Foros de la Plataforma por una Vivienda Digna

[burbujacasa]

24 de mayo de 2005

Me parece que hoy por hoy ningún grupo político debería apuntarse medallas en cuanto al tema de la vivienda porque los políticos y especialmente los ayuntamientos han sido los primeros que han estado alimentado la especulación y, en el caso particular de Madrid, estrangulando el mercado impidiendo entre otras cosas la urbanización de los PAU. Ahora que cesa la demanda (noticias de El Mundo suplemento de Su Vivienda del pasado fin de semana y de hoy en el suplemento de Madrid en los que de buenas a primeras se afirma que la demanda que sostenía el baby boom está acabando ya que todos los jóvenes tienen su pisito no confirman sino el parón del mercado) el concejal de vivienda del Ayuntamiento Sr Sigfrido Herráez se pone ha hacerse fotos en una glorieta del futuro PAU inexistente de Vallecas y es que este señor lo que es, es un SINVERGUENZA POLÍTICO, al igual que el Sr. Manzano que ha estado estrangulando a los madrileños durante trece años. Ya está bien bien de parar la urbanización de los PAUS sres políticos ¡¡VIVIENDAS EN LOS PAUS YA!! y sino dimisiones por incompetencia en la gestión en materia de vivienda manifiesta. No se pueden esperar ocho años ha conceder las licencias de urbanización y dotar a las áreas de las instalaciones mínimas para empezar a construir. DIMISIONES SRES CONCEJALES, SON VDS INCOMPETENTES MANIFIESTOS.

En el PAU de Vallecas están pendientes de iniciarse 26.000 viviendas. Ello supone casitas para entre 26.000 y ¿45.000 personas? con una ocupación de una persona y media por pisito ¿Y que va a pasar con todas las viviendas que va a desalojar esta gente cuando dejen de pagar sus alquileres? ¿y que va a pasar cuando suceda lo mismo con el resto de PAUs en Madrid? Miles de pisos vacíos a sumarse a los 200.000 que ya están desocupados ¿Qué va a pasar con la vivienda en Madrid cuando la Bolsa comience a subir? ¿Quién puede sostener que hoy día todavía falta suelo en Madrid? Falacias, mentiras y especulación. Basta ya. VIVIENDAS YA, URBANIZACIÓN DE LOS PAUs YA y sino DIMISIONES.

En los diarios nacionales de hoy Metrovacesa "regala" 3000 euros menos de entrada para comprar el pisito más su particular promoción "baby boom": 600 euros menos por cada hijo que se tenga. Podéis ver el anuncio si no os lo créeis en en el propio web de El Mundo ¿Cómo toda una constructora como Metrovacesa está regalando este dinero si se vende todo tan bien? Y no es la única, otras ofertas aparecidas en los últimos días de Ferrovial y otras constructoras regalan la plaza de garaje "gratis" al comprar yla vivienda ¿y luego que será? ¿Las viviendas para liquidar "saldos" a mitad de precio. ¿Pero qué cachondeo es éste? ¿Cuanto cuesta construir hoy día una vivienda? ¿Con qué margenes ha estado jugando esta gente? ¿Cómo es posible que según el estudio presentado ayer por Aguirre & Newman (el Aguirre es por la vinculación con la familia de Dña Esperanza) el metro cuadrado cueste en Madrdi 566.000 pts? ¿Cómo es posible que de media un piso en Madrid cueste 376.000 euros (unos 63 millones de pesetas)? ¿Qué tipo de demanda se ha estado alimentando en los últimos años? Porque si es demanda de acceso a la primera vivienda dudo que haya cientos de miles de parejas que puedan permitirse pagar 63 millones de pesetas no digamos ya jóvenes solteros.

El Mundo, 24 de mayo de 2005, p. 6:

"La vivienda registra la subida más moderada en cinco años:

El precio final de una vivienda plurifamiliar en la Comunidad de Madrid se ha incrementado un 4% -el 13% en el caso de la corona metropolitana- lo que supone la subida más baja de los últimos cinco años y deja el precio medio de un piso de 92 metros cuadrados en 376.000 euros... el mismo precio de una vivienda plurifamliar de la corona metropolitana pero ésta es más grande, con 3 dormitorios y unos 130 metros cuadrados a razón de 2.846 euros/metro cuadrado... [y como siempre, empieza el cachondeo con los datos contradictorios incluso en la propia noticia] ... en concreto, desde enero de 2004 el precio del metro cuadrado se ha incrementado un 15,5% en el municipio de Madrid y un 9,5% en la periferia, cifras muy por debajo de las que se registraron en el mismo periodo 2002-2003 (el 26%) [¿porqué esta comparación con el periodo 2002-2003 si estamos en 2005? no lo entiendo]...

...los precios han subido porque ha subido el precio del suelo y el de los materiales, lo que repercute directamente en el precio final del inmueble. Asimismo, enumeró otros factores que influyen en la moderación de los datos, entre ellos dijo, que el ''baby boom'' se ha frenado -la mayoría ya tiene piso-, y que las familias han cambiado y tienes otras necesdiades ''son familias monoparentales que quiere pisos cada vez más pequeños [una mentira como otra cualquiera, la gente no se casa porque las jornadas laborales son draconianas, la gente no tiene más hijos porque no puede adquirir una vivienda mayor, la gente no tiene más hijos porque no puede pagar las hipotecas y la factura del bebé, etc, etc, etc]".

Otras frases sacadas del último suplemento de "Su Vivienda" de "El Mundo":

"La demanda se ha mantenido sólida debido a fenómenos coyunturales, como el 'baby boom,' o elementales como la creación de nuevos hogares. Ahora bien, actualmente y de cara a los próximos años parece que la demanda no seguirá batiendo nuevos records. Para 2005 y años sucesivos los expertos auguran una desaceleración, que ya empieza a ser palpable en las casetas de venta, donde los ritmos de comercialización son más lentos. No obstante, esta tendencia no preocupa al mercado, «puesto que estaba ya prevista y es totalmente asumible», expone Guillermo Chicote, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE).

«Ya en 2003 un estudio que los promotores encargamos a Analistas Financieros Internacionales (AFI) preveía una bajada de la demanda a partir de 2005 de alrededor de un 5% hasta 2008 o 2009. Pero esto no constituye ningún problema para el mercado, que se mantendrá firme», añade Chicote."

"De momento, lo que sí se puede constatar ya es un cambio en las preferencias: «La demanda se está yendo a zonas nuevas, donde hay más recorrido, como Almería, Murcia, Alicante y Huelva», señala Ortega."

Y la última de noticias que es simple y sencillamente, para descojonarse de estos expertos:

"¿Por qué los precios van a comenzar a desacelerarse?
LA DEMANDA DE VIVIENDA QUE PROPICIÓ EL AUMENTO COMIENZA A SATISFACERSE

Edificio de viviedas en Madrid detrás de una señal de "stop". / PEDRO CARRERO
Ahora parece que sí. Después de que muchos expertos auguraran una desaceleración de precios para el pasado año -que finalmente brilló por su ausencia- la archimencionada y esperada ralentización vuelve ahora a cobrar protagonismo y a salir de la boca de la mayoría de agentes del sector.

Pero, ¿qué diferencia a estas predicciones de las anteriores? O mejor dicho, ¿qué hace pensar que ahora sí van a desacelerarse los precios de la vivienda? No es una cuestión de desconfianza, sino de pura objetividad: los datos de precios de la vivienda en el primer trimestre de 2005 no parecen indicar que éste vaya a ser por fin el año en el que se produzca un antes y un después en el sector inmobiliario.

A pesar de eso, insisten y afirman que todo hace pensar que los precios no van a subir tanto. «El precio se va a ir atemperando. Nosotros ya lo pronosticamos en nuestro informe del año 2003. Está claro que no tenemos una 'bolita' mágica, pero hay factores que ya muestran que las cosas están cambiando», asegura Guillermo Chicote, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE).

Indicadores

Uno de esos indicadores a los que hace referencia Chicote es la demanda. El crecimiento experimentado por ésta durante los últimos años ha tenido mucho que ver con el crecimiento de los precios de las casas, pero «gran parte de esa demanda ya se ha ido abasteciendo de vivienda durante los últimos años», dice Chicote.

«Se está detectando que las promociones de vivienda, aunque se siguen vendiendo, ya no se hace con tanta rapidez como antes y eso es un indicador de que se va a producir un cambio de tendencia», asegura José Luis Estevas-Guilmain, vicepresidente de Sociedad de Tasación.

Estevas-Guilmain coincide también en que «cada vez hay más demanda satisfecha» y concreta: «En los últimos años la demanda ha sido muy fuerte como consecuencia de la fortaleza de la economía española, lo que aumentó el nivel de riqueza de las familias. A esto se sumó las buenas condiciones financieras de bajos tipos y el alargamiento de plazos. Todo eso propició la compra», dice.

Además, «desde el año 2000 y hasta el ejercicio 2003 hubo muchos inversores de Bolsa que se pasaron al sector inmobiliario como consecuencia, precisamente, de las altas revalorizaciones y buenas condiciones económicas», continúa.

«En cambio ahora están abandonando y volviendo a la Bolsa, que se está revalorizando mucho. El año pasado, casi un 18%. Esa parte de la demanda, aunque represente un porcentaje menor, también cuenta», concluye el vicepresidente de Sociedad de Tasación.

Inmigración

Por otro lado y en lo que se refiere también a la demanda, «los inmigrantes no van a suponer un crecimiento extraordinario de esa demanda porque no todos tienen capacidad económica suficiente para afrontar la compra», explica Guillermo Chicote.

¿Se verá la demanda también reducida como consecuencia de una subida en los tipos de interés? No parece que eso sea probable, sino que es más una cuestión de aguante. Y la demanda ya no puede afrontar ritmos de subidas como los de los últimos años. «Aunque los tipos sigan bajos y los niveles de empleo sigan creciendo, está claro que todo tiene un límite. Las viviendas no pueden seguir subiendo al mismo ritmo porque ya hay mucha gente que se ha quedado fuera del mercado», afirma Chicote.

«El precio de la vivienda ha alcanzado, en algunos casos, el tope. Ya se ha notado algo en algunas zonas costeras donde hay determinadas viviendas que ya no se venden tan fácilmente. Pasa, por ejemplo, con las casas de más de 300.000 euros. Si hasta ahora todo se vendía, parece que no va a ocurrir lo mismo en los próximos meses», dice Carlos Uriarte, presidente de Proincasa.

«Se puede decir que el precio ya ha tocado techo. Llevamos cuatro años de subidas muy fuertes. La demanda sigue bien, pero todo tiene un límite y, además, ya hay mucha gente que ha satisfecho sus necesidades de vivienda», indica Emilio Langle, director de Residencial de la consultora Aguirre Newman.

«Ante subidas del 17% y teniendo en cuenta que ya no hay recorrido posible en las condiciones de financiación, parte de la demanda queda excluida. Por eso, lo normal es que los precios no suban tanto», afirma José Manuel Galindo, secretario general de Asociación de Promotores de Madrid (Asprima).

No obstante, los expertos consultados descartan bajadas bruscas en los precios o graves efectos de un cambio de tendencia. «En principio, según las previsiones, no parece que vaya a haber grandes consecuencias. Si estuviéramos hablando de una bajada en los precios del 20% sí tendría consecuencias, estaríamos temblando, pero no va a ser así», continúa Uriarte.

Pero no es el único. «Que los precios vayan a desacelerarse es bueno para la economía. Sería negativo con previsiones de fuertes bajadas. Eso tendría consecuencias porque hay muchos elementos que pueden verse afectados en la economía», coincide el profesor del IESE José Luis Suárez.

«Yo tampoco creo que vaya a haber consecuencias graves. La tensión de la demanda ha sido muy fuerte estos años y lo que pasará es que se producirá un ajuste entre ésta y la oferta. Por otro lado, aunque la economía no crezca tanto como hasta ahora, no parece que los niveles de empleo vayan a cambiar drásticamente. Y lo mismo sucede con los tipos de interés. Se prevén pocos cambios. En todo caso, se prevé una subida de medio punto como mucho y eso es perfectamente asumible por el mercado», señala Estevas-Guilmain.

«Con las cifras que se manejan se puede decir que no hay ningún riesgo ni para la gente que ha comprado estos últimos años y que se encuentra pagando una hipoteca -porque los tipos no van a cambiar a corto plazo, con lo que su esfuerzo seguirá siendo el mismo- ni para el sector. Esta corrección se va a notar poco en la economía», confirma también Galindo.

En cuanto a la cifra que los expertos manejan de subida de precios, casi todos coinciden en que será inferior a los dos dígitos: «La predicción que nosotros hacemos es que los precios este año van a subir un 12% y en 2006 un 9%», asegura Álvaro Martín, consultor de Analistas Financieros Internacionales.

Además de los indicadores señalados anteriormente, Martín apunta otro: «Una de las variables que indica una desaceleración en los precios es la inversión extranjera directa en inmuebles, que retrocedió de forma sorprendente en 2004. A eso hay que añadir la recuperación de los mercados financieros: el IBEX se revalorizó un 28% en 2003 y un 17% en 2004».

«En concreto, el crecimiento salarial y la inversión extranjera directa en inmuebles tuvieron en 2004 un comportamiento menos dinámico de lo anticipado. Los salarios subieron un 6,2% en 2004, frente al 7% previsto, y la inversión creció un 1,1% frente al porcentaje estimado que la situaba en el 7,9%», corrobora Martín.

Todas esas variables contribuirán a un retroceso en el crecimiento del precio de la vivienda, a las que hay que añadir que las fuertes expectativas de revalorización inmobiliaria que se daban hasta ahora van a dar paso a una normalización de la demanda de segunda residencia.

«Las fuertes expectativas de revalorización siguen estando presentes en la adquisición de una vivienda, lo que retroalimenta el proceso de formación de precios con un sesgo alcista muy significativo. Esta situación, en cambio, ha apuntado ciertos síntomas que estarían señalando a una paulatina pérdida de importancia de este fenómeno en los próximos trimestres», dicen desde Grupo Analistas.

Cambio de tendencia

Además, ya hay datos que de forma tímida van mostrando un cambio de tendencia: «El crecimiento medio de los precios de la vivienda experimentó un ligero retroceso en 2004 respecto al año anterior. Fue la primera disminución desde 1996», asegura Martín.

«El precio del metro cuadrado en determinadas zonas costeras, como la Costa del Sol, ha bajado, sobre todo en el producto nuevo. Es cierto que se trata de un fenómeno muy localizado, pero puede extenderse a otros sitios», dice convencido Emilio Langle.

Pero que quede claro: los precios de las casas previsiblemente no bajarán, sólo subirán menos. «En Inglaterra sí se ha producido una bajada de precios, pero en España no parece que eso vaya a ocurrir», tranquiliza Langle.

«Es muy difícil que las casas bajen de precio. Seguirán subiendo, pero menos que otros años y tampoco se producirá igual en todas las zonas. Donde antes se notará esa desaceleración será en aquellos lugares con mayor oferta. En el caso de las ciudades suelen ser las áreas de la periferia», dice Estevas-Guilmain.

Lo que sí es posible, aunque hoy nos parezca imposible, es que la vivienda suba a niveles similares a los del IPC. «Dentro de tres o cuatro años, sí es posible que la vivienda sufra incrementos similares a los del IPC o muy parecidos»."

En fin, lo dicho hace unos post, que BIENVENIDOS AL MUNDO CIRCENSE INMOBILIARIO. Pintan bastos para la vivienda. Así está el panorama y así se lo hemos contando hoy. Ahora es el mejor momento de presionar. AHORA ES EL MEJOR MOMENTO DE SEGUIR CON LAS MOVILIZACIONES. AHORA ES EL MEJOR MOMENTO DE PEGAR CARTELES EN LA CALLE DENUNCIANDO EL TEMA. AHORA ESTÁ MADURO EL SECTOR... Y LA GENTE.

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[billy]

Jo-der con Manuel Cobo. No digo más, para qué.