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Dubai: el auge de la vivienda da paso a un desplome drástico

El hotel estaba tan lejos del aeropuerto, en una franja apartada de la playa, que me preguntaba si seguía en Dubai o había cruzado la frontera de Abu Dhabi o Arabia Saudí.


Mientras sobrevolaba el Palm Jumeirah -la isla artificial en forma de palmera que emerge de las aguas del Golfo- pensaba en el destino de una ciudad cuyos dirigentes juegan a un lego para mayores. ¿Todas aquellas islas, rascacielos, pistas cubiertas de esquí, centros comerciales y hoteles submarinos eran reales o castillos en el aire que un buen día se hundirían en el mar?

La semana pasada volví después de más de 20 visitas. La buena noticia es que Dubai ha crecido tan rápidamente que ya ni siquiera se ve el Hilton. Está escondido detrás de las torres de arenisca de la Jumeirah Beach Residence, unos de los miles de rascacielos que confirman a Dubai como la ciudad de más rápido crecimiento en la historia de la humanidad.

La mala noticia es que el modelo económico que ha llevado a Dubai tan lejos se ha hundido en la arena. El sector inmobiliario se ha desplomado. La construcción no se ha detenido del todo, pero los precios han caído un 41 por ciento en el primer trimestre, según la asesoría inmobiliaria Colliers International.

Patrimonio negativo
Detrás de los datos en bruto hay personas como David y Leanne. David, de 33 años, abrió una empresa de servicios de asesoría para contratistas. Leanne, de 28, consiguió un empleo en recursos humanos en un contratista local. El año pasado compraron su primera casa, un piso de tres habitaciones en el puerto, valorado en 575.000 euros.

Casi un año después, están a punto de hacer algo que ni se les había pasado por la cabeza: salir corriendo. Cualquier día de estos, la pareja -que no quiere desvelar sus apellidos porque, según las estrictas leyes de bancarrota de Dubai, a un moroso le pueden encarcelar sólo por devolver un cheque- se dirigirá al aeropuerto con sus cuatro hijos y abandonará el país.

A Leanne le han despedido y el contratista para el que trabaja la empresa de David no le ha pagado un dirham desde diciembre. El piso vale un 25 por ciento menos que cuando lo compraron, colocándoles en una situación de patrimonio negativo... y ya no les quedan ahorros. "El abogado nos dijo que, dado que los morosos aquí van a la cárcel, debemos marcharnos mientras podamos y negociar desde una posición de fuerza, en el extranjero", explica Leanne.

Los escaparates del elegante distrito de Jumeirah confirman que David y Leanne no son los únicos. Los tablones de anuncios están repletos de avisos de mercadillos organizados por extranjeros que se van sin dejar rastro. Se venden hasta las mascotas.

No debería ser así. En 2000, el máximo dirigente del Emirato, el jeque Mohammed Bin Rashid al-Maktoum, invitaba a los occidentales a trasladarse a Dubai. ¿La propuesta? Tarjeta de residencia a todo el que compre una casa. A cambio de vivir en un banco de arena de unos 3.000 kilómetros cuadrados, donde las temperaturas alcanzan los 50 grados en verano, los occidentales ayudarían a crear el Singapur de Oriente Medio... forrándose de paso.

Precios por 4 en 4 años
Todo empezó bastante bien. Dubai se levantó en el mapa. Apareció el Palm Jumeirah, el World -300 islas ganadas al mar en el Golfo, dispuestas en forma de mapamundi- y el Burj Dubai, el rascacielos más alto del mundo. Cada vez que iba, Dubai parecía duplicar en tamaño.

Los precios de la vivienda se cuadruplicaron entre 2002 y 2008. Cualquiera que haya comprado y vendido entre el año 2000 y julio de 2008 -incluido el jugador del Chelsea Joe Cole y Simon Cowell, creador de Factor X, que se deshicieron de sus mansiones en el Palm Jumeirah- se forró. En palabras de un inversor británico, "cuando las cosas iban bien, era imposible perder. Los precios sólo iban en un sentido: hacia arriba".

Sin embargo, quien haya comprado el año pasado o está en el limbo o alimenta pérdidas. Saeed Gupta, un londinense de origen indio de 33 años, empezó a interesarse por el sector inmobiliario cuando vino a Dubai hace cinco años para dirigir una boutique del centro comercial Mall of the Emirates. En 2008, entregó una fianza por un total 57.500 euros para dos pisos en nuevas urbanizaciones del interior.

El promotor dice que terminará el primer proyecto a tiempo para que se mude el año que viene, pero no es probable que concluya el segundo. Tendrán que pasar 18 meses hasta que recupere la fianza (sin intereses) y le preocupa no recuperar el dinero. "¿Y si el promotor quiebra en los próximos 18 meses?".

¿Qué ha sucedido? Dubai era la burbuja inmobiliaria por antonomasia. El jeque Mohammed quería construir un millón de viviendas en 15 años, un plan extravagantemente épico aun en los años del boom. Pero los cimientos del sector inmobiliario, como los de algunas urbanizaciones, no eran seguros.

Reserva de plantas enteras
De 2000 al año pasado, los promotores emplearon el dinero prestado y las fianzas recibidas de las ventas sobre plano para financiar planes con mucho bombo. Una regulación laxa significó que los promotores podían recibir fianzas antes aun de levantar el suelo e incluso utilizar los depósitos de los compradores de una promoción para financiar la construcción de otra.

Con fianzas de tan sólo el 10 por ciento del precio de venta, los especuladores se lanzaron a reservar plantas enteras de los edificios nuevos y se deshacían de todos los pisos a un precio superior antes de tener que pagar el siguiente recibo. Cuanto más vendían, más subían los precios. Y cuanto más subían los precios, más compraban. Y vuelta a empezar en el ciclo.

Después, cuando sobrevino la crisis de los créditos el año pasado, la economía le dio la espalda al dirham. De repente, los promotores privados no podían pedir créditos a los bancos. El Gobierno de Dubai, que controla Nakheel, Dubai Holding y Emaar -juntos representan más del 80 por ciento de toda la construcción inmobiliaria-, no podía tomar prestado de los mercados al por mayor. Casi sin petróleo propio, Dubai depende del dinero prestado y el apoyo del Gobierno federal, financiado en gran parte por Abu Dhabi.

Los inversores a largo plazo que habían comprado viviendas sobre plano casi terminadas ya no podían seguir pidiendo préstamos a los bancos y dejaron de pagar los últimos plazos. Asustados por la caída de los precios, los nuevos inversores abandonaron contratos y perdieron sus fianzas. El resultado, según Dommet, es que el mercado de la vivienda se ha "detenido".

Inversores sin derechos
Pero la codicia especuladora, los promotores de lengua rápida y la crisis internacional no son los únicos factores que explican este desplome. Muchos inversores pecaron de insensatez. El sistema judicial está en mantillas y deja a los inversores inseguros en los derechos que les asisten si el promotor quiebra.

¿Era el sueño del desierto de Dubai un espejismo o podrá el Gobierno poner orden en la confusión? ¿Y cuándo, si es que alguna vez, deberían los inversores volver a pensar en regresar al mercado?

"El mercado inmobiliario de Dubai no es un arrebato que se haya ido a pique. Ya no toma anfetaminas, pero sigue siendo un lugar estupendo para vivir", asegura el empresario informático Andy Dukes. De 45 años, Dukes llegó al Emirato desde Inglaterra, después de vender su empresa de Internet, pionera en tarjetas de felicitación por email. Destinó 3,5 millones de euros a la compra de dos chalés y dos pisos en Palm. Vendió los pisos con pingües beneficios y alquila una de las mansiones por 3.5000 euros a la semana. Teniendo en cuenta las ganancias en los años buenos y contando con una caída del 30 por ciento en el valor de la libra frente al dirham el año pasado, calcula que ha obtenido un beneficio neto de 575.000 euros, además de disfrutar lo que llama una "vida de ensueño".

Pese a la recesión, algunos analistas dicen que los cimientos del sector inmobiliario son estables. La cancelación de nuevos proyectos acabará apuntalando los precios al reducir la oferta y, en cuanto la economía se enderece, más personas querrán mudarse a Dubai y necesitarán algún sitio donde vivir.

Reacción del Ejecutivo
El Gobierno está abordando los problemas inmediatos de liquidez, movilizando hasta 13.900 millones de euros en una emisión de bonos para rescatar a empresas respaldadas por el Estado y escasas de dinero, sobre todo Nakheel. Se está introduciendo un marco regulador mejor para el sector inmobiliario. Así, las nuevas leyes impedirán que los promotores reciban pagos de viviendas antes de haber levantado el suelo y la legislación antibancarrota ofrecerá a los inversores una compensación legal cuando el promotor no complete el proyecto prometido o quiebre.

Con la recuperación del precio del petróleo y la recapitalización de bancos y promotores, Blair Hagkull, director de la unidad de inversión y asesoría inmobiliaria Jones Lang LaSalle en el Emirato, cree que este año será un "periodo de corrección" y los precios seguirán cayendo hasta Navidad. En 2010 "presen- ciaremos la estabilidad del mercado", asegura, con una recuperación de los precios y alquileres en 2011.

En ese momento, Hagkull recomienda fijarse en emplazamientos en el puerto de Dubai, el centro urbano alrededor de Burj Dubai y las fincas en Lakes, Meadows y Springs. Los compradores deben evitar las ventas sobre plano y adquirir viviendas terminadas .

El consejo llega demasiado tarde para David y Leanne. Su sueño se ha acabado. Cuanto antes puedan irse, mejor, dicen. A Leanne le preocupa que su banco, que hace poco le canceló las tarjetas de crédito, pueda tenerla registrada como morosa y le nieguen el derecho a marcharse cuando lleguen al aeropuerto. Si eso ocurre, David podría llevarse a los niños, pero no quiere dejar atrás a su mujer. "Lo único que podemos hacer es orar", dice ella. "Y seguir orando".
http://ecodiario.eleconomista.es/economia/noticias/1283044/05/09/boom-inmobiliario-hundido-en-la-arena.html