añadir la urbanización de las reservas de suelo para vivienda pública que deben entregarse urbanizadas a la administración.
En Cataluña se estima que todo esto repercute en unos 135 €/m2. de techo edificable para el mercado libre de vivienda. Estos 135€/m2 incluyen los proyectos, permisos, controles de calidad, etc.
No hago conjeturas para España, dado que este valor depende, entre otras cosas, de la ratio que hemos visto en el punto 2 la cual es un valor muy variable en las distintas Comunidades Autonomas.
3.- El valor del suelo urbano nuevo.
Sumando ambos valores tenemos : 152,46 + 135 = 287,46 €/m2.
Si adoptamos un valor del 13% para gastos de promoción y un 17 % de beneficio industrial tenemos el valor final de : 287,46 x 1,3 = 373,70 €/m2.
4.- ¿ PORQUE VALE CUATRO O CINCO VECES MAS ?.
En los barrios periféricos del cinturón industrial de Barcelona el suelo urbano nuevo se cotiza alrrededor de 1.640 €/m2.

La respuesta en la próxima "apostilla" ahora estoy cansado y mañana tengo que currar.
En todo caso ahí va un adelanto : El coste de una vivienda (y por consiguiente el coste del suelo) lo determina lo que puede pagar una pareja de currantes al mes, se entiende LO QUE PUEDEN PAGAR SI GANAN PASTA Y SE ESTRUJAN LAS MENINGES PRIVANDOSE DE TODO. (ver en este foro el tema Hipoteca para los bisnietos.)

[Kikloforo]

Da absolutamente igual.
Excepto en "Valoración" y "Derechos y Deberes" el Estado no tiene competencias en materia de suelo, vivienda, Planificación Urbana, Urbanismo y Ordenación del Territorio, así que es papel mojado.
Hasta que la Constitución no devuelva parte de esas competencias al Estado estamos vendidos.
Nuestra Constitución dice:

a) Derecho a vivienda digna (las gallinas tienen derecho a permanecer vivas)


b) Las competencias son EXCLUSIVAS de las CCAA y Aytos (guardará el gallinero la zorra)