Foros de la Plataforma por una Vivienda Digna

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¿Te vas a comprar un piso? ¿Te ha tocado una vivienda de protección?

Si es así, ten en cuenta alguno de los "detalles" que hay que tener en cuenta para que hagas cálculos.

Gracias a la inestimable colaboración de MegAHerZ666 puedes aclarar algunas dudas. Gracias!



¿Cuánto cuesta un piso?



Gastos
Calcular aproximadamente 10% del valor de la vivienda

Vivienda nueva: IVA 7%
Vivienda 2ª Mano:
Impuesto de transmisiones Patrimoniales por compra: 7%
Impuesto de transmisiones Patrimoniales por donación: 0% (En algunas comunidades)

Otros costes de hipoteca / Registro

- Tasación del inmueble
- Notario
- Registro de la propiedad
- Comisión de establecimiento de hipoteca
- Seguro de vida (No tiene porque ser en el mismo banco, pero puede estar bonificado)
- Seguro de la vivienda (No tiene porque ser en el mismo banco, pero puede estar bonificado)

Otros costes de la vivienda:

- Plusvalía (Debería pagarla el vendedor)
- IBI: Pago anual / semestral. El propietario a fecha 1 de enero paga el año entrante
- Comunidad: Mensual
- Alta de Gas + Recibo Bimestral
- Alta de Electricidad + Recibo Bimestral
- Aguas y basuras: recibo cuatrimestral
- Cocina, muebles etc…


A tener en cuenta en la compra de vivienda a promotor:

- Solicitar un aval bancario por las cantidades adelantadas durante el periodo de construcción del edificio. Esto asegura que en caso de no finalización de la obra, el banco ejerce como seguro para que el comprador no pierda las cantidades aportadas. Puede ser interesante pedir una actualización del aval a medida que se van entregando más cantidades, para tener asegurada la mayor cantidad posible.

- Revisar la memoria de calidades y la fecha de entrega de llaves por si es necesario hacer alguna reclamación de costes que puede suponer para el comprador si no se entrega en fechas.

A tener en cuenta en el establecimiento de la hipoteca:

El promotor puede ofrecer una subrogación de la hipoteca que el tenga (si la tiene) con su entidad. En principio puede suponer un ahorro de los costes de establecimiento de la hipoteca, pero hay que mirar el resto de condiciones y si obliga a domiciliar nominas, tarjetas de crédito, seguros, etc

Restricciones:

- Máximo a solicitar 80% del valor de tasación
- Importe a pagar al año no debe superar el 40% de las nóminas

Interés a aplicar: Euribor + diferencial

- El sistema de amortización es el Sistema Francés, en el cual en cada cuota se paga un parte de capital y otra de intereses. La proporción va variando a lo largo de la vida de la hipoteca, pero el resumen es que en las primeras cuotas, casi todo lo que se paga son intereses y muy poco capital con lo que el dinero que se sigue debiendo al banco disminuye muy despacio.

Revisar en las escrituras de la hipoteca, antes de firmarla en Notario (pedid un borrador):

- Posibles valores suelo y techo para el interés a aplicar a la hipoteca.
- Diferencial que realmente se firma en la escritura de hipoteca
- Bonificación de una parte del diferencial firmado
- Comisión por amortización parcial
- Comisión por Cancelación de hipoteca

La hipoteca se establece sobre 3 variables:

- Cantidad solicitada
- Interés a aplicar
- Periodo de amortización (30 años, etc.)



Simulación de cuota mensual (fijado el periodo a 30 años, el interés debe incluir el diferencial aplicado por el banco, es decir interés = euribor + diferencial):

Cantidad \ Interés 6 % 5,5 % 5 % 4,5 % 4 % 3,5 % 3 % 2,5 %
180.000 € 1079,19 1022,02 966,28 912,03 859,35 808,28 758,89 711,22
160.000 € 959,28 908,46 858,91 810,70 763,86 718,47 674,57 632,19
150.000 € 899,33 851,68 805,23 760,03 716,12 673,57 632,41 592,68
140.000 € 839,37 794,90 751,55 709,36 668,38 628,66 590,25 553,17
120.000 € 719,46 681,35 644,19 608,02 572,90 538,85 505,92 474,15
100.000 € 599,55 567,79 536,82 506,69 477,42 449,04 421,60 395,12
6.000 € 35,97 34,07 32,21 30,4 28,64 26,94 25,30 23,71

Suponiendo una pareja con dos nóminas de 1200 €/mes netos y 12 pagas / año cada uno (descartando pagas extras…):

Total ingresos/mes: 2400 €
Máximo a destinar a Hipoteca (40%): 960 € /mes
Por lo tanto, dependiendo del tipo de interés de ese momento, se puede acceder a más o menos cantidad de hipoteca. Marcado en la tabla superior.



El Euribor a aplicar a una hipoteca es el último publicado en el BOE, que a efectos prácticos suele ser el de dos meses antes. Ejemplo: Si la renovación de la hipoteca toca a finales de septiembre, el euribor a aplicar será el del mes de Julio.

Lo habitual es que la renovación de la hipoteca se haga cada 12 meses, aunque algunas entidades lo hacen cada 6 meses.

El euribor tiene un valor diario cada día, y al final del mes se hace la media de todos los días laborables y se establece como euribor del mes, que es el que se publicará en el BOE cuando corresponda.



Métodos de amortización:

Se reduce el capital base que se debe al banco y afecta a uno de los siguientes parámetros:
- Reducción de Cuota. Se pagaría menos cada mes (suponiendo que no varía el interés)
- Plazo. Se paga lo mismo cada mes (suponiendo que no varíe el interés) pero reduce más capital y se termina antes de pagar la hipoteca.

Desgravación Hacienda: 15% (Hasta un máximo de 9015€ / Persona en caso de declaraciones individuales)
- 15% De adelantos y pagos realizados a promotor / constructor
- 15% Gastos de Notaría
- 15% de cuotas pagadas al banco
- 15% de cantidades amortizadas anticipadamente
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Acabar con la pobreza no es un gesto de caridad; es un acto de justicia. Mientras siga habiendo pobreza, no habrá verdadera libertad. (Nelson Mandela)