Foros de la Plataforma por una Vivienda Digna

[Juan sin Techo]

Ante el frenazo del mercado inmobiliario se empiezan a multiplicar problemas con las inmobiliarias, principalmente las fraquiciadas como Fincas Corral, Tecnocasa, Don piso etc
El problema de las practicas comerciales "carroñeras" que emplean estas empresas, en especial cuando los clientes (vendedores) firman un contrato de exclusividad han empezado a proliferar como las setas.

Si buscais información sobre este tema os quedareis espeluznados.

Os pego el enlace a un foro que principalmente responden "profesionales"
que no tiene desperdicio: http://www.lainmobiliaria.org/ftopict-1867.html

Y tambien un recorte (aunque es mejor que lo leais de primera mano)

http://www.lainmobiliaria.org/ftopict-1867.html

Publicado: Mar, 11 Oct 2005 11:08 pm Asunto: romper contrato exclusividad
Veronica.
Hola, estoy preocupada porque tengo firmado un contrato de exclusividad con una inmobiliaria pero me ha salido un comprador por particular que no quiero perder.Me cobraran comision los de la inmobiliaria si vendo el piso por mi parte?Hace dos meses que estamos con ellos y no han enseñado el piso a nadie!


Publicado: Mie, 12 Oct 2005 6:23 pm Asunto: El asesoramiento sin tener que ir a ningún sitio más.

Hola, Veronica. Intento darte una respuesta profesional (creo que más de la mitad de quienes aquí colaboramos somos profesionales, de los de verdad, del sector).
Los contratos de exclusiva en la gestión inmobiliaria, aparte de por sus claúsulas específicas y particulares en cada caso, se suelen regir por una serie de características en común. Una de ellas es que, mientras existe la vigencia del mismo, el propietario tiene la obligación contractual de abonar a la inmobiliaria la comisión pactada COMPRE QUIEN COMPRE la vivienda. De ahí que lo normal en este tipo de contratos suela ser pactar no una cantidad fija sino un porcentaje del precio fijado como honorarios de la agencia. De este modo, si hay que rebajar en el precio, la comisión será más "estable" ó si, como es tu caso, aparece un cliente ajeno a la agencia, el precio ofertado tanto por el dueño como por la empresa será el mismo (lo que evita casos de compradores que intenten "dar la vuelta" una vez visto el inmueble con la agencia). En el caso de que tu exclusiva sea de este tipo (es decir, que hayais fijado un precio y de ahí la agencia cobre un tanto por ciento) la variación del precio no implicará que no tengas que pagarles su comisión. Si el contrato marca un precio para tí y su comisión aparte..., no sé, cada vez se firman cosas más extrañas y peor hechas, con lo sencillo que es lo del porcentaje.... Se supone que la firma de un contrato de exclusiva es un compromiso mutuo: el dueño encarga a la agencia que ponga toda su profesionalidad y red de venta (oficina, comerciales, publicidad. filtrado de simples curiosos, asesoramiento en el estado legal del inmueble, negociación de posibles contra-ofertas, acompañamiento a la firma ante notario, gestión del cambio de nombre en impuestos, tributos y suministros... vamos, todo lo que supone una gestión seria de compra-venta), y, a cambio, se compromete a abonarles un tanto por ciento del precio... ó una cantidad fija por la gestión. Si se ha redactado así, pactando una cantidad fija si el inmueble se vende en el transcurso del plazo pactado para la vigencia de la exclusiva... tienes que pagárselo. Otro comportamiento implicaría incumplimiento de contrato por tu parte y, si lo denuncian (pueden) y llegais a juicio, es más que probable que tengas que pagarles no solo la comisión, sino los gastos que este juicio (abogados, procuradores, costas judiciales) hayan supuesto.
En ocasiones, las exclusivas se firman bajo el término "agente único". Esto es, el propietario se compromete mediante contrato a que su vivienda sólo va a ser vendida a clientes que esta inmobiliaria aporte (también para ello la agencia va a poner a disposición del propietario todo lo que antes se ha descrito) pero se reserva el derecho a venderlo también de forma particular (yo sí he trabajado con exclusivas de este tipo. Surgían como solución cuando alguien me sugería la posibilidad de que se enterase algún familiar de grado medio -sobrino, primo de primos, pariente de un cuñado...; ¡qué se yo!- que no necesitase ni crédito- en mis servicios se incluye la gestión gratuita de la financiación-, y que, en fín, ya que el cliente lo "ponía" el propio dueño, pues tener que pagar a la inmobiliaria...). Sé que puede dar pie a la picaresca (que al final el cliente lo haya aportado otra agencia) pero en ese caso es el dueño quien se engaña solo... y al final todo se sabe, y tendría todas las de perder.
¿Por qué no han llevado clientes a tu vivienda? Hay muchas razones, y un motivo básico: que la gente (tanto dueños como agencias) se toman muy a la "ligera" lo que es una exclusiva. La razón más habitual por la que no se llevan clientes a los pisos que se tienen "seguros" suele ser que, para que el propietario firme este contrato, se ha "sobrevalorado" el precio (en una conocidísima y publicitadísima empresa es uno de sus métodos de captación: se el que sea el valor que el dueño pone a su vivienda, ellos le aseguran que pueden sacar más dinero "limpio" para la propiedad... siempre y cuando lo tengan en exclusiva). El dueño firma este contrato... y resulta que sí, que si lo venden en ese precio "increible" (hasta para el propio dueño, porque todos, en principio, solemos creer que nuestra casa vale más de lo real cuando decidimos venderla... y que venga alguien que no solo no nos dice lo contrario, sino que nos asegura que nos hemos quedado cortos... pues, eso, que no es normal), pues el dueño podrá sacar ese precio... si encuentran a quien esté dispuesto a pagarlo. Y como digo yo siempre: la libre competencia hace que el que va a comprar mire, pregunte, compare... y sí, eso: que termine comprando lo que, siendo similar, le cueste menos. De ahí la enorme cantidad de propietarios que se quejan de que, tras dejar su vivienda en exclusiva a una empresa que les prometió tenersela vendida en menos de tres meses, y por un precio superior al que en principio él pensaba pedir, pues ni siquiera la ha llegado a enseñar. Es el problema de los "cantos de sirena" y las cosas mal hechas. También están los supuestos profesionales que no saben que una exclusiva no solo es que el dueño sólo puede vender el piso a través de ellos... sino que la agencia está "obligada" también a a una serie de cosas: publicitar esta vivienda por encima de las que solo tenga "encargadas" pero sin exclusividad; dar preferencia a la hora de enseñarlas a sus clientes; estar muy, muy abiertos a la posibilidad de negociar si hay una buena oferta..., vamos, trabajarla. Y que eso hace que muchos, cuando vemos que el precio de una vivienda no es competitivo (por ser caro en relación a su estado, metros, situación... eso de que a veces lo barato es caro, y nosotros, que no los dueños, debemos saberlo, que para eso nos dedicamos a esto), pues, simplemente, aún sabiendo que son las viviendas más fáciles a la hora de que el dueño nos firme una exclusiva... pues no las ponemos ni en venta. Porque nuestro trabajo es darle un buen servicio tanto al comprador como al vendedor, y, realmente, decirle a alguien que si nos deja en exclusiva un piso( que ya sabemos que está fuera de precio y que vamos a emplear para vender otros mejores por contraste a este, que se llama "venta negativa" y hay demasiadas empresas que basan sus ventas en este método. Todas ésas que estamos pensando todos), pues mentir a sabiendas al dueño de una propiedad... lo siento, pero eso no es nada profesional.
También puede ser que hayas tenido mucha suerte a nivel particular y la agencia no, que todo podría ser...Algunos no damos tiempo a que se cumpla la exclusiva: si estamos anunciando mucho algo, lo ofrecemos, incluso lo enseñamos... y todos los clientes lo rehusan diciendo que lo ven caro, ó necesita mucha reforma, ó el barrio es malo..., vamos, que todos nos dan razones lógicas y similares, pues lo mejor es tener informado al dueño, plantear una solución (bajar un poco, pintar el piso si está vacío; "sugerirle" que lo tenga siempre ordenado y limpito -hay que tener tacto,sí-, indagar el porqué de la mala fama del barrio y tener soluciones previstas a la duda ("sí, antes este era un barrio conflictivo por el colegio ése que estaba abandonado. Pero si quereis, podeis consultar en el ayuntamiento, y os dirán que van a hacer en ese solar un nuevo centro cultural que, en cosa de tres años, va a revalorizar mucho la zona. De hecho, el momento de comprar a buen precio es ahora...."Soluciones demostrables, claro). Y si seguimos viendo que el piso no va a ser vendible en el plazo pactado... pues devolver al dueño la vivienda, comunicándole por escrito que, llegado el plazo pactado como máximo, no deseamos seguir teniendo el compromiso de vender su vivienda en exclusiva. Así de simple. Porque, insisto, el compromiso es mutuo: no todo son facilidades para la agencia ni su trabajo de "captación" se termina cuando el dueño firma la exclusiva: a partir de ahí hay que cumplir lo pactado.
AVISO: LAS EXCLUSIVAS NO CADUCAN SOLAS.
Me explico: aunque llegue el plazo fijado en el contrato, lo normal es que la exclusiva siga vigente. No solo porque la agencia puede (debe) hacer un seguimiento para ver si la vivienda se vende finalmente a un cliente aportado por ellos (el truco de "vamos a esperar a tal día, y ya me lo reservas"), sino que, por término medio, las exclusivas se prorrogan de forma automática y por periodos idénticos al originario si una de las partes no comunica de FORMA EXPRESA Y FIDEDIGNA su intención de darla `por finalizada. Por mucho que algunas agencias digan "con que me llames y me lo digas, a mí ya me vale" ( a mí eso me vale, personalmente, pero prefiero las cosas bien hechas), lo que de veras estará bien hecho es ENVIARLES UNA CARTA, CERTIFICADA Y CON ACUSE DE RECIBO en que se les comunica, CON QUINCE DÍAS DE ANTELACIÓN nuestro deseo de dar por finalizado el compromiso de exclusiva pactado en tal fecha, sobre tal vivienda (todos los datos) y que fue firmado por tal y tal (todo lo que se haya puesto en el documento de exclusiva, tal cual; la mayor parte de las impugnaciones se hacen por defectos de forma en los documentos. Así que cuidadito con cómo se hacen las cosas). Si te dicen que con que pases por su oficina y se lo digas les vale, mejor que te firmen en el reverso del contrato que en tal fecha el compromiso queda derogado (que te lo firme y selle el gerente ó la misma persona que firmó el originario: volvemos a lo defectos de forma), ó que te hagan un documento especifico aparte. Y mejor que no se queden ellos con tu copia de contrato, y ya está: realmente tendría que ser el dueño quien retirase la copia a la agencia. Es el dueño quien tiene el piso y la agencia la exclusiva. Si la agencia se quedase con ambas copias como forma de demostrar que el compromiso está roto... igual pueden decir que no saben nada y que ellos tienen tu autorización por escrito.
(Llevar tantos años en esto, tener tantas relaciones con bancos, abogados, gestorías, personal de registros, notarios.... es lo que tiene. Que entre lo visto y lo oído, ya se está de vuelta de todo)
Bueno, Veronicca; espero haberte resuelto alguna duda. (Soy Gestor Inmobiliario titulado, con diecisiete años de experiencia en puestos de responsabilidad de empresas inmobiliarias serias). Quedo a tu disposición si tienen alguna duda, y suerte.
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Ana S.T.

Si estais en el caso de Veronica, os aconsejo leer con lupa lo que habeis firmado con la Inmo, y quitaros el intermediario que hará mucho más dificil la venta de vuestra vivienda. (Juan sin Techo)

EURIBOR DE AHORA: http://www.netknow.es/euribor.html
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