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Menos hormigón y más reflexión

Finalmente, la burbuja inmobiliaria estalló. La tan temida y tantas veces anunciada desaceleración de la economía del ladrillo ya se está produciendo, incluso de una manera mucho más virulenta de lo que se esperaba. Pues bien, desde la presumible lucidez que ofrece encontrarse en el epicentro de la cruda realidad del problema, procede analizar sus características básicas con el fin de vislumbrar eventuales respuestas y salidas. Como primera reflexión debe señalarse que la situación actual se deriva de un anterior proceso productivo del sector inmobiliario explícitamente anormal, es decir, "fuera de norma". Si la "norma" de crecimiento urbano anual en ciudades modernas y dinámicas es de 6-8 viviendas por cada 1.000 habitantes (equivalente a la formación de hogares), crecer, como en España, por encima de las 12-15 viviendas por 1.000 habitantes (más de 700.000 viviendas por año) -y en algunos territorios superando las 20-30 viviendas por 1.000 habi-tantes-, desvela un inquietante proceso acromegálico derivado de la aparición de factores exógenos, fundamentalmente de tipo financiero. Un proceso que, además, comportaba claro un riesgo de colapso si no se producía una reorientación gradual y sostenible hacia la normalidad.

Lamentablemente, el mal augurio sobrevino. Cuando el sector comenzaba a reajustarse con bajas acomodadas de precios y productos, se produjo el tsunami de las subprime norteamericanas con sus globalizadas, dramáticas y sorprendentemente incontroladas consecuencias de contracción financiera, generando un acusado desplome en el "aterrizaje blando" que venía aconteciendo y, tras ello, la preocupante afección al empleo y al consumo que la economía española, la macro y la micro, comienza a padecer.

Obviamente, la difícil situación en la que nos encontramos exige un esfuerzo de inteligencia, imaginación y prudencia por los responsables del sector, tanto públicos como privados, para diseñar y disponer medidas y políticas activas que permitan recuperar el escenario normalizado que nunca debió abandonar. En una etapa de contracción inmobiliaria, ante la "caída del hormigón", resulta conveniente potenciar la reflexión colectiva, prudente y experta.

Lógicamente, la primera medida pasa por recuperar una confianza asumible en la solvencia y eficacia del sistema financiero. La anunciada clarificación de su situación en tiempos próximos, mediante la formulación de las preceptivas auditorías, permitirá separar el grano de la paja y distinguir la gestión seria de la menos rigurosa. Asimismo, la esperanza en el acierto de las medidas que vienen adoptando tanto el Banco Central Europeo y la Reserva Federal como el Gobierno y el Banco de España permite albergar cierta confianza en que la situación financiera pueda solventarse en plazos razonables.

Y, en paralelo, adóptense medidas de intervención conjunta e inteligente entre el sector público y el privado más emprendedor. Movilícese la inversión inmobiliaria, pública y privada, estatal, autonómica y municipal, hacia la promoción de la vivienda protegida diversificando el régimen de tenencia, tanto en propiedad como, y sobre todo, en alquiler, cuya demanda social hoy se encuentra claramente insatisfecha y cuya absorción por el mercado y su financiación, tanto la pública como la bancaria, sí se encuentran garantizadas.

Adicionalmente, acométanse decididamente intervenciones dirigidas hacia la rehabilitación y recuperación urbanas, actuaciones no sólo necesarias para mejorar la calidad de vida de nuestras ciudades, sino también muy adecuadas al escenario restrictivo en que nos encontramos, al demandar menores recursos financieros. Además, estas intervenciones son intensivas en mano de obra, lo que posibilitará paliar el proceso de desempleo iniciado.

Como técnicas destinadas a esa finalidad, se manifiestan como idóneos aquellos sistemas de gestión pública apoyados en la participación concertada entre propietarios y empresarios bajo el control, dirección y partenariado de la Administración más proactiva, que permitan optimizar los limitados recursos económicos hacia la actividad de mayor valor añadido, evitando, en lo posible, la expropiación-enajenación de suelo para nuevas inversiones y apostando por sistemas de "aportación", cesión del derecho de superficie y modalidades análogas de mayor eficacia inversora y mejor asunción social y empresarial.

Para ello, seguramente habrá que reajustar algunos marcos legislativos urbanísticos autonómicos. En este sentido, tal como ya están haciendo algunas comunidades, se puede aprovechar el trámite obligado de adaptación a la nueva Ley de Suelo estatal, con lo que no se producirán dilaciones temporales, nunca deseables y menos en esta etapa. Téngase en cuenta que las innovaciones instrumentales que ya presenta la reciente Ley de Suelo proporcionan y potencian, explícitamente, el escenario reactivador señalado, al apostar por la vivienda protegida y al establecer un marco regulador adecuado para desarrollar la inversión productiva, así como a penalizar la especulación.

Con ello a corto-medio plazo se podrá recuperar paulatinamente un escenario de desarrollo urbano equilibrado y sostenible, garantizándose una prudente estabilidad en el sector inmobiliario que nunca debió perder.


Gerardo Roger Fernández es arquitecto y profesor del Instituto Pascual Madoz de la Universidad Carlos III.

http://www.elpais.com/articulo/opinion/hormigon/reflexion/elpepuopi/20080508elpepiopi_5/Tes