Foros de la Plataforma por una Vivienda Digna

[Buran]

Pues porque las cosas no son como parecen...

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¿Cómo se pueden dar 62.000 hipotecas si sólo se venden 37.000 pisos?

Paradoja: fuerte diferencia entre las hipotecas concedidas y los pisos que se venden

los responsables del gobierno y de las empresas inmobiliarias se felicitaban ayer por el buen dato de concesión de hipotecas. el instituto nacional de estadística (ine) dice que en septiembre se concedieron 62.411 hipotecas para financiar un piso, pero también dice que sólo se vendieron 37.621 viviendas. al parecer, casi el 44% de las nuevas hipotecas se destina a refinanciar créditos antiguos, situaciones de mora y cambio de condiciones y no a la compra de viviendas

y es que, tal y como se destaca en gurusblog, llama la atención que las cifras de septiembre muestren que la venta de viviendas esté bajando a un ritmo del 17%, mientras que las hipotecas para viviendas ya sólo bajan al 4,2%

la publicación reitera que la refinanciación de créditos a familias y empresas se lleva a cabo mediante la constitución de nuevas garantías sobre los créditos pendientes o la transformación en nuevos créditos hipotecarios que cancelen los préstamos anteriores. por lo tanto, "Para calcular el porcentaje real de créditos hipotecarios que no se destinan de manera directa a la construcción, adquisición o rehabilitación de viviendas, tenemos que delimitar qué hipotecas se constituyen o modifican para estos fines y qué hipotecas no tienen relación directa con estas adquisiciones inmobiliarias"

una vez hechas las operaciones de aproximación, se observa cómo en el primer trimestre del 2007, sólo 8.300 hipotecas (el 2% del total) procedía de actividades diferentes a la compra de casas, mientras que en la actualidad el porcentaje se ha multiplicado por 20 y ya supone el 44% de la actividad hipotecaria.

http://www.idealista.com/news/archivo/2009/11/26/0118174-c-mo-pueden-dar-62-000-hipotecas-s-venden-37-000-pisos

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O lo que es lo mismo en la fuente original...

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El 44% de hipotecas constituidas sobre viviendas no se destinan a la adquisición

Hoy tenemos la suerte de contar con un post invitado realizado por Remo de Actibva donde nos explica como hoy en día gran parte de las hipotecas concedidas se destinan a refinanciación y no a la compra de nuevas viviendas. Os dejo con su artículo.

La refinanciación de créditos a familias y empresas se lleva a cabo mediante la constitución de nuevas garantías sobre los créditos pendientes o la transformación en nuevos créditos hipotecarios que cancelen los préstamos anteriores.

Para calcular el porcentaje real de créditos hipotecarios que no se destinan de manera directa a la construcción, adquisición o rehabilitación de viviendas, tenemos que delimitar qué hipotecas se constituyen o modifican para estos fines y qué hipotecas no tienen relación directa con estas adquisiciones inmobiliarias.

Para llevar a cabo este análisis, tenemos que utilizar las pocas fuentes de información estadística disponibles en el INE con las limitaciones que conllevan todas ellas. Según el cuadro adjunto, podemos determinar en cada una de las filas los siguientes datos:

* Número de compraventas de viviendas que se llevan a cabo.
* Número de nuevas hipotecas que se constituyen sobre viviendas.
* Número de hipotecas sobre viviendas que presentan cambios, como novaciones o subrogaciones.

Con todos estos parámetros, podemos calcular (Ver el detalle de los datos y cálculos utilizados en el artículo en esta tabla) la diferencia trimestral con las hipotecas constituidas o modificadas que no tienen relación directa con el procedimiento de adquisición.

Si suponemos que todas las viviendas que se inician cuentan con financiación ajena en el extremo productivo, podemos ajustar la diferencia de hipotecas constituidas mediante una simple resta y así obtenemos el saldo de crédito hipotecario concedido que no se destina a ningún procedimiento relacionado con la vivienda.

Una vez llegamos a este parámetro, se puede comprobar cómo en el primer trimestre del 2007, situación económica en los albores de la crisis y sin haberse desatado la crisis financiera con toda su crudeza, unas 8.300 hipotecas se destinaban a financiar otro tipo de fuentes financieras, proyectos empresariales o modificaciones en las condiciones hipotecarias mediante novación representando sólo un 2,04% sobre el número total de hipotecas constituidas.

En el segundo trimestre de este ejercicio, este parámetro se ha multiplicado por 20, significa que el 43,78% de las hipotecas constituidas sobre viviendas no se han destinado a cubrir necesidades de financiación propia de la adquisición, construcción o rehabilitación. Estas hipotecas se han destinado a refinanciar créditos antiguos, situaciones de mora y mayores requisitos que solicitan las propias entidades financieras.

Como vemos, las vías de obtención de crédito para otros fines que no sea adquisión de vivienda pasa por la constitución real de garantías hipotecarias. El total de entidades financieras están utilizando las fórmulas hipotecarias sobre viviendas en la mitad de operaciones, punto que justifica también la caida del importe medio de la hipoteca sobre vivienda en un 25%, pasando de los 151.000 euros en el segundo trimestre del 2007 a poco más de 113.000 euros actualmente.

Ahora sólo falta que el Banco de España corrobore estas cifras y explique estas prácticas de concesión de créditos.

http://www.gurusblog.com/archives/nuevas-hipotecas-refinanciacion-no-adquisicion/23/11/2009/

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