BOLETÍN DEL 11 DE ENERO DE 2006
 
 
España y vivienda
 
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TEXTO COMPLETO
 
España y vivienda
 
CAMPAÑA: PODEMOS PARARLO
Ciudanos contra la Especulación - 11 de enero de 2006
 
 
Una de las amenazas más graves con las que el medio ambiente de este país se encuentra en la actualidad es el urbanismo salvaje y especulativo que en él se está desarrollando. Los políticos de todo signo nos han metido en una vorágine tal, que como no seamos capaces de pararlo, los problemas medioambientales que actualmente tenemos se multiplicarán, afectando no tan sólo al medio natural sino a nosotros mismos.

La culpa de esta situación la tiene la Ley del Suelo 6/1998, de 13 de abril, más conocida como “Ley de todo urbanizable”, que deja mano libre a cualquier desaprensivo para cambiar o modificar el uso del suelo, a la que se le vienen a unir las distintas Leyes Autonómicas sobre esta materia.

Estamos cansados de tanto atropello, corrupción y de sentirnos apartados de las decisiones que en una democracia se deberían tomar contando con los ciudadanos. Los grupos conservacionistas, vecinales y sociales en general hemos decidido unir nuestra fuerza para poner algo de cordura en esta desbarajustada carrera hacia ninguna parte.

El 27 de diciembre de 2005, se celebró en Madrid una reunión a la que acudieron representantes de: ARBA, Asociación de Vecinos de Meco, Federación Comarcal de AA.VV. de Alcalá de Henares, Seo-Vanellus, Grupo Local de Madrid de WWF/Adena, SEO/BirdLife, Ecologistas en Acción de Aranju ez, Asociación contra el PGOU de Los Santos, Jarama Vivo, CCOO-Norte, Los Verdes de la Comunidad de Madrid, Asociación contra el PGOU de Rascafría, Asociación de Hoyo de Manzanares, Ecologistas en Acción de Madrid, Ecologistas en Acción, Grefa, Ecologistas en Acción de Guadalajara, Solidaridad Obrera, Pedalibre, Los Verdes, Movimiento Sostenible, Ecologistas en Acción del Valle del Tajuña, Grupo Espliego de ARBA, Sierra Oeste Desarrollo Sostenible, Ecologistas en Acción de Pinto, Amigos de la Tierra, Salvemos Las Rozas, Salvemos Mojácar (Almería), Abusos Urbanísticos NO (Valencia), Laboratorio Urbano, ARBAtmj y GRAMA, Plataforma por una Vivienda Digna. El Soto, Trepa, AEMS-Ríos con Vida y la Asociación de Pescadores Río Sorbe apoyan la convocatoria y Greenpeace disculpaba su ausencia aunque está interesada. El objetivo de la reunión fue el de unir a este vasto movimiento en torno a una serie de puntos comunes, asumibles por todos para tratar de lanzar un claro mensaje a nuestros desgobernantes, crear cordura y concienciar al conjunto de la ciudadanía de que otro desarrollo es posible y necesario.

En esta reunión se acordó trabajar conjuntamente y cada uno desde sus posibilidades, para promover un gran encuentro en Madrid para el mes de Junio de todos los grupos del Estado que trabajan y luchan en contra de la especulación urbanística, por la defensa de nuestro medio natural y por un desarrollo más acorde con el medio ambiente, para que como una flecha todos unidos adoptemos una estra tegia común, dentro de nuestras diferencias, que ponga fin a este desarrollismo sin sentido y especulativo.

Por todo esto se hace un llamamiento al resto de organizaciones a unirse a esta iniciativa, siendo conscientes de que este es un problema que nos afecta a todos y entre todos hemos de pararlo. La unidad del conjunto de grupos y asociaciones es una necesidad, una fuerza que tiene aún mucho que decir.

Propuestas mínimas a debate y discusión

Dada la heterogeneidad del movimiento en contra del actual desarrollo especulativo inmobiliario que se está practicando en nuestro país y, puesto que lo que se pretende con estas propuestas es una unidad de acción conjunta desde las posibilidades de actuación de cada entidad, creemos que éstas deben ser algo generalistas y asumibles por todos. D urante los próximos meses abriremos un debate para elaborar una serie de objetivos en los que todos estemos de acuerdo y que nos sirvan de referencia para una lucha en común.

Por nuestra parte proponemos estos puntos, por creer que recogen los objetivos que nos preocupan a todos y pensar que alcanzándolos la situación especulativa existente cambiaría.

-Derogación de la actual Ley del Suelo del 98, más conocida como “la de todo urbanizable”.

-Cambio en el régimen fiscal.

Actualmente el régimen fiscal del Estado apenas pone trabas para que se generen plusvalías desmesuradas a través de la compra-venta de viviendas y suelo, es decir, para que se siga especulando. La adopción de algunas medidas fiscales incidiría positivamente, tanto para poner freno a especuladores como para que el precio de la vivienda dejara de subir desorbitadamente. Algunas de estas medidas pasarían por conseguir impuestos progresivos a las segundas viviendas, mayor carga fiscal por la compra de suelo, etc.

- Retirar a los Ayuntamientos las competencias sobre urbanismo.

Los poderes locales de cualquier signo se han convertido en los mayores destructores del territorio, con el objeto de financiarse, entrando en una espiral que no pueden detener: dinero-urbanizar-dinero. Si siguen con esa dinámica, como ocurre en muchos municipios, dentro de poco no habrá recursos naturales que resistan esa presión demográfica, lo que afectará no sólo a su territorio sino al conjunto del país. Incapaces por lo tanto de desarrollar políticas sostenibles y dado que sus actuaciones afectan al conjunto de los ciudadanos, proponemos por el bien de todos que les sean retiradas las competencias de urbanismo y gestión del territorio.

Pensar en otro tipo de financiación de los Ayuntamientos debería ser una de sus responsabilidades, no nuestra. Que nosotros pidamos otro tipo de financiación a las corporaciones locales les vendría muy bien, ya que se acogerían a esta reivindicación para presionar más al Gobierno, lo que no nos asegura que estén dispuestos a modificar la actual forma de financiarse. Creemos que lo más correcto sería que exigiéramos que las competencias de urbanismo les fueran retiradas. Con esta medida no tragarían, seríamos sus peores enemigos, gente a la que odiar, pero a la vez supondría una espada de Damocles, que aunque fuera incierta, mediáticamente les har ía pensar un poco o al menos andarían con pies de plomo por si esta reivindicación tuviera algún efecto real. Por otra parte, estamos poniendo en tela de juicio su gestión, estamos diciendo que hay algo en los órganos de gobierno local que no funciona. En una palabra, estamos poniendo en duda una gestión que democráticamente tiene muchas lagunas.

-Responsabilidad del Poder Judicial en los delitos urbanísticos.

La ausencia de sentencias acordes con la ley, a pesar de los escandalosos delitos urbanísticos que vienen cometiendo constructores, funcionarios públicos, concejales y alcaldes, hace suponer que hay una connivencia entre el poder judicial, el político y el negocio urbanístico. Ningún alcalde ha sido condenado por este tipo de delito, sin embargo existen jueces que están acosando y persiguiendo a los que denuncian tal corrupción, como es el movimiento ecologista y vecinal.

- Separación de las Consejerías de Urbanismo y Medio Ambiente.

Tras las últimas elecciones autonómicas hemos visto como en algunas zonas significativas (Madrid, Valencia...) las competencias de Medio Ambiente y Urbanismo han sido asumidas en una única Consejería. Resulta inconcebible que de esta forma se puedan garantizar los derechos ambientales de la población, sobre todo cuando desde las administraciones regionales la política urbanística es la que mayor peso tiene. De esta forma la competencia de los depart amentos de Medio Ambiente para parar o modificar los Estudios de Impacto Ambiental de los PGOU queda reducida a cero. En las actuales circunstancias Medio Ambiente no existe, está supeditado a Urbanismo. Así, uno de los derechos más elementales que se debe tener en una democracia moderna, como el derecho a gozar de un medio ambiente sano, está cercenado.

Nuevos grupos que se adhieren:

AGADEN-Bahía, ARBA-Sierra, ARBA-TC, ARBA-V, Asociación Medio Rural Pueblos de Guadarrama, Asociación cibi-turana Corredor del Henares, Asociación Medio Rural Pueblos de Guadalajara, Comisión de Medio Ambiente de Sotolargo (CMAS), Ecologistas en Acción de Palencia, Grupo Educativo APACHAS, Grupo de Montaña "ACEBO" , TXIRPIAL , Tierrazul Ediciones.

 
 
LA VIÑETA: MAQUETA
Redacción PVD - 09 de enero de 2006
 
 


 
 
EN 2006, TRECE CUOTAS DE HIPOTECA EN LUGAR DE DOCE
BaseFinanciera.com - 10 de enero de 2006
 
 
Los titulares de las hipotecas tienen que hacerse a la idea de que este año se encarecerá sustancialmente la factura anual de su préstamo -en torno al 8 por ciento-, hasta el punto de que en la práctica será como si tuvieran que pagar trece cuotas en lugar de doce.

En 2005, con el Euribor en una cota media del 2,3 por ciento, la cuota mensual de una hipoteca de 120.000 euros a veinte años de plazo se situó en torno a 625 euros, en tanto que en 2006, cuando el índice llegue a una media del 3,2 por ciento, el desembolso de cada mes se acercará a los 680 euros.

Pagaremos una cuota más

Ese incremento de 55 euros al mes supone un aumento de 625 euros en la factura de todo el año, lo que a la hora de la verdad es lo mismo que pagar trece cuotas en lugar de doce.

Lo preocupante no es tanto que las hipotecas suban de media un 8 por ciento, sino que ese incremento será muy superior al 2 por ciento que crecerán los salarios. Por tanto, las familias tendrán que dedicar una mayor parte de sus ingresos a pagar el préstamo. De donde lo resten es otra cuestión.

Hasta el 3,5%

Y lo que es más, el encarecimiento de la hipoteca será superior, previsiblemente, para aquellos que tengan la revisión anual a mitad de año. Y es que en el último ajuste se beneficiaron de un Euribor en cotas mínimas -poco por encima del 2,1 por ciento- y ahora tendrán que hacer sus cuentas con el indicador en el entorno del 3,2 por ciento y hasta en el 3,5 por ciento, según algunos analistas.

En la práctica, esa subida será un incremento del 10,6 por ciento en la cuota mensual, o lo que es lo mismo, 66 euros más cada mes y 792 euros más al año.

Y todas estas subidas porque el Banco Central Europeo (BCE) entiende que la Zona Euro empieza a recuperarse económicamente y que, por tanto, ha llegado la hora de subir los tipos, para evitar que se descontrolen los precios.

Se acabó el dinero barato

Después de la subida de 0,25 puntos acometida a principios de diciembre pasado, el BCE dejó claro que se acabó la etapa del dinero barato y anunció el comienzo de una fase alcista, que se será tanto más pronunciada cuanto mejor se comporte la economía europea.

Según la analista de Beta Capital Estefanía Ponte, el BCE subirá paulatinamente los tipos de interés oficiales hasta llegar al 3,5 por ciento a mediados de 2007, lo que supondría que en la mitad de este año, el Euribor, que anticipa los movimientos del precio del dinero en doce meses, podría acercarse a esta cota.

Para Ponte, el precio oficial del dinero pasará del 2,25 por ciento actual al 3 por ciento a final de 2006, y al 3,5 por ciento, al término de 2007.

Aún así, en el sector financiero no creen que estas subidas vayan a afectar de forma dramática a la capacidad de pago de las familias y, por tanto, no esperan aumentos de la morosidad, aunque sí reconocen el elevado nivel de endeudamiento alcanzado por los hogares.

Peligros

Para el socio de Deloitte Héctor Flórez, el verdadero peligro aparecería si aumentara la tasa de paro, aunque no lo ve factible en estos momentos. Lo que sí traerá la subida de tipos será la tan anunciada desaceleración hipotecaria que se anunciaba en los dos últimos años, pero que nunca terminaba de llegar.

Y es que el temor a que el Euribor siga subiendo retraerá a muchas familias a la hora de contratar una hipoteca y les llevará a pedir cuantías más reducidas de las que hubieran solicitado con los tipos al 2 por ciento.

Claro que ante la necesidad y dado que el precio de las viviendas sigue subiendo, otras muchas se verán obligadas a aumentar los plazos de amortización de su hipoteca y optarán por firmar los préstamos de 35, 40 y hasta 50 años que ya han empezado a ofrecer varias entidades.

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Hipotecas crecerán hasta 1.250 euros si el euribor sube 1,5
DiarioSur.es - 07 de enero de 2006
 
 
La Asociación Hipotecaria Española asegura que los ciudadanos «tienden a perder la conciencia de riesgo», tras una época de tipos muy bajos Pronostica que la época de los préstamos baratos puede haber llegado a su fin

La cuota anual de una hipoteca de poco más de 122.000 euros, que según el INE es el crédito medio en España, podría encarecerse hasta en 1.250 euros si el euribor aumentara 1,5 puntos. Así lo advirtió ayer la Asociación Hipotecaria Española (AHE). La organización, que engloba a bancos, cajas de ahorro y el resto de entidades financieras, recordó que la era de los préstamos baratos puede haber llegado a su fin y que los ciudadanos, tras una época de tipos en mínimos, «tienden a perder la conciencia de los riesgos». Según la AHE, los contratos más expuestos a una eventual crisis de tipos son aquellos firmados en 2004 y 2005, puesto que se enfrentan a valores del euribor mucho más altos que los que tenía el indicador cuando firmaron sus contratos.

Malos augurios

La organización repasa mediante un modelo que sus responsables califican «de estrés» -basado en el peor escenario posible de entre los vividos en los últimos años- el impacto que tendría en los créditos un alza del euribor. Si el indicador, utilizado en ocho de cada diez préstamos firmados en España, subiera 150 puntos básicos -algo que los expertos consideran más que probable en un plazo de dos años- las finanzas familiares de millones de españoles se verían resentidas.

Eso sí, en distinta medida. Porque como subraya el informe, el encarecimiento anual máximo en el caso del crédito tipo no pasaría de los 481 euros al año para quienes hubieran contratado su préstamo antes de 1997, cuando se pagaban intereses mucho más altos que hoy día. Para los realizados entre ese año y 2001, el 'susto' tampoco sería notable, pues no superaría los 750 euros. Sin embargo, para los muchos titulares de contratos formalizados desde 2002 el repunte de sus letras podría sumar entre 800 y 2.1250 euros. Esto es, 10,2 euros de más por cada 1.000 euros de crédito remitido.

Y es que, como recuerda la AHE, «el riesgo es ahora real». El problema es que los tipos de interés llevan diez años en valores muy bajos. Esto ha generado una marea suscriptora de créditos alentada por el 'boom' inmobiliario y la alternativa del 'ladrillo' como inversión frente al declive vivido por los mercados bursátiles desde los atentados del 11-S en Nueva York. Aunque bancos y cajas cuentan con mecanismos de protección y la morosidad en España es mínima, el sector ha comenzado a lanzar mensajes de cautela. En la misma línea que organismos internacionales como el Fondo Monetario Internacional (FMI), la OCDE o el propio Banco de España, que no deja de repetir que la vivienda está sobrevalorada en cerca de un 35%.

A largo plazo

Si la situación en el corto plazo se presenta, cuanto menos, alarmante, la preocupación sube de tono si se toman escenarios más a largo plazo. En concreto de entre dos y seis años vista. Para el análisis de ese plazo, la AHE se pone en lo peor y reproduce la situación de enero de 2001 -momento de creación de la Unión Monetaria Europea-, cuando el Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios (IRPH) de bancos y cajas se situaba en el 6,392%. Entonces, el euribor se encontraba en el 4,574%, esto es, un 1,791% por encima del registrado el pasado mes de diciembre.

Si se llegara a repetir ese nivel, los créditos medios formalizados de 2003 en adelante se enfrentarían a un encarecimiento anual de hasta 1.800 euros -para ese año-, 2.284 euros para los de 2004 y 2.578 euros para los suscritos en 2005. En este último caso, los titulares de hipotecas habrían de abonar 21 euros más por cada 1.000 euros que hubieran contratado.

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La vivienda ha subido en 10 años 5 veces más que salarios
20 Minutos - 09 de enero de 2006
 
 
El ‘boom’ inmobiliario cumple una década. El mercado inició en 1996 un imparable crecimiento y alcanza ya cifras históricas: 800.000 pisos al año.

Hace ya una década que llegó y parece ser que no tiene intención de marcharse. El boom inmobiliario cumple diez años. El mercado de la vivienda inició en 1996 un imparable crecimiento que le ha hecho alcanzar cifras históricas. Una de ellas, la más importante, y la que más preocupa, sobre todo a los bolsillos de los españoles, es el precio de los pisos. En 1996 se podía comprar una casa de 100 metros cuadrados por 67.400 euros (entonces 11,2 millones de pesetas). Hoy en día un vivienda de las mismas dimensiones cuesta de media 178.100 euros, un 164% más (el IPC y los salarios han subido en esta década sólo en torno al 32%).

El boom también se ha ido alimentado estos años del alto índice de construcción. España es actualmente el país europeo donde más pisos se edifican: un tercio de todas las casas de la UE. El año pasado se levantaron 803.246, una cifra muy superior a las 322.073 que se hicieron en 1996.

Diez años de boom han influido forzosamente en la economía de las familias. Hace una década se pedía al banco una hipoteca media de 47.300 euros, hoy hay que solicitarle 130.000.



Más plazo para devolver

También han variado los plazos de amortización de los préstamos. En 1996 nos hipotecábamos por 17 años, ahora hay que hacerlo por 25, destinando además el 57% del salario al pago de la vivienda.

Se triplica el patrimonio

Otra de las consecuencias del boom es que el patrimonio inmobiliario de los españoles se ha triplicado en estos diez años, pasando de 1,3 billones de euros a 3,5 billones, según un estudio de la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas). La vivienda representa el 80% de la riqueza de las familias.

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Trujillo dice política vivienda supone prioridad Gobierno
Finanzas.com - 09 de enero de 2006
 
 
La ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, destacó hoy en Ceuta que la política de vivienda supone una "prioridad" para el Gobierno de España, lo que se ha visto reflejado en el Plan de Vivienda 2005-2008 con una dotación total de 6.822 millones de euros.

La titular de la Vivienda hizo esta consideración tras firmar esta tarde en Ceuta con el presidente de la Ciudad Autónoma, Juan Jesús Vivas (PP), el convenio del Plan de Vivienda, del que se beneficiarán 815 familias ceutíes, y que tiene un importe económico de más de 6,5 millones de euros.

Trujillo destacó en su primera visita oficial a la ciudad que el plan se aprobó por el Consejo de Ministros en julio "y supone un esfuerzo muy importante a nivel presupuestario y en el número de viviendas que se beneficiarán, lo cual es una apuesta por la política social".

La ministra resaltó que la firma de este convenio se repetirá mañana en Canarias, el miércoles en Andalucía y sólo restará Galicia "lo que demuestra que la política de consenso ve su reflejo en la firma de estos convenios".

Destacó la importancia del plan para Ceuta y anunció la firma de otro convenio más con la ciudad "para poner a disposición de los ciudadanos el suelo público" en una parcela de 43 hectáreas donde en la actualidad se está construyendo el nuevo hospital civil.

En esta zona hay previsto construir unas 1.800 viviendas protegidas, además de una treintena de parcelas industriales".

El nuevo plan incrementa los recursos económicos en Ceuta en un 32,67 por ciento respecto del antiguo plan, incrementa en un 177,6 por ciento las viviendas protegidas de nueva construcción y contempla 324 actuaciones para rehabilitación, 90 de ellas para áreas de rehabilitación integral.

La ministra de la Vivienda también firmó el convenio de colaboración entre la Sociedad Pública de Alquiler y la Ciudad Autónoma para la dinamización del mercado del alquiler a través de la promoción de contratos de arrendamientos con los ciudadanos.

Trujillo dijo que este convenio "es muy importante ya que los propietarios tendrán más seguridad y el inquilino una oferta más amplia y a una renta más asequible".

La ministra de la Vivienda mantuvo una reunión con el presidente de la Ciudad en la sede de la Presidencia del Gobierno autonómico, antes de abandonar la ciudad con destino a Canarias.

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Las CCAA responden a la 'llamada' de la SPA
El Mundo (Su Vivienda) - 06 de enero de 2006
 
 
Seís regiones han firmado hasta la fecha acuerdos con l gencia estatal

A pesar de la polémica que sigue acompañando a la Sociedad Pública de Alquiler (SPA) creada por el Ministerio que dirige María Antonia Trujillo, la agencia estatal ya cuenta con el apoyo de seis comunidades autónomas (CCAA) a las que el próximo día nueve de enero se unirán también las ciudades históricas de Ceuta y Melilla, según ha confirmado el Ministerio de Vivienda a este suplemento.

Un balance que, según se mire, no está nada mal, teniendo en cuenta que muchas de las regiones que han firmado el convenio con la SPA mostraron un rechazo casi total antes incluso de que la sociedad se gestara. Asturias, Aragón, Cantabria, Extremadura, Galicia y Cataluña son las regiones que han decidido colaborar, hasta la fecha, con la SPA. «Los convenios con Castilla-La Mancha y Andalucía están pendientes de algunas correcciones pero se llevarán a cabo próximamente. Al igual que con el Ayuntamiento de Madrid, que también ha mostrado su interés», aseguran fuentes cercanas a la agencia estatal.

Pero lo que para unos es un balance positivo, para otros no lo es tanto: «Las que han terminado firmando lo han hecho por una cuestión de color político, porque la gran mayoría de las CCAA estaba tan en contra de la SPA como nosotros», dicen desde una de las regiones gobernadas por el PP.

«Los casos de Ceuta y Melilla tampoco son significativos porque las dos ciudades dependen exclusivamente del Ministerio de Vivienda, con lo que no les quedaba más remedio que aceptar las condiciones de Trujillo», continúa la misma fuente.

Desde Asturias y Cataluña se defienden. «No es cierto que nosotros mostráramos rechazo», aseguran fuentes de la consejería de Vivienda de la Generalitat. Desde el Principado, por su parte, insisten en que, con el acuerdo firmado, «se mantienen los dos programas, el estatal y el autonómico, pero nosotros seguimos con nuestro modelo», dicen fuentes de la consejería de Vivienda asturiana.

Propuesta

«Es cierto que no hemos dado un 'no' rotundo y que nuestros servicios jurídicos están estudiando su propuesta de convenio, pero lo cierto es que esa propuesta no tiene nada que ver con nuestra política de vivienda social. Lo que ellos proponen es un contrato mercantil en el que si les cedemos viviendas recibimos una comisión», dice Bernabé Bueno, director general de Vivienda de la Generalitat Valenciana.

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Hacienda se fija en la vivienda para luchar contra el fraude
El Mundo (Su Vivienda) - 06 de enero de 2006
 
 
Nuevas exigencias en la compraventa

El Ministerio de Economía y Hacienda está decidido a acabar con el fraude fiscal y ha puesto al mercado inmobiliario en su punto de mira. La obligación de incluir la referencia catastral en las declaraciones del IRPF que se aplicó por primera vez la pasada campaña de la renta permitió que afloraran 101.000 nuevas propiedades alquiladas y que la Agencia Tributaria recaudara 862 millones de euros extra.

Siguiendo un modelo similar, el ministro de Economía y Hacienda, Pedro Solbes, informó el pasado viernes al Consejo de Ministros de que su cartera trabaja en el anteproyecto de Ley de Prevención del Fraude Fiscal que, entre las más de 30 medidas que contempla, introducirá la obligación de que los contratos de arrendamiento y los contratos de energía eléctrica incluyan la misma referencia catastral de la vivienda. El Ministerio pretende que «afloren» de este modo los alquileres que continúan circulando por el mercado sumergido.

Otra de las medidas que plantea el anteproyecto y que también afectará al sector inmobiliario exigirá que las escrituras públicas de compraventa de inmuebles incluyan los medios de pago utilizados, que constarán en el Registro de la Propiedad, lo que ayudará también a luchar contra el dinero negro.

A partir de este momento se abre un periodo de información pública de un mes de duración en el que los distintos colectivos afectados podrán presentar reclamaciones y sugerencias. La ley se aprobará previsiblemente el próximo mes de febrero y entrará en vigor antes del verano de 2006.

El Gobierno también está estudiando otras reformas fiscales, relacionadas en este caso con la dependencia de las personas mayores y que podrían afectar al régimen tributario de las viviendas.

El Gobierno considera que los planes de pensiones han demostrado ser insuficientes para completar el importe de las pensiones públicas y busca nuevas fórmulas más eficaces. Entre los productos que podrían beneficiarse de posibles incentivos fiscales, Hacienda se ha fijado en la hipoteca inversa, un producto financiero que ya se oferta en el mercado financiero español y que consiste en hipotecar la vivienda en propiedad para obtener del banco una renta mensual.

Reforma

Hacienda contempla la exención en el IRPF de las viviendas gestionadas por entidades financieras, de las que los contribuyentes reciban importes mensuales a lo largo de toda su jubilación. Con la reforma, estos contribuyentes tendrían una fiscalidad ventajosa (en la actualidad tributan al 15%), como ya ocurre con las plusvalías que obtienen los mayores de 65 años cuando venden una propiedad inmobiliaria, que están exentas.

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Los API y los precios de la vivienda
ElBlogSalmon.com - 09 de enero de 2006
 
 
El pasado viernes, la Asociación Nacional de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de EE.UU. confesó algo que nadie dudada: los API hinchan el precio de la vivienda en las valoraciones que realizan para sus clientes para así conseguir que su comisión potencial sea más elevada. Esto podría explicar el estancamiento del mercado inmobiliario estadounidense del pasado año.

Aún así, también han dejado claro que cuando una vivienda permanece inactiva (sin ofertas) durante varios meses, los propietarios no quieren bajar los precios aunque hayan sido aconsejados por los agentes.

Esta tendencia podría ser semejante a la de España, donde los precios de los pisos ya no crecen como antes y los plazos de venta se han alargado significativamente, lo cual es un claro síntoma de que o la demanda ya no es tan elevada como antes o los precios de la vivienda están muy hinchados (o ambas). Pero ¿a quién le interesa que los precios no bajen? A los propietarios, a las constructoras y a las inmobiliarias. Y ¿a quién le interesa que bajen? A los que van a comprar y ¿al Estado?… bueno, a este último tiene esto como objetivo político, pero considerando la gran importancia de este sector en la economía nacional y el número de empleos que genera ¿seguro que al Gobierno le interesa que bajen los precios de verdad?

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La vivienda es un derecho, no algo que toca en un sorteo
Rebelion.org - 06 de enero de 2006
 
 
O que se resuelva con ayudas, como pretende la política neoliberal del PSOE-IU

Se ha aprobado un plan urbanístico, en Gijón (como en cualquier otra ciudad), cuyas metas, según dicen los políticos del PSOE-IU que lo propician, va a dinamizar la economía, generar empleo, satisfacer las necesidades sociales de vivienda y muchas más cosas, pero, según para qué lado se mire, las cuentas, a unos les salen muy bien y, a otros, muy mal. Y aunque sea repetir cosas, en España se están construyendo más viviendas que en toda Francia, Alemania y el Reino Unido juntos. Estamos a la cabeza en el precio de los pisos y en la necesidad de vivienda asequible, teniendo más viviendas vacías que nadie.

Si nos referimos sólo a Asturias y con datos del diario La Nueva España del 31 de diciembre, desde 1989, las viviendas protegidas sólo son una muy pequeña parte del total, pero desde 1994, en el que la construcción comienza a dispararse, las de protección oficial se estancan en torno a las mil cada año, incluso en 2004, que se construyen 17.000 viviendas libres, más 4.000 rehabilitadas, pero sin llegar ni a las mil de protección oficial y que en su mayoría son tan caras e inasequibles como las demás, mientras que el parque de viviendas vacías, en Asturias, se acerca a las 70.000, y sólo en Gijón, llega a las 20.000.

No se construyen viviendas para ser habitadas, pues esto es secundario, se están construyendo como inversión; y así la vivienda, no es un producto sujeto a leyes del mercado de oferta y demanda, que ya sería malo, sino como vivienda objeto de inversión, y así resulta, que los pisos siguen vacíos. Pero, con ser muy grave todo esto, aún no es lo peor. Los recursos disponibles en la sociedad son los que son; limitados. Cualquier asignación a una actividad o a un producto va en detrimento del resto de las actividades. Construir pisos para no ser habitados, como está sucediendo, no satisface las necesidades de vivienda de nadie y desde luego crea un empleo muy limitado, impidiendo que esta generación de estéril riqueza, sea motor de otros empleos en otras actividades provechosas y no baldías. Dicho de otro modo: gastando nuestros limitados recursos en ladrillos y hormigón, que quedan inservibles, igual que si los tiráramos al mar, su capacidad de generar riqueza como la de cualqui er otro bien útil, es nula, e imposibilita, además, la generación de otros empleos posibles.

Las inversiones en actividades especulativas, acaban creando una economía especulativa, que es todo lo contrario a una economía sana y en crecimiento. En este ambiente la corruptela es la ley y, a un paso, la corrupción. En los ochenta, el proyecto neoliberal del PSOE –que concluiría el PP- de la privatización de la industria de propiedad estatal, después la de los servicios y la de las materias primas, que acaban pasando todas a manos privadas, es el preámbulo del nuevo modelo económico neoliberal y el inicio de los recortes sociales en los que nos encontramos, más de seis puntos del PIB por debajo de nuestros vecinos europeos. Es curioso que SOGEPSA-PGOU (Sociedad Mixta de Gestión y Promoción del Suelo de Asturias-Plan General de Ordenación Urbana de Gijón) teniendo una génesis tan similar y tan distinta al mismo tiempo, tengan exactamente el mismo fin: un campo donde reinvertir las ganancias y, al mismo tiempo, privatizar en manos selectas los beneficios. SOGPSA, empresa p ública, tiene como objetivo nacionalizar fincas de la zona rural, mediante la expropiación, y así, convertidas en propiedad pública, se vuelven a privatizar, pero en grandes lotes y desde luego libres ya de incertidumbres edificatorias y millonariamente bien recalificadas. ¿Hasta cuando puede durar, y aguantar, una economía basada en las inversiones especulativas (burbuja inmobiliaria)?

Para algo están la Política Económica y la Política Fiscal. Dice la primera en qué se han de invertir los recursos y con qué secuencia y prioridad. La Fiscal actuará sobre la incentivación o no en determinadas inversiones, orientándolas conforme a los objetivos fijados, además de contribuir a una distribución de la renta más equitativa. No hacer política, económica o fiscal, ya es hacer política y, así, cuando el acceso a la vivienda se pretende resolver con ”ayudas” y no con políticas adecuadas, se está jugando a la limosna y al engaño. La vivienda es un Derecho Constitucional, de la que tanto hablan, no algo que toca en un sorteo o algo que se resuelva con ayudas. El distanciamiento de los políticos y de la política de la vida social, se ha convirtiendo en toda una profesión bien pagada, por cierto, y libre de desempleo, pues el juego de la alternancia, donde la oposición es más virtual que real, garantiza la perpetuidad del oficio, sin mas juez que la historia, pues en las urnas, sólo se discute quién elige campo y a quién le toca sacar.

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El precio de la vivienda
Extremadura al día - 06 de enero de 2006
 
 
En esto del precio de la vivienda pasa como en casi todo: están las razones oficiales y las verdaderas razones. Las primeras todo el mundo las maneja porque hacerlo te convierte en macro-experto, o te lo hace parecer. Las segundas también son conocidas, pero por ser evidentes y nada académicas no se les otorga el grado de influencia que verdaderamente tienen en el precio final de la vivienda.

El primer dato a tener en cuenta es el alcance de los factores especulativos que influyen en el precio del suelo :

Cuando el planeamiento general clasifica el suelo como urbano o urbanizable, el dueño del terreno dobla caprichosamente su valor por este sólo hecho. Y el terreno sigue siendo el mismo en cuanto a necesidades de infraestructuras para poderse edificar.

A continuación, entran en juego los intermediarios u ojeadores, muchos de los cuales son expertos en atrapar clientes, pero no en proporcionarles el análisis urbanístico adecuado, con lo que el dueño del suelo rectifica el precio inicial porque piensa que con las expectativas que le han dicho que tiene se quedó corto. De paso el comisionista, que vende ilusión como el que vende lotería, cobra más y consigue también que le encarguen la tramitación urbanística para el desarrollo del terreno, porque se ha presentado como un experto (luego ya habrá tiempo de echarle la culpa a la Administración si algo falla).

O antes o durante actúa el promotor-constructor. Él paga el dinero al dueño del terreno y, en algunos casos, la comisión que el otro pactó con el intermediario. Además, puede verse obligado a asumir el contrato de desarrollo del suelo y la venta de toda o parte de la promoción que el intermediario pactó con el primitivo dueño.

Es decir, el titular del suelo incrementa su valor sin que se haya gastado nada aún y luego vuelve a subir el precio como consecuencia del agregado de expectativas que le dicen que tiene. A continuación se pagan los costes del intermediario por quien no negoció el contrato y cuyos servicios bien podían haberse realizado por la empresa promotora con sus propios medios.

Facilita este juego el hecho de que al principio de todo el proceso de adquisición de suelo es fácil gastar, pero está claro que el que va a vender la vivienda repercutirá todos estos costes añadidos, porque también tiene establecido cuánto quiere ganar, y además legítimamente porque él sí asume el riesgo de la inversión.

Los trámites administrativos:

En contra de lo que pueda parecer no influye tanto en el precio de la vivienda la demora en la tramitación de un expediente como que surjan gastos imprevistos para no sentirse olvidado. Son los intermediarios que no se ven, pero que están ahí, y que, al parecer, “facilitan los trámites, o no”, y cuyas remuneraciones aumentan los gastos de una promoción, sin que dichos costes figuren en papel alguno en muchos casos; pero, a los efectos que aquí interesa, este chorreo cuenta en el precio final de la vivienda, ya que el promotor lo asume como gasto sin merma de su ganancia (puede que gustosamente algunas veces, puesto que pasa a tener el control del expediente). Lo que cuesta dinero, por tanto, es asegurar los pasos que hay que dar, no el tiempo que se tarde en tramitar el expediente.

Relacionado con lo anterior, se dibuja un escenario de competencia entre empresas de la construcción que posiciona a unas en puestos de preferencia y a otras en puestos de ajustada permanencia. Las primeras actuarán en régimen de oligopolio temporal favorecidas por la distancia administrativa que las separa del resto, con lo que impondrán sus precios el tiempo suficiente para vender su producto, dejándolo a un nivel que ya luego nadie querrá estar por debajo, por lo que aparecen períodos de subida generalizada de precios que obedecen a esto, y no a un ficticio aumento del nivel de renta o de la demanda.

Otro factor importante es el modo de intervención de la administración municipal:

Ocurre, en muchas ocasiones, que el aprovechamiento urbanístico que recibe gratuitamente el Ayuntamiento no se vende a precio de vivienda protegida con la condición de destinarlo a la edificación de aquéllas (con independencia de las que ya sean obligatorias por el planeamiento general y de las actuaciones de la administración regional), sino que se enajena a precio de mercado para viviendas libres, sabiendo la Administración vendedora que muchos promotores se verán obligados a comprar tales aprovechamientos a ese precio si no quieren que se les meta a un extraño en su ámbito de actuación (es decir, otro que se los compre a dicha Administración).

Esta práctica, junto con la demora en ponerlo en mercado, va en contra de la función social de la propiedad que inspira cualquier ley del suelo en desarrollo del precepto constitucional que establece este principio, y contribuye de manera importante a la mencionada tendencia alcista del precio de la vivienda. Por tanto, suponiendo que la escasez de suelo no sea alarmante y que el tipo de interés de los préstamos hipotecarios sea razonable, el precio final de una vivienda (partiendo del precio dado que pueda tener en cada ciudad) se encarece porcentualmente más allí donde los factores especulativos mencionados son más abundantes y actúan con mayor impunidad.

Gregorio Yáñez Maestre Ex Gerente Municipal de Urbanismo de Mérida

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Un urbanismo cívico
Diario de Sevilla - 07 de enero de 2006
 
 
EL crecimiento, sin duda, es positivo, pero no cualquier tipo de crecimiento. El desarrollo económico está vinculado al desarrollo urbanístico, pero ambos no son la misma cosa. Es decir, la actividad urbanística genera riqueza y empleo, pero es un instrumento al servicio del desarrollo, no un fin en sí mismo. Los efectos negativos del crecimiento que detectamos son consecuencia en parte de la necesidad de instrumentos técnicos y políticos de escala territorial que permitan la planificación y gestión, por un lado, y a la general tolerancia hacia cualquier tipo de actuación que ha existido hasta ahora en muchos ámbitos. La LOUA contiene una declaración en toda regla de los principios que deben de regir la actividad urbanística, donde la consideración del interés general y la afirmación de derechos sociales están presentes para garantizar el acceso a una vivienda digna, la regulación de los convenios urbanísticos o la potenciación de los patrimonios públicos de suelo.

Actualmente, los planes urbanísticos municipales y las políticas sectoriales de ámbito estatal y regional constituyen la base de las intervenciones sobre el territorio. Este planteamiento de "escala local" ha conducido a una cierta "competencia" entre los municipios por una "cuota de mercado" que aumente sus posibilidades de desarrollo económico y social. Se hace necesario profundizar en el concepto de "solidaridad" que permita un cierto equilibrio en el desarrollo integrado del conjunto, y debemos participar todos, pues sólo desde el consenso se garantizará su éxito.

Urge un Pacto por el Territorio que centre los objetivos de la acción pública de las diversas Administraciones y de la acción privada, en el que cada municipio fije su papel teniendo en cuenta la compatibilidad de los recursos medioambientales y culturales con las actividades productivas, el ocio y los servicios; un urbanismo cívico que garantice la calidad de vida y, por supuesto, el acceso a la vivienda; y unos servicios públicos eficaces y de calidad.

Dentro de este marco debe avanzarse en la tarea de dedicar esfuerzos al equipamiento de nuestros pueblos y ciudades destinando parte de las plusvalías generadas por el urbanismo a la creación de infraestructuras que faciliten el desarrollo pleno de sus habitantes y favorezcan la vida en sociedad.

Y es el POTA el momento en que debemos reflexionar sobre el territorio con una visión supramunicipal. Después, los Planes Generales podrán entrar a calificar suelo; esto es, dónde construir, qué usos se permitirán y qué densidades. En definitiva el planeamiento territorial y el urbanístico local deben constituir un punto de encuentro entre las administraciones Local y Autonómica dentro de sus respectivas competencias, donde, en el marco de cada instrumento, se procure el consenso bajo las bases irrenunciables de un desarrollo sostenible

En este contexto, se detecta una creciente preocupación ciudadana por los temas urbanísticos, el medio ambiente y el acceso a la vivienda.

Por ello, la Ley sobre el Suelo y la Vivienda protegida es muy oportuna, pues aborda cuestiones como la construcción de viviendas protegidas. Hay que profundizar más en este asunto, hasta que se consiga garantizar el acceso a la vivienda como derecho de todos, en especial de la juventud, que es quien presenta más dificultades. Cuántas viviendas son necesarias y dónde hay que construirlas. También atender a aquellas personas cuyas rentas son superiores a las exigidas en la actual VPO y que no alcanzan a comprar una vivienda libre.

Los municipalistas somos los primeros interesados en que todos los ayuntamientos actúen dentro de la legalidad, pues no todos somos iguales. Más bien la inmensa mayoría no somos iguales a aquellos que incumplen sistemáticamente creando inseguridad jurídica, discrecionalidad arbitraria y preocupación en la ciudadanía. Por ello, la posibilidad de retirar las competencias urbanísticas en esos casos es una medida necesaria y aplaudida por la inmensa mayoría.

Pero, junto a esto, a quienes tratan de contribuir honestamente desde sus puestos al desarrollo con respeto a la legalidad y sensibles a los valores que informan el interés general debe serle reconocida su tarea facilitándoles los medios suficientes para conseguirlo.

Los municipios no debemos ni podemos financiarnos con el urbanismo. Pero además de buenos consejos en este sentido, hay que abordar de verdad la financiación municipal, dotando de recursos económicos a los ayuntamientos para asumir el progresivo aumento de competencia asumidas.

No obstante lo anterior, hay que aceptar sin complejos que el urbanismo es hacer ciudad y que los recursos económicos provenientes del mismo deben dedicarse a este fin, y con ello reconducir los aprovechamientos lucrativos de la actividad hacia el desarrollo integral de las ciudades y la mejora de la calidad de vida de sus habitantes.

Antonio Souvirón Rodríguez. Vicepresidente de la Federación Andaluza de Municipios y Provincias.

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El odio
Rebelion.org - 09 de enero de 2006
 
 
Hace nueve años, estas mismas páginas sirvieron de escenario para una polémica en torno a lo que el arquitecto Amador Ferrer había denominado, titulando un artículo suyo, “el inmerecido descrédito de los polígonos de viviendas” (El País, 14-10-1996), crítica a la crítica fácil contra las agrupaciones de bloques dominante en aquel momento y ahora. Aquella defensa de los bloques de viviendas no ignoraba sus innumerables defectos, como consecuencia de la pésima calidad arquitectónica de la mayoría de proyectos, pero subrayaba que la construcción de grandes conglomerados de pisos implicó, en un momento determinado, una definición de las expansiones urbanas que colocaba en primer término la cuestión de la vivienda social, un asunto que adquiría un protagonismo que nunca había tenido antes y que no iba a recuperar con posterioridad a su abandono como fórmula de actuación urbanística. Además, se destacaba también cómo la forma de agregación de las viviendas y la provisión de espacios para el encuentro –derivadas de la inspiración de esa tipología en los postulados del Movimiento Moderno– potenciaron expresiones de intensa vida colectiva, entre las cuales la movilización y la lucha. Una exposición inminente del artista sevillano Pedro G. Romero en la Fundació Tàpies, centrada en buena medida en Badia del Vallès, va a insistir en ese elogio de las concentraciones de bloques como ámbito que demuestra las virtudes del conflicto como fuente de cohesión social.

En ese sentido, habría que considerar si entre los factores que determinaron el abandono del modelo de ciudades dormitorio no merecería figurar la evidencia de que este tipo de agregaciones humanas acababan constituyéndose en un núcleo de conflictividad difícil de fiscalizar políticamente y complicado de someter en cuanto experimentaba alguno de sus periódicos estallidos de insubordinación o insolencia. De hecho, el sistema de bloques implicaba una alternativa al amontonamiento de la clase trabajadora en determinados barrios antiguos o en centros urbanos, fáciles de cerrar con barricadas y desde los que los sectores más ingobernables de la ciudad podían hacerse fuertes y resistir los embates de la policía o incluso del ejército. Es bien sabido que fue esa tendencia de las clases trabajadoras europeas a encerrarse en barrios intrincados y convertirlos en fortines insurreccionales lo que justificó en buena medida las grandes operaciones urbanísticas de esponjamiento e higienización a partir de las últimas décadas del siglo XIX, de las que la de Haussman en París sería el paradigma, pero que tendrían también en Barcelona un ejemplo no menos elocuente. Ahora bien, la opción de llevarse a la clase obrera a los suburbios y alejarla de los núcleos urbanos comportó resultados imprevistos, entre ellos el permitir formas de convivencia que tampoco eran tan distintas de las del vecindario tradicional y repetir la capacidad del barrio popular de devenir foco de antagonismo social.

Ahí cabría evocar el estudio de Manuel Castells –recogido en La ciudad y las masas (Siglo XXI)– sobre el grand ensemble francés por excelencia, el de Sarcelles, donde se estaban desarrollando luchas sociales de gran embergadura. La tesis de Castells es que lo que allí se registraba era una situación prácticamente idéntica a la que había producido el primer sindicalismo obrero a mediados del siglo XIX, en la medida en que los altos niveles de socialización que estaban experimentando las viviendas de masas descubrieron un conjunto de intereses comunes, en una unidad de vecindario que reprodujo las condiciones de concentración capitalista de producción y una gestión parecida a la que habían conocido las grandes concentraciones fabriles de la revolución industrial, los mismos elementos que estuvieron en el origen de los primeros sindicatos obreros. En el fondo, de lo que se trataba es de que por primera vez se estaba produciendo una percepción en clave de lucha de clases del significado del fenómeno urbano.

Esa condición problemática de los polígonos de viviendas populares ha tenido distintas oportunidades para ponerse de manifiesto cerca de nosotros. Piénsese en el caso de lo que sin duda fue la mayor explosión de lucha vecinal que ha conocido Cataluña en las últimas décadas: la revuelta del barrio del Besòs a finales del 1990, en la que los vecinos se opusieron violentamente al proyecto de edificar en unos terrenos inicialmente destinados a equipamientos. Aquello, que la prensa bautizó como “la intifada del Besòs”, supuso la ocupación policial del barrio durante varios días y auténticas batallas campales en las que se vio a los vecinos lanzar bombonas de butano y frigoríficos desde los balcones contra los mossos d’esquadra y en la que se llegaron a disparar armas de fuego.

Pero la prueba más cercana la tenemos en los hechos de estos días en la banlieu de París y de otras ciudades francesas, erupciones de rabia que los medios de comunicación catalogan como “violencias urbanas”, protagonizados por esa nueva clase obrera en buena medida alimentada por los flujos migratorios, cuyos jóvenes son victimas de la explotación, la precariedad laboral, el paro, el racismo y la ausencia de expectativas de futuro. Contamos con una película que refleja esa situación de una forma especialmente lúcida y que debería ser revisada justamente estos días para constatar la naturaleza crónica del fenómeno y su significado. El propio título de la película es ya la clave: “La haine” (“El odio”), dirigida por Mathieu Kassovitz en 1994.

En resumen. Estamos viendo, en la devastación que conocen las periferias malditas de París, una de las razones que probablemente animaron a abandonar la opción de las ciudades dormitorio para atender la demanda de vivienda por parte de los sectores más vulnerables de la población: demasiado rencor junto. Hace unas semanas supimos en qué consiste la manera como en París se “soluciona” el problema de la vivienda de los nuevos vecinos pobres. Los 24 inmigrantes africanos muertos como resultado de dos incendios en inmuebles en mal estado en que vivían en el centro de la capital francesa dan cuenta de que allí se enfrenta la cuestión de la “vivienda social” igual que aquí: obligando a los nuevos miserables a vivir en hogares insalubres, inseguros, con frecuencia clandestinos, pero sobre todo dispersos. Como aquí, allí la consigna es disolverlos por entre los intersticios y agujeros de la ciudad, difuminarlos, enterrarlos en vida bajo la alfombra de ciudades limpias y afables. Cualquier cosa menos permitir que se agrupen en territorios desde los que atrincherarse; cualquier cosa menos permitir que se den cuenta de que son muchos y de que cualquier momento puede ser bueno para la venganza.

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Economía y laboral
 
LOS INVERSORES FRUSTRADOS DESEMBARCAN EN MERCADO DE ALQUILER
El Mundo (Su Vivienda) - 06 de enero de 2006
 
Los particulres que compraron pisos como inversión meteórica alquilan ahora estas flamantes propiedades ante la desaceleración del incremento de los precios y una mayor tardanza par venderlos

Ni Sociedad Pública de Alquiler (SPA), ni oficinas específicas regionales, ni represalias con las casas vacías... El mejor estímulo para potenciar el alquiler está siendo la propia dinámica del mercado. La desaceleración está haciendo que cientos de inversores particulares que han comprado pisos estos años atrás con vistas a obtener una rápida rentabilidad en su inversión en el ladrillo opten por poner sus casas en arrendamiento en vez de sacarlas a la venta.

¿Los motivos? Por un lado, la rentabilidad ya no es la esperada y, en algunos casos, apenas permite ganancias, sobre todo si se tienen en cuenta los gastos de compraventa. A veces, las revalorizaciones que se pueden obtener no cubren ni siquiera estos costes de adquisición.

Por otro lado, ya no es tan sencillo encontrar compradores rápidamente. Es posible que se necesite tener el cartel de 'Se' 'vende' mucho más tiempo del previsto y, mientras, los propietarios tienen que hacerse cargo de la hipoteca, algo que no entraba en sus cábalas.

Ante este panorama, la mejor alternativa que están encontrando algunos particulares es el mercado del alquiler, que permite obtener una renta mensual para poder asumir el pago de la hipoteca, a la vez que se conserva el bien -es decir, la vivienda-, que en un futuro se podrá rentabilizar con toda probabilidad con su venta, si se tiene paciencia y se espera a un nuevo ciclo más alcista. Se trata de un fenómeno que podría suponer un cambio trascendental en el preocupante mercado de alquiler de nuestro país.

De momento, esta tendencia no es genérica en todo el mercado inmobiliario. Es más propia de grandes ciudades, como Madrid o Barcelona. En Madrid se está dando con especial fuerza, concretamente en los nuevos barrios de la capital. Los PAU son el punto de referencia para constatarla.

Tanto en Sanchinarro como en Montecarmelo, Las Tablas, Ensanche de Vallecas o Carabanchel no es extraño encontrarse con carteles de 'Se alquila' en las fachadas de los edificios. Y si se echa un vistazo a la prensa especializada, con frecuencia pueden verse este tipo de anuncios: «Se alquila. Piso a estrenar. Tres dormitorios. Vacío o amueblado. Urbanización con piscina, pádel, tenis, gimnasio, garaje y trastero. 900 euros». En este caso corresponde al PAU de Sanchinarro.

A estrenar

El piso, efectivamente, está totalmente nuevo, ya que se lo acaban de entregar a su propietario, quien lo compró sin la más mínima intención de ocuparlo, es decir, como inversión. Y para rentabilizarla, ha decidido ponerlo en arrendamiento.

«En algunos nuevos barrios de Madrid, el alquiler se está multiplicando, ya que se trata de zonas donde se ha ido la mayor parte de la inversión de los particulares en vivienda», según Fernando Encinar, director de Comunicación de idealista.com.

«En los nuevos desarrollos urbanísticos existentes en Madrid se ha producido estos años un factor fundamentalmente especulativo y, desde fechas recientes, se nota una tendencia al alza en la oferta de viviendas arrendadas, que responde a la paulatina dificultad a la hora de la venta de los inmuebles. A día de hoy, el tiempo necesario para vender una vivienda se ha triplicado», dice Miguel Ángel Muñoz Flores, presidente del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid.

«De Sanchinarro nos están llegando más pisos en alquiler que en venta», apuntan desde la oficina de la inmobiliaria Look & Find de Hortaleza.

Eso sí, de momento, este fenómeno no es una solución definitiva al problema del alquiler, entre otras cosas porque los precios de estos pisos no coinciden mucho con el presupuesto que manejan la mayoría de los demandantes de casas en alquiler. Pero cuando la tendencia cuaje, servirá también para regular los precios.

«Es difícil predecir en qué medida servirá para regular los precios, pero lo que es seguro es que, de momento, aumentará el parque de viviendas en alquiler», expone José Antonio Ugarte, presidente de la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (Aegi).

En cambio, otros lo tienen más claro: «En los próximos años se podría ver cómo los precios de los alquileres se moderan y empiezan a convertirse en una opción atractiva y no como una forma de tirar el dinero. Esto se dará a raíz de que se produzca una sobreoferta de pisos en alquiler, al sacarlos al mercado aquellos que han comprado como inversión y pensaban obtener una rentabilidad antes, incluso, de escriturar, como ya está sucediendo en los PAU de Madrid», constata Carlos Llés, profesor de Sociología Urbana de la Universidad Carlos III de Madrid.

«Ante la moderación de las subidas de los precios y el aumento de las hipotecas, esas inversiones se ponen en el mercado de alquiler para afrontar la amortización de los préstamos. Cuando esto se generalice, los alquileres comenzarán a constituir una opción alternativa a la compra», concluye Llés.

Con retraso

«Esto era algo que se esperaba hace tres años, cuando se había previsto el fin del 'boom'. Pero los pronósticos fallaron y no ha sido hasta ahora cuando se ha empezado a producir este fenómeno, cuando comienza a ser un hecho la desaceleración», comenta Ignacio San Martín, responsable de Análisis Inmobiliario del Servicio de Estudios de BBVA.

«Hasta ahora, compraban y vendían, porque, entre otras cosas, no había seguridad jurídica para alquilar. Ahora esta seguridad ha aumentado, por medio de la petición de avales y otras garantías que se han generalizado», añade San Martín desde BBVA.

Además, según San Martín, en estos momentos el alquiler ofrece rentabilidades muy similares o idénticas a cualquier otra inversión como bonos, acciones, etcétera, y permite seguir contando con el bien para sacarle más rentabilidad cuando de nuevo cambie el ciclo y vuelva a haber importantes plusvalías. «Ahora existe la visión del largo plazo en el mercado inmobiliario, ya que se conoce mucho más su comportamiento, por lo que no hay temores y los inversores piensan que, si no se vende ahora, ya se venderá», expone San Martín.

Nueva opción

Si la demanda responde, «este fenómeno tiene más trascendencia de lo que pensamos. Es una opción potente que antes no existía, pues prácticamente sólo se pensaba en la venta», continúa San Martín.

«La tendencia cobrará peso a medida que los precios se ajusten. Si el incremento del precio de los pisos llega a ser igual que el del coste de la vida, algo que podría ocurrir a medio plazo, se elimina la plusvalía, con lo que los que compraron como inversión optarán por el mercado del alquiler de manera generalizada», explica José Manuel Galindo, secretario general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).

Y es que el mercado del alquiler muestra un comportamiento anticíclico. «En un ciclo alcista, como el actual, pierde protagonismo, como acaba de ocurrir. Con el previsible cambio de ciclo, esta tendencia normalmente debería revertir, ya que, desde el lado de la oferta, ante las mayores dificultades para la venta, las viviendas previstas para esta operación pasan ahora a alquilarse», explica Gregorio Izquierdo, director de Análisis del Instituto de Estudios Económicos (IEE).

«El reto pues es crear un marco institucional adecuado que facilite de forma natural esta transición», concluye el director de Análisis de esta entidad.

Lo que también parece claro, según coinciden en apuntar todos los expertos, es que para conseguir finalmente la dinamización del mercado del alquiler se tiene que conjugar otro factor muy importante: la seguridad jurídica. «Es imprescindible conseguir agilizar los juicios por desahucio», apunta Galindo.

Cuándo hay que preocuparse

PALOMA TALTAVULL. El 'boom' residencial ha generalizado la idea de que la inversión en viviendas es una buena alternativa a la financiera. Los pequeños y medianos inversores compran viviendas para revender en el medio plazo, esperando obtener un beneficio diferencial mayor que el de los activos financieros. Este comportamiento es muy efectivo en los primeros momentos de expansión inmobiliaria cuando la diferencia entre el precio inicial y final es grande, pero, a medida que los precios crecen, la demanda real pierde capacidad de acceso, se reduce el diferencial y la rentabilidad cae.

Esto se fundamenta en el plazo de espera: si la compra se produce sobre plano, la venta se realizará al cabo de dos años. Si entonces los precios han crecido mucho y la demanda se ha ralentizado, quizás los compradores no puedan vender y deben incurrir en los gastos de transacción y asumir los costes de la hipoteca, lo que les compromete en un flujo de pagos para los que deben obtener fuentes nuevas de ingresos. Esas fuentes proceden del alquiler. Aparece aquí otra cuestión que influye en la operación de inversión: la búsqueda de inquilinos de calidad y bajo riesgo. En mercados de propiedad, es posible que los inversores no encuentren interesados en alquilar. Si, además, la casa está en una zona de elevados precios, el alquiler debería cubrir los gastos del piso más un diferencial que sería equivalente a la rentabilidad financiera de la inversión. Los gastos reflejarían el pago por hipoteca, con lo que el importe del alquiler sería algo superior a ella; un incentivo suficiente para que la demanda potencial de alquiler con capacidad de pago tendiese a comprar una vivienda en lugar de alquilarla. Sólo en los casos de fuerte restricción de oferta, los inversores a los que les ha tocado un cambio de ciclo podrían tener suerte.

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LA SOBREOFERTA Y EL ELEVADO PRECIO DISPARAN EL RIESGO BANCOS
El Confidencial - 10 de enero de 2006
 
Construir muchas viviendas y venderlas a un precio elevado tiene sus riesgos, no sólo para quienes las adquieren, sino también para quienes prestan el capital para su compra. Ésta es la situación en la que se encuentra el mercado español, donde se visaron cerca de 800.000 unidades en 2005, sobrevaloradas en torno a un 35%, según el Banco de España.

Al riesgo habitual de todo préstamo -el llamado ‘riesgo estadístico’, que es el que analizan las entidades a la hora de medir la morosidad- y al ‘riesgo coyuntural’, que depende del estado de la economía, hay que sumar otros dos más: el ‘riesgo de mercado’ y el ‘riesgo-precio’.

“El riesgo estadístico refleja la morosidad y se asume de antemano”, explica el economista y arquitecto Ricardo Vergés. El riesgo coyuntural, por su parte, depende de factores como el crecimiento del PIB, de la tasa del paro o de los tipos de interés.

Ahora bien, los dos riesgos siguientes, el de mercado y el de precio, son propios de la entidad y se añaden a los anteriores en el momento en el que el banco ha de gestionar la morosidad. Estos riesgos dependen de la situación del mercado inmobiliario.

El riesgo de mercado se da cuando hay sobreoferta de producto y llega un momento en que no se puede vender ni siquiera a un precio razonable. Cuando el producto es un piso sujeto a hipoteca y el cliente no puede asumir el pago de la cuota, entonces el piso sale a subasta. Ahí, según Vergés, si el mercado está saturado, “habrá menos personas dispuestas a pujar por la vivienda”, lo que supone un quebranto para las entidades hipotecarias que han puesto en subasta dicho inmueble y que no consiguen todo el dinero que se les debe. Por último, está el riesgo-precio, que es el que se asume cuando la vivienda comprada está muy cara y sobrevalorada, y cuando existe la posibilidad cierta de que dicho precio pueda bajar.

Para Ricardo Vergés, todos estos riesgos están sintetizados en el principio del Nobel Merton, que dice que “cuando la deuda supera el valor del activo, el deudor prefiere devolver el activo antes que afrontar la deuda”. Principio que “es la base de la estabilidad bancaria, y que en este país no se tiene suficientemente en cuenta”.

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ESPAÑA TIENE 1/4 DE LOS CONTRATOS TEMPORALES DE TODA LA UE25
CincoDías.com - 09 de enero de 2006
 
 
España aporta sólo uno de cada diez ocupados en la UE-25 y, sin embargo, absorbe casi uno de cada cuatro contratos temporales del territorio comunitario. Un exhaustivo estudio sobre temporalidad realizado por la escuela de negocios Esade concluye que ningún cálculo económico ni la composición sectorial del tejido productivo español explican el abuso de la temporalidad, que sólo se justifica en 'la costumbre, la cultura empresarial'. De ahí la dificultad para combatir este problema con medidas legales.

En España, es conocido el dato que indica que uno de cada tres trabajadores tiene un contrato temporal. Pero más desconocido es que el mercado laboral español es, con diferencia el país que más abusa de estos contratos: aunque emplea sólo al 9,2% de la población ocupada de la UE-25, tiene casi un cuarto de todos los contratos temporales que se hacen en estos 25 Estados, según indica un informe de la escuela de negocios Esade, que califica el dato de 'impactante'.

El documento, elaborado por la profesora de Economía Ana Laborda, indica que en España, la mayor temporalidad se encuentra entre jóvenes (siete de cada diez tienen un contrato temporal) y mujeres, cuya tasa de temporalidad ronda el 35%, por encima de la media nacional (33%). También se encuentran más contratos eventuales en el colectivo de trabajadores con un nivel de estudios bajo (con tasas que superan también la media nacional) o que cuentan con una formación generalista; en actividades poco cualificadas y sectores poco especializados, fundamentalmente en la agricultura y la construcción; en empresas de entre 11 y 49 trabajadores y en Andalucía y Extremadura.

A la luz de este perfil el informe de Esade se propone explicar los motivos de la elevada temporalidad en España. Y tras realizar un detallado análisis comparado de la composición del mercado laboral español, el informe concluye que 'ni la racionalidad o el cálculo económico, ni las diferencias de la composición sectorial del mercado laboral, ni las divergencias de la tasa de paro entre comunidades son causas suficientes para justificar la temporalidad, aunque puedan explicarla en parte'.

Los hechos prueban esta afirmación. Así, desde un punto de vista de cálculo económico, podría explicarse el uso de los contratos temporales porque sus costes de despido son menores que los de los contratos fijos y, a diferencia de éstos son conocidos. Sin embargo, esta teoría se derrumba si se tiene en cuenta que, por el contrario, los trabajadores indefinidos proporcionan mayor productividad a la empresa, debido a que 'reciben mayor formación y acumulan más experiencia laboral'.

Igualmente, la diferencia productiva tampoco explica el uso de la temporalidad ya que ésta es mayor en España que en el resto de Europa en todos los sectores de la economía, cuando estos tienen un peso similar en la estructura productiva. Tampoco las comunidades con mayor tasa de paro son necesariamente las que más temporalidad tienen, a pesar de que haya más personas dispuestas a trabajar en peores circunstancias.

En todo caso, el mayor uso de la temporalidad puede tener relación con 'la aversión al riesgo de los empleadores'. Eso explicaría que en las grandes empresas, 'al tener un número mayor de relaciones laborales establecidas, presenta una mayor diversificación del riesgo, por lo que no le es tan necesario reducir dicha incertidumbre mediante la contratación temporal', dice Laborda.

Pero la autora del estudio apunta a una última causa que aparece más clara que ninguna otra. 'La costumbre o práctica empresarial: se usa la temporalidad porque todo el mundo la usa'. Esto dificulta enormemente la solución a este abuso ya que según el informe 'las empresas están optimizando sus recursos a corto plazo', no les importa la pérdida de productividad y el déficit de capital humano que supone el abuso de la temporalidad. Todo ello hace que España 'esté hipotecando su futuro'.

Comparación con Europa

El estudio de Esade compara los casos de España, Francia, Alemania, Italia y Reino Unido, teniendo en cuenta el peso que cada sector tiene en mercado laboral de cada país y la tasa de temporalidad de cada actividad. La conclusión es clara: España usa de forma generalizada la temporalidad más que estos países, en todos los sectores productivos. El sector manufacturero español emplea al 20,8% de los asalariados y tiene una tasa de temporalidad del 27%, mientras que en países como Francia, donde la industria emplea al mismo porcentaje de trabajadores que en España, su tasa de eventualidad es justo la mitad. Es más, en Italia y Alemania, donde el sector manufacturero emplea al 26,5% y al 25,5% de los asalariados, respectivamente, la temporalidad afecta al 6% en el caso de la industria italiana y al 9,7% de la alemana.

Idéntica situación se da en el resto de sectores con mayor peso específico (comercio y administración pública). Pero la situación más alarmante es la construcción española, con un peso del 11% del empleo y una temporalidad del 55%.

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Emigrar en busca de curro
20 Minutos - 10 de enero de 2006
 
 
Movilidad laboral: Si la esperanza de trabajar en lo que se ha estudiado durante años se agota, queda la opción de salir de España. Médicos e ingenieros industriales, entre otros, lo tienen más fácil.

Las ofertas de empleo con destino al extranjero casi se duplicaron en el último año. La sanidad es, por cuarta vez consecutiva, el sector que más profesionales españoles se demanda en el exterior.

Según el análisis recogido por el portal infoempleo.com, proveniente de anuncios en prensa y en su propia web, febrero es el mes en el que más candidaturas se piden con destino a países de la Unión Europea (62% de los casos).

Por sectores, los más importantes fueron sanidad (17,37%), consultoría (8,9%) y hostelería (5,93%). Los puestos de trabajo que más se demandan son el de comercial (6,17%), gerente o director (5,9%) y profesor (4,29%). Las titulaciones más demandadas son medicina (7,26%), ingeniería industrial (5,57%) y administración y dirección de empresas (5,34%).

A tener en cuenta

Movilidad: Héctor Rivera, responsable de selección en Técnicas Reunidas, una empresa que ofrece con frecuencia puestos en el extranjero, asegura que, aunque el candidato no haya trabajado fuera de España, se fijará en si ha estudiado en otro país o si ha viajado con frecuencia. Eso demuestra una mentalidad abierta.

Formación: Aunque cuesta encontrar candidatos en España, los que concurren son al menos licenciados y con máster.

Inversión: «Irse fuera le da mucho valor al currículum –subraya Héctor–, es como invertir en ti mismo».

Cómo son las condiciones

Normalmente los trabajos que se ofertan, aunque no sean fijos, tienen una duración mayor que en España. Los contratos incluyen unas condiciones de expatriación que pueden suponer que el sueldo sea el doble que en España y es frecuente que el coste de la vivienda y el coche si es necesario corra por cuenta de la empresa.

Lo han probado

Diego Cubillo

Arquitecto, 30 años

«Acabé arquitectura en Dinamarca; los estudios eran más artísticos. Ahora trabajo en un estudio 37 horas a la semana. Me pagan las horas extra. No volvería a España».

Sergio Bellot

Ing. Agrónomo, 30 años

«Desde hace dos años trabajo en Iringa (Tanzania) para una empresa española. La oferta la vi en Internet. No volvería para ser teleoperador».

Carlos y Maite

Podólogo y médico

«A través de la empresa MediCarrera supimos que en Suecia necesitan profesionales sanitarios. Nos pagan la mudanza internacional, el curso de sueco y el viaje».

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La explotación de los jóvenes por los mayores
El País - 10 de enero de 2006
 
¿Qué sucederá dentro de 20, 30 o 40 años cuando lleguen a la edad de jubilación los jóvenes que hoy están entre los 18 y los 35 años y que no tienen un empleo estable? La estabilidad permite adquirir unas habilidades profesionales y unas actitudes de disciplina y esfuerzo continuado que permiten crear una expectativa de futuro. Si estos jóvenes previamente no han podido ahorrar, ¿cómo afrontarán los 20 o 30 años adicionales que vivirán como jubilados? En todo caso, ¿vivirán mejor o peor que sus padres? No es mi intención empañar el balance económico y social del año hecho por las autoridades. Pero tengo la impresión de que vivimos con un velo de ignorancia ante algunos problemas que afectan especialmente a nuestra juventud y a su futuro.

Hacer pronósticos sobre tendencias socíales o económicas no es un arte muy de fiar. Pero es probable que tras haber visto que los hijos hemos podido vivir mejor que nuestros padres, y éstos mejor que los suyos, veamos ahora como las generaciones que nos siguen acaban viviendo peor que nosotros. Se rompería de esa forma una expectativa de mejora continuada de la calidad de vida y de movilidad social que creíamos un logro permanente de nuestras sociedades democráticas de mercado.

Contra todo pronóstico, las jornadas laborales se alargan. En muchos casos, los jóvenes necesitan complementar dos malos empleos para llegar a fin de mes. En el caso de parejas jóvenes lo normal es tener que trabajar ambos para salir adelante; pero eso significa reducir el tiempo dedicado a la atención y educación de los hijos. Por su parte, los que no viven en pareja han de compartir piso y gastos con otros en sus mismas condiciones como única forma de poder de salir de casa de los padres e independizarse; es la generación mileurista, la que se ha acostumbrado a tener que vivir con 1.000 euros al mes y, en el mejor de los casos, con un trabajo precario.

Es posible que estemos en un tiempo de transición económica y laboral, dando un paso atrás para después dar dos pasos adelante. Es posible. Pero no lo veo claro.

Mientras tanto, los jóvenes van camino de ser la nueva clase social explotada del siglo XXI, especialmente en las economías desarrolladas con un fuerte Estado de bienestar, como la nuestra. Los mayores y los gobiernos pretenden vivir a cuenta de los más jóvenes, aunque no sean conscientes de que lo están haciendo. Puede parecer una afirmación exagerada, pero unos pocos ejemplos nos harán caer en la cuenta de que estamos queriendo vivir a cuenta del futuro de nuestros jóvenes.

Comencemos por la vivienda. ¿A quién beneficia el aumento irracional del precio de la vivienda, ya sea de compra o de alquiler? O, dicho de otra manera, ¿cuál es el significado económico de ese aumento? Básicamente, es un mecanismo de transferencia de renta desde las generaciones más jóvenes a las que son mayores. Para comprenderlo, pensemos en quiénes son los que se han endeudado para pagar esos precios y quiénes son los que se benefician. Más del 70% de las familias españolas tienen su vivienda en propiedad y deshipotecada. Por tanto, no se ven perjudicadas por el aumento del valor de la vivienda, todo lo contrario; ni les va a perjudicar la más que probable subida de los tipos de interés. Estas familias están formadas por personas mayores. El otro 30% es gente joven que está pagando un alquiler o una hipoteca elevada, con el agravante de que casi todas ellas son a tipo variable; es decir, son jóvenes expuestos al riesgo de tener que aumentar esas transferencias de renta en los próximos años, aunque se frene el crecimiento de los precios y, por tanto, el valor de la vivienda hipotecada.

¿A quiénes benefician esas transferencias de renta? A los propietarios del suelo y a los de las viviendas. Todos ellos, en general, personas mayores con activos que vender o alquilar. Y, por el camino, se benefician también todos aquellos que están en medio: promotores, arquitectos, agencias inmobiliarias, inversores, notarios, registradores de la propiedad y entidades financieras que han gestionado las hipotecas. Y, especialmente, los gobiernos locales, cuya principal fuente de financiación son las plusvalías derivadas de todo el proceso de urbanización, construcción y venta de vivienda.

Los jóvenes no pagarán muchos impuestos directos, pero están pagando un importante impuesto oculto e injusto, que va implícito en el elevado precio de la vivienda que han adquirido o alquilado y en la hipoteca que están pagando.

Otro ejemplo de transferencias de renta entre jóvenes y mayores son las prejubilaciones. De forma irracional, las personas prejubiladas se van a su casa cobrando prácticamente igual que si estuviesen trabajando. ¿Quién paga esta retribución por no trabajar? La Seguridad Social y las empresas. Es decir, los que siguen trabajando, con el agravante de que muchos son jóvenes con empleo temporal y con salarios bastante inferiores a los de los prejubilados a los que están financiando. Un sistema perverso. Y podríamos seguir con otros ejemplos de transferencias implícitas de rentas de jóvenes a mayores.

Por otro lado, las políticas de los gobiernos de todo tipo están volcadas en las personas mayores. Nada que objetar, aunque probablemente no es sólo por sentido de responsabilidad y solidaridad, sino también porque los mayores son el principal mercado de votos, y dada la evolución de la esperanza de vida, son un mercado en crecimiento.

Por el contrario, los jóvenes son cada vez más un mercado de votos residual y, por tanto, contarán menos. No deja de ser sintomático que todos los partidos se pongan de acuerdo en apoyar las leyes de mejora de las condiciones de vida de los mayores, pero no ocurra lo mismo con las leyes relacionadas con los jóvenes: con su acceso a la vivienda, su formación educativa o su integración estable en el mercado laboral. Somos el país que ostenta el récord de leyes educativas (una cada cuatro años) y también de precariedad laboral de los jóvenes, y no veo perspectivas de cambio.

Visto lo visto, ¿que pasará dentro de 20 o 30 años cuando les toque jubilarse a los jóvenes que ahora estamos explotando?

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Se acabaron los años del dinero fácil
El País - 08 de enero de 2006
 
 
La economía internacional se enfrenta en 2006 a la prueba de seguir creciendo con tipos de interés más altos

Éste es el año en el que las grandes economías del mundo tendrán que aprender a vivir sin dinero fácil. La Reserva Federal ya ha endurecido considerablemente la política monetaria en Estados Unidos (ahora los tipos están en el 4%). El Banco Central Europeo (BCE) subió los tipos de interés el mes pasado por primera vez desde 2000 (hasta el 2,25%) y seguramente va a volver a hacerlo.

Y después de casi cinco años de interés cero, el Banco de Japón tiene previsto, aunque con cautela, comenzar una política más estricta, no necesariamente mediante la subida de tipos, sino disminuyendo sus compras de bonos del Tesoro a otros bancos japoneses, que representan la infusión de yenes en el mercado.

Estas medidas tendrán consecuencias trascendentales para la economía mundial y los mercados financieros. La actividad económica en EE UU, Europa y Asia se ha visto impulsada desde 2001 por la facilidad de crédito, después de que el derrumbe de las acciones tecnológicas provocara la relajación de la política monetaria. Eliminar este estímulo sin asfixiar el crecimiento en Europa y Japón ni disminuir el impulso del mercado de la vivienda en EE UU va a ser una tarea enormemente difícil, por no decir arriesgada.

"Es un trabajo muy delicado", dice Thomas Mayer, economista jefe para Europa en el Deutsche Bank. "La economía mundial se ha apoyado en una gran liquidez. La pregunta es: ¿cómo se prescinde de esa liquidez sin que todo se venga abajo?". Con cuidado, podrían responder los responsables de los bancos centrales en Washington, Francfort y Tokio.

Ninguno de los tres bancos centrales está realizando una política agresiva, y dos de ellos, el BCE y el Banco de Japón, parecen dispuestos a revisar sus planes si las condiciones económicas se deteriorasen de pronto. Aunque la Reserva Federal conserva un margen para nuevos aumentos de los tipos, la opinión es que se aproxima al final de su ciclo, después de haber subido el tipo al 4,25% en 13 incrementos de cuartos de punto consecutivos.

La buena noticia, dicen los analistas, es que el mundo ha entrado en 2006 con un impulso notable. Alimentada por el rápido crecimiento de Asia y un EE UU aún vibrante, la economía mundial crecerá un 4,5% este año, según el Deutsche Bank. Dicha cifra es aproximadamente igual que la de 2005.

Aunque es posible que los precios de la vivienda en EE UU hayan alcanzado ya su tope, la economía sigue siendo fuerte y el gasto de los consumidores se verá seguramente estimulado gracias a una bajada del precio del crudo. El Deutsche Bank prevé que la economía estadounidense crezca en 2006 un 3,9 %, algo más que en 2005. Asimismo, es probable que se acelere el crecimiento en Asia, gracias a Japón y China.

La economía china crecerá casi un 9% en 2006, muy poco menos que el año pasado, según la previsión del Banco Asiático de Desarrollo. Incluso Europa, que el año pasado no cumplió las expectativas, tiene posibilidades de animarse en 2006, gracias a la fuerte demanda de sus exportaciones y a las señales de que los consumidores alemanes, largo tiempo dormidos, están despertándose.

Este panorama tan optimista no carece de salvedades. Una brusca caída del sector inmobiliario en EE UU, en vez del relajamiento gradual que se prevé, complicaría el gasto de consumo. Esto, a su vez, tendría efectos negativos para Europa y China, que vende el 40% de sus exportaciones al voraz mercado estadounidense. Una desaceleración de China, que depende de las exportaciones, también tendría repercusiones.

"Desde hace tres años tenemos un mundo de dos motores: el fabricante chino y el consumidor estadounidense", explica Stephen Roach, economista jefe de Morgan Stanley. "Ambos motores van a perder fuerza. Lo debatible será si se corre el riesgo de quedarse parado".

No es que Roach, famoso por su pesimismo, profetice verdaderamente esa catástrofe. Pero sí dice que existen riesgos. Si las exportaciones chinas siguen creciendo, Pekín afrontará cada vez más presiones de EE UU y otros para revalorizar su moneda, el yuan; una medida que podría empezar a reorientar su economía desde las exportaciones hacia su inmenso mercado interior. "Todo el mundo sigue pensando en China como un caso de crecimiento perpetuo", dice, "pero en 2006 habrá razones para dudarlo". Una nueva debilidad del dólar, que Roach prevé para este año, presionaría a los consumidores estadounidenses.

En cualquier caso, la desigual relación comercial entre China y EE UU será probablemente el factor decisivo que influya en el dólar. La resistencia del dólar fue una de las grandes sorpresas del año pasado. En 2004 sufrió una gran caída frente al euro, el yen y otras divisas, y tanto Roach como otros expertos esperaban que siguiera cayendo en 2005. Al fin y al cabo, EE UU tiene un déficit en su cuenta corriente de casi 200.000 millones de dólares, algo que, a juicio de la mayoría de los expertos, es insostenible.

Sin embargo, el dólar se rehízo, en parte impulsado por la diferencia creciente entre los tipos de interés de EE UU, Europa y Japón. Además, el euro se debilitó por el anémico comportamiento económico europeo.

Ahora que Europa y Japón están reviviendo, y que parece que la Reserva Federal se acerca al final de su ciclo de restricciones, los analistas predicen que el dólar reanudará su trayectoria descendente frente al euro y el yen. "Los inversores volverán a tener en cuenta este riesgo", dice Michael Schubert, analista de divisas de Commerzbank. Schubert predice que el euro se cambiará a 1,28 dólares al final del año; en la actualidad está en 1,21 dólares.

Repetir el comportamiento de 2005 sería especialmente difícil para Alemania. El índice de valores DAX, que incluye a grandes como Volkswagen y Siemens, subió más del 30%, una agilidad que contrasta con la aletargada economía del país. A pesar de que el euro tenía aún bastante fuerza, Alemania demostró en 2005 que podía conservar su título de primer exportador mundial de productos manufacturados. "El éxito del sector exportador de Alemania ha sido extraordinario y creo muy probable que continúe", dice Michael Heise, economista jefe en el Dresdner Bank y de Allianz.

Lo importante es saber si una política monetaria más estricta va a estrangular a Europa. A pesar de algunos motivos de esperanza, la demanda de consumo en Alemania sigue débil. Italia ha estado al borde de la recesión y Francia sufre el lastre del alto índice de paro, al que algunos responsabilizan de los últimos disturbios urbanos.

Los políticos europeos han protestado enérgicamente contra el reciente cambio de política del Banco Central porque, en su opinión, las economías del continente son aún demasiado frágiles. Una política monetaria más estricta en tres continentes podría ayudar a controlar el precio del crudo este año. "La carrera de los precios del petróleo fue, entre otras cosas, un reflejo de que había mucho estímulo monetario en el mercado", dice Mayer. "Si se eliminara una parte del mercado, los precios del crudo podrían desinflarse".

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Caruana se va dando capones a discreción
El Confidencial - 10 de enero de 2006
 
 
Ahora le toca al hinchadísimo precio de la vivienda

Jaime Caruana se va dando portazos, convertido en el Pepito Grillo, dicho con todo el respeto, del Gobierno y en la conciencia de los ciudadanos, endeudados hasta las cejas y que tan poco caso hacen a las advertencias del banco emisor sobre sus propios excesos.

Años llevan los distintos servicios de estudios del Banco de España metiéndose con los elevados salarios y ahora resulta que tenemos encima un enorme problema de inflación de activos. Soros acaba de advertir de casi lo mismo en Estados Unidos y vaticina una recesión para 2007 si suben los tipos de interés de modo excesivo. El G-10 ha puesto en estudio hoy mismo la marcha global del sector inmobiliario, por su complejo comportamiento.

Resulta que el precio de los pisos puede estar sobrevalorado entre un 24% y un 35%, según firma el propio Caruana en inglés de Oxford, en una publicación ocasional que se puede leer en www.bde.es dedicada a Política Monetaria, Estabilidad Financiera y Precios de los Activos, que ofrece un sabrosón capitulito sobre ‘El boom del mercado de la vivienda en España’.

El problema es la persistencia de unos altísimos precios, con avances del 19% en los pisos de segunda mano en los diez primeros meses del año, según Tinsa, y del 10% en los nuevos, camino de otro récord en el visado de viviendas este año, que algunos auguran podría sumar hasta 800.000 casas y pisos. Con más de un millón de transacciones al año en los últimos años. Y el crédito hipotecario creciendo a un ritmo del 24%, con los tipos de interés al alza y la refinanciación de hipotecas a una velocidad del 27%.

Cuanto más dure este encarecimiento, y en la última década el precio de las viviendas ha subido un 114%, mayor es el riesgo de una brusca o desordenada corrección.

La banca puede estar a salvo gracias a las elevadísimas coberturas, pero el miedo es libre cuando se sabe que “la vivienda es garantía de la tercera parte de los créditos bancarios”. El dato, por supuesto, lo aporta Caruana, tras señalar que los bancos no están en peligro. ¿Se lo imaginan diciendo lo contrario?

Peor va a ser para las familias, en las que el nivel de endeudamiento sobre la renta disponible se ha duplicado hasta superar el 100%, con una tasa cero de ahorro familiar. Las rentas más bajas podrían ser las más perjudicadas, aunque algunos expertos señalan que si los tipos suben al 3,50%-4%, desde el 2,25%, bastará con elevar en cinco o siete años los plazos de amortización de los créditos para evitar el problema.

Son los chicos del acordeón, del crédito chicle, del matusalenazo. Muy realistas y conocedores de la idiosincrasia pagadora de los españolitos de a pie, que han visto cómo en la última década la financiación se ampliaba de 10 a 25 años, pero siguen tratando de pagar sus créditos entre los 8 y los 10 años, como mucho.

El riesgo crece conforme el mercado más tarda en hacer la corrección, dice Caruana, que considera casi imposible que no se produzca el morrón, sobre todo si siguen subiendo los intereses y se produce algún recorte también en el ritmo de crecimiento del empleo, hasta ahora alucinante por el proceso de regularización de inmigrantes. Una de cada tres altas en la Seguridad Social sigue correspondiendo a la construcción o al sector inmobiliario, lo que muestra que el modelo de crecimiento sigue intacto.

Liberalización del suelo y desarrollo del mercado de alquiler, sin volverse locos en asuntos fiscales que puedan entrañar ajustes del valor de los activos, son medidas estructurales a tener en cuenta por las autoridades, según Caruana.

En suma, Jaime Caruana, de su puño y letra, alerta a quien quiera oírle de la difícil situación creada por la inflación de activos, poco a casi nada tenida en cuenta desde una perspectiva estadística y que tanto daño puede hacer en familias, empleo, e incluso en el sistema financiero en caso de un brusco movimiento, no tan ordenado como el que pueda prever el Gobernador, dedicado estos días a dar capones en forma de advertencia a diestro y siniestro ahora que en junio, como dice la canción, se va el caimán...

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Los inversores llegan tarde a los fondos
El País - 08 de enero de 2006
 
 
A pesar de la entrada de dinero en los últimos años, los rentabilidad de estos instrumentos financieros es baja

La entrada de dinero en los fondos de inversión ha crecido de forma constante durante los últimos años, pero los resultados no han tenido lustre. Los que invierten en ellos suelen ir a contrapelo. Cuando entran en fondos de renta variable (Bolsa) es, con frecuencia, al final del ciclo alcista, con lo que se han perdido casi todas las plusvalías. Cuando eligen la renta fija es, como norma, cuando menos interesa por las altas tasas de inflación.

Desde finales de 2002 hasta ahora, las principales Bolsas del mundo han recuperado la senda alcista perdida a raíz del estallido de la burbuja de los valores tecnológicos en marzo de 2000. Con mayor o menor intensidad, todos los índices superan rentabilidades medias anuales de dos dígitos desde entonces. El periodo anterior sorprendió a los inversores españoles, que habían llegado a la Bolsa a finales de los noventa, con un peso en fondos de renta variable del 20% (máximo histórico, pero una cantidad pequeña en relación a mercados como el americano o el británico). Es decir, entraron en Bolsa justo cuando el mercado empezaba a renquear, hasta caer en barrena desde la primavera de 2000.

Este primer varapalo hizo que a partir de 2001, la aversión al riesgo y la escasa rentabilidad de los activos más seguros (FIAMM y fondos de Renta Fija) fueran las variables decisivas a la hora de tomar decisiones de inversión. En los cuatro últimos años, las entidades financieras se han dedicado a comercializar tres tipos de fondos: garantizados de renta variable (18.000 millones de euros); renta fija a corto plazo (16.400 millones de euros) y fondos globales, en los que se incluye los llamados fondos de gestión alternativa (13.800 millones de euros).

Su rentabilidad, en los dos primeros casos, ha batido los tipos a corto plazo, pero no los índices bursátiles. Así, los garantizados han tenido una rentabilidad media anual del 3,61% y los globales del 4,15%. Sin embargo, los fondos de renta fija a corto tan solo han obtenido una rentabilidad media del 1,67%.

La Bolsa española, favorita

En contraste, aunque las suscripciones netas a fondos de renta variable han sido positivas, las cantidades dedicadas a las distintas categorías han sido muy inferiores a las anteriores. Las categorías favoritas de los partícipes han sido Bolsa española (+2.090 millones de euros) y Bolsa europea, que incluye países de la zona euro y del resto del continente (+1.600 millones de euros). La única categoría que ha tenido reembolsos netos ha sido la Bolsa euro (-78 millones).

Sin embargo, las rentabilidades medias anuales de estas categorías han sido, salvo en el caso de la Bolsa estadounidense (6,76%), de dos dígitos. Así, la renta variable emergente ha crecido un 31,95%; la española, el 22,67%, la japonesa, el 16%, la de la zona euro, el Renta variable euro, el 14,5%...

"El partícipe ha suscrito, con frecuencia, lo que las entidades le han ofrecido, es decir, categorías de fondos con garantía, garantizados o renta fija con escasa duración (muy segura), o sucedáneos de gestión alternativa en forma de monetarios dinámicos (euribor + diferencial). Dado que antes de 2000 compraron fondos de Bolsa a mansalva, se da el hecho cierto de que perdieron mucho entonces con la caída del mercado y que apenas se han beneficiado ahora de la subida del mismo. Es decir, han sido testigos de la caída, pero se han perdido gran parte de la subida", dice Enrique Borrajeros, socio director de Abante y Miembro del Comité de EFPA España.

"Asesorar no es adivinar, es ayudar a invertir con criterio y sensatez, y la clave del éxito de toda inversión a medio y largo plazo es la correcta distribución del ahorro entre los distintos activos, letras, bonos y acciones. Los datos, sin embargo, llevan a pensar, que se mueve mucho y a destiempo al partícipe", añade Borrajeros.

"La Bolsa se ha recuperado y las rentabilidades de dos dígitos que algunos vaticinaron que nunca volverían a verse en renta variable son reales y se han conseguido, pero el partícipe ha estado fuera, en garantizados, globales y renta fija a corto plazo", concluye este experto.

Francisco Tulla, hasta hace unas semanas operador de Bolsa en el parqué madrileño, señala que "la eficiencia de los fondos se manifiesta cuando éstos son capaces de adelantarse al ciclo alcista, sea cual fuere el activo negociado. Son poco rentables cuando entran en pleno ciclo, porque los gestores son, como norma, muy prudentes y lentos a la hora de decidir". "Por eso, a nuestros clientes les aconsejamos Bolsa o renta fija pura y dura sin tener que enredarse en el circuito de los fondos", concluye.

"Hay ahorradores, no obstante, que no pueden seguir el curso diario de los acontecimientos. En ese caso, los fondos de inversión son una herramienta eficaz siempre que las proyecciones sean a muy largo plazo. Lo mismo sucede con las posiciones sobre mercados que desconocemos. Si nos gusta, por ejemplo, el mercado estadounidense para el año que viene y desconocemos las empresas con mejor potencial, lo lógico es que compremos fondos con experiencia en Wall Street y que no demos palos de ciego con la compra-venta de valores", concluye Tulla.

Para el analista Miguel Fernández, "la escasa rentabilidad que, en promedios históricos, ofrecen los fondos de inversión respecto a los activos que los soportan tiene que ver mucho con la propia comercialización de estos productos. Es ahora cuando muchos bancos, cajas de ahorros, sociedades de Bolsa y otros intermediarios ofrecen a sus clientes fondos de materias primas referenciados al petróleo, oro y metales, precisamente, cuando estos activos han alcanzado valoraciones históricas. Lo deseable es que las recomendaciones se hubieran hecho en el inicio del alza y no ahora que los precios están en máximos, con lo que ya han agotado parte de su recorrido".

"Este fenómeno entronca con la propia idiosincrasia de una industria, la de la comercialización y gestión de fondos de inversión, que, con frecuencia, evoluciona de manera global, es decir, unos gestores siguen los pasos de otros. Sólo las pocas gestoras que se han especializado en valores de capitalización media y pequeña, es decir, que no siguen los criterios de la mayor parte de las gestoras, han logrado rendimientos promedio muy superiores a los de los principales índices bursátiles", concluye Fernández.

Lucía Martínez, que acude de manera esporádica a la Bolsa de Madrid, señala que "los fondos de inversión son el mejor instrumento para seguir de cerca los avatares de los mercados y poder beneficiarse de las alzas cuando el inversor tiene otras ocupaciones o sentimientos respecto a los plazos de inversión. Para un inversor que sólo piensa en el corto plazo, éstos como otros instrumentos no son aconsejables, porque son lentos a la hora de decidir. Lo mejor es que ese inversor vaya por libre. Ahora bien, para personas como yo, con otras ocupaciones y otras inquietudes bursátiles a más largo plazo, la opción más adecuada es la de los fondos de inversión, aunque los rendimientos sean siempre inferiores".

"La nueva legislación sobre traspaso de fondos y de cambio de gestoras sin prima fiscal es muy favorable, aunque mi impresión es que muy pocos suscriptores se han empleado a fondo y han sacado todo el provecho a este fenómeno", concluye.

Más de lo mismo en fondos inmobiliarios

Los fondos inmobiliarios no han estado a la altura del crecimiento por el sector desde el año 2000. Éstos se han convertido en el mejor exponente del divorcio existente entre la subida de los activos en que invierten los fondos y la subida de estos fondos.

Según los últimos datos de Inverco (noviembre) la rentabilidad media ponderada del último año de los fondos inmobiliarios ha sido del 5%, apenas tres décimas más de la obtenida por los fondos de inversión mobiliarios. Bancos, cajas de ahorro y demás intermediarios financieros dicen a sus clientes que los fondos inmobiliarios son una forma indirecta de invertir en ladrillos, porque suponen la toma de participaciones en fondos que destinan buena parte de su capital a la inversión en activos inmobiliarios.

Frente al resto de los fondos de inversión, los inmobiliarios cuentan con dos obstáculos importantes como son las limitaciones en términos de liquidez (no es lo mismo vender acciones en Bolsa que un piso o inmueble) y las de necesitar una suscripción mínima más alta que los tradicionales.

Con todo, los fondos inmobiliarios mantienen un crecimiento patrimonial en el periodo del 45%, hasta los 6.354 millones de euros, aunque sus gestores prevén que este año los flujos sean más moderados por el enfriamiento del sector. La rentabilidades rondarán el 5%. "El fuerte crecimiento patrimonial, es decir, la importante entrada de dinero en estos fondos obedece a la propaganda alcista del sector y certifica la tesis de fondo de que los inversores siempre llegan tarde a los mercados. Ahora que los precios de los inmuebles son considerados a niveles de burbuja es cuando más dinero entra a través de los fondos inmobiliarios, cuando lo lógico sería todo lo contrario", dice Francisco Tulla, ex operador de la Bolsa de Madrid.

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La construcción de pisos creció 16% en 10 primeros meses
El País - 07 de enero de 2006
 
 
El número de visados de obra para vivienda ascendió en los 10 primeros meses de 2005 a 646.853, un 16,06% más que un año antes, cuando la cifra era de 557.300, lo que permite augurar que en 2005 se habrá producido un nuevo récord de construcción de pisos.

En todo 2004 el número de viviendas iniciadas se situó en 739.658, frente a las 690.206 de 2003, las 575.545 de 2002, las 561.186 de 2001 y las 594.820 de 2000.

El dinamismo del sector de la construcción se mantiene firme, pese a que el precio de los pisos continúa creciendo a un ritmo superior al 13%, según las cifras que ofrece el Ministerio de Vivienda.

Sin embargo, persiste la escasa presencia del sector público en la promoción de viviendas, ya que del total de pisos iniciados en los primeros diez meses de 2005, apenas 7.699 estuvieron impulsados por las Administraciones Públicas, el 1,19% del total.

La cifra de pisos de promoción pública iniciados en los diez primeros meses del pasado año supone, no obstante, un incremento del 30% sobre los 5.909 de igual periodo de 2004.

Mientras el incremento de los pisos iniciados alcanza el 16%, el de las viviendas terminadas es aún mayor y se eleva hasta el 18,5%.

En concreto, en los diez primeros meses de 2005 se terminaron de construir un total de 435.442 pisos, muy por encima de los 367.431 de un año antes.

Del total de pisos terminados, 4.230 fueron de promoción pública, esto es, el 0,97% del total, aunque la cifra es un 29% inferior a un año antes, cuando se alcanzaban los 5.954.

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Pérdida competitividad de la economía afectará crecimiento
EstrellaDigital.es - 09 de enero de 2006
 
 
El 70% de los expertos del 'Consenso Económico' de PWC prevén una caída de la inversión en vivienda en el próximo semestre. Los expertos estiman que la economía española está perdiendo competitividad y que esta situación, a largo plazo, pone en riesgo el crecimiento económico, según el 'Consenso Económico' del primer trimestre de 2006 elaborado por PricewarterhouseCoopers (PWC).

Así lo asegura el 96,5% de los encuestados, que consideran que esta pérdida de competitividad se hace patente en el fuerte déficit comercial que soporta la economía española. Para el 56,8% esta situación supondrá un riesgo para el crecimiento de la actividad a largo plazo.

Los expertos y empresarios encuestados consideran que el fuerte deterioro del déficit exterior se debe al diferencial de crecimiento de los costes y de los precios en relación con los principales competidores de España (según el 70,9%) y a la competencia de los países emergentes (según el 63,5%).

Los analistas creen que las principales amenazas de la economía española en este sentido son China (64,2%), los países del Centro y del Este de Europa (55,7%) y los países asiáticos en general (39%).

Por ello, los expertos creen que la receta para corregir esta situación pasa por hacer un mayor esfuerzo de comercialización de los productos y marcas españolas (66%), diversificar los mercados (65,1%) y reducir la tasa de inflación (56,5%). Además, una abrumadora mayoría (92,2%) estima que la política económica debería fomentar más el ahorro para financiar la compra de activos en el exterior.

En este sentido, el 77,3% de los encuestados estima que se tendría que mejorar la fiscalidad de los instrumentos financieros de ahorro, haciéndolos más atractivos frente a la inversión en vivienda, y un 21,7% pide que se desgraven los beneficios de las empresas para que éstas puedan ahorrar más y acudir menos a la financiación externa.

Crecimiento del 3,1% en el 2006

En cuanto a la evolución de la economía española, los expertos mantienen las expectativas positivas de consensos anteriores. Así, sitúan en el 3,2% el crecimiento para 2005 y en el 3,1% para 2006. En cuanto a la inflación, prevén que supere el 3% en los próximos seis meses y se sitúe por debajo de este nivel en diciembre de 2006.

Sobre la evolución del mercado de la vivienda, resulta significativo el cambio de opinión de los panelistas, ya que el 70% espera que la inversión en vivienda de las familias se desacelere en los próximos seis meses, cuando en el consenso anterior esta posibilidad sólo la contemplaban el 33%.

Finalmente, el 90,8% de los encuestados sigue pensando que la tasa de ahorro de las familias es baja y el 92,3% indica que su nivel de endeudamiento es "excesivamente elevado".

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Un estudio sobre PIB avisa de crisis económica a partir 2010
Finanzas.com - 11 de enero de 2006
 
 
Dos investigadores del Instituto Químico de Sarriá han analizado el PIB mundial a lo largo de 56 años y han concluido que a partir del 2010 se empezará a generar un déficit debido principalmente al petróleo

Santiago Niño Becerra y Lucinio González, catedráticos de la Facultad de Economía del Instituto Químico de Sarriá (IQS), han analizado la evolución del PIB desde el año 1959 hasta la actualidad y han constatado que "cada vez son más elevadas las probabilidades de que el crecimiento del Producto Interior Bruto mundial sea negativo".

Añaden que "por ejemplo, para el 2010 las posibilidades de que se produzca una evolución negativa alcanzan un 20%, una cifra que en términos macroeconómicos se considera muy elevada".

Uno de los factores más influyentes que provocará esta crisis será el petróleo, cuya demanda mundial ha crecido durante 2005 en unos 330.000 barriles diarios, hasta un total de 84,3 millones.

"A través de este estudio -explican los autores- se ha observado que la evolución del PIB es similar a la del petróleo, por lo que podemos prever que habrá una crisis económica y social gradual a partir de 2010".

Para ambos catedráticos, el mayor problema de esta crisis no es el petróleo, sino la cantidad de sectores que dependen actualmente de este recurso energético.

Así, explican que "todo el mundo habla de los problemas derivados de la consideración del petróleo como combustible en el transporte y en el suministro de electricidad, pero nadie habla del petróleo como primera materia de una familia numerosa de productos que nos afectan en la vida cotidiana como los medicamentos, pesticidas, aditivos, plásticos, lubricantes, tejidos y otros".

UN NUEVO SISTEMA ECONÓMICO

La crisis, según Niño y González, será gradual y conllevará el fin del sistema capitalista y al inicio de un nuevo sistema económico.

A los problemas ocasionados por el agotamiento de las reservas de crudo se deben añadir, alertan los autores, "otras realidades" como la proximidad al colapso de la capacidad de endeudamiento privado, la pérdida de funcionalidad del Estado, un modelo de protección social en retroceso, la posibilidad de crecimiento económico sin creación de empleo, las consecuencias de los déficit de EUA y una tecnología cada vez más eficiente y ahorradora en mano de obra".

En el caso de España, los profesores del IQS concluyen que será uno de los países que sufrirá más esta recesión debido a su condición de importador neto de petróleo y a su débil producción y su escasez de yacimientos, además de la falta de materias primas, una oferta de servicios de bajo valor añadido y la dependencia externa, así como la propia estructura económico-productiva del país.

La solución a esta posible futura crisis pasa por "un sistema económico más regularizado en relación con el suministro de petróleo de manera que crecientemente dejemos de depender de su precio" y por un consumo del petróleo sin derroche, que "deje de lado aquellos usos innecesarios como fabricar bienes inútiles"..

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Estoy endeudado, pero conduzco un Mercedes
El Confidencial Digital - 05 de enero de 2006
 
 
Los españoles han comenzado 2006 mirando la economía con escepticismo. La subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo ha afectado al nivel de confianza de los ciudadanos en la economía. El alto precio de la vivienda en España y el elevado endeudamiento al que están sometidas las familias son algunos de los asuntos que más preocupan en estos momentos a la sociedad española.

Esta incertidumbre ha llegado al sector del automóvil, que en los últimos meses ha sufrido un frenazo en sus ventas en contra de la tendencia de crecimiento que la empresa automovilística venía experimentando desde hacía dos años. Sin embargo, la marcha atrás de las ventas del sector contrasta con el avance que las tres conocidas marcas de lujo — Mercedes, Audi y BMW- han vivido en 2005.

Mercedes cerró el ejercicio del pasado año con un incremento del 16.94% en sus ventas. Mientras que BMW, lo hizo con un impulso del 16,35 y Audi con un aumento del 14,53%.

Una de las causas de la buena marcha de estas marcas de lujo, ha sido la salida al mercado de nuevos modelos para captar más clientes. Otro de los grandes motivos es, sin duda, la cultura de los españoles, que parecen sentirse más seguros al volante de un caro coche alemán que refleje su buen status social.

Una posición social que queda reducida a la apariencia, pues las estadísticas y los datos económicos no reflejan esa bonanza de la economía doméstica. El ahorro de las familias brilla por su ausencia y el endeudamiento de los hogares es motivo de preocupación tanto para los analistas, como para el español de a pie.

Por ello, más allá del negocio que el mercado español representa para estas grandes marcas, los datos recogen un hecho preocupante: la irresponsabilidad o falta de previsión de muchos españoles que, sin tener asentada su economía, optan por adquirir un vehículo que parece estar por encima de sus posibilidades.

Los franceses compran Renault o Citroën como muestra de su orgullo nacional. Los españoles no pueden hacer lo mismo, pues este país no puede presumir de tener una marca de coches propia. Sin embargo, no hay problema, ya que gracias al elevado poder adquisitivo del endeudado es posible fardar de tener un gran Mercedes.

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EEUU: 2006 puede acarrear el fin de la burbuja inmobiliaria
Mercado.com.ar - 09 de enero de 2006
 
El fenómeno especulativo “minorista” más amplio y peligroso del momento afronta un reflujo. Varios expertos vislumbran retroceso de demanda, caída de precios inflados y contracción en el gasto –o endeudamiento- del público norteamericano.

Esta vez, coinciden analistas especializados, ejecutivos de bienes raíces y la industria constructora: cinco años de auge se aproximan al fin, por imperio de su propio recalentamiento financiero. Sin duda, la brecha entre tasa básica de corto plazo (4,5% anual) y tasas largas (4,6/7%), anómalamente escueta, acabará frustrando la compra oportunista de viviendas adicionales –no para habitar sino para revender-, apoyada en tipos hipotecarios reales exiguos.

Eso quiere decir, créditos accesibles a la ávida clase media de los estados más ricos. También empieza a pesar el desorbitado precio de viviendas en Los Ángeles, Miami, Nueva York, Chicago, Cleveland, Houston, etc, donde un departamento chico puede costar arriba de US$ 250.000.

Pese a sospechosos vaivenes estadísticos, se detectan señales de que los incentivos para especular van reduciéndose. En otras palabras, asoma un fenómeno que Alan Greenspan –jefe saliente de la Reserva Federal- viene previendo desde hace meses.

El perfil del mercado es por cierto riesgoso. “Los números hoy a mano muestran que 20 a 25% de compras inmobiliarias corresponde a inversores especulativos y dueños de dos unidades o más”, apunta EverBank, especialista en el segmento. Es más: abundan las inmobiliarias metidas en esta rueda de la fortuna, signo de que la burbuja iniciada en 2001 puede desinflarse en los meses venideros.

La misma entidad presume que 10 a 20% del mercado puede secarse de pronto. Si ocurre eso, la presiòn bajista sobre los precios será irrefrenable. “Greenspan, es verdad, ha advertido varias veces sobre el fenómeno. Pero éste dura ya más de un lustro y, en ese lapso, la RF no hizo realmente nada para amortiguarlo. Quizá porque al gobierno le convenía una sensación de prosperidad en su base electoral y eso ya no hace falta, pues George W.Bush ha perdido mucho capital político”. Así sostiene Paul Krugman.

Entretanto, las propias tasas comienzan a preocupar. La semana pasada, por primera vez, las letras de Tesorería a dos años ofrecieron mayor rendimiento que los bonos a diez años (4,71 contra 4,66% anual). Por ende, el diferencial en favor del segmento hipotecario se había esfumado. De inmediato, los especuladores se lanzaron a refinanciarse tomando crédito hipotecario a tasa fija regulada, un factor distorsivo que la RF tampoco maneja.

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Soros predice que EEUU entrará en recesión en 2007
El Confidencial - 09 de enero de 2006
 
 
Por culpa del pinchazo inmobiliario

El millonario inversor George Soros asegura que la Reserva Federal norteamericana (FED) está apretando tanto las tuercas de la política monetaria que está desinflando los precios de la vivienda y, al mismo tiempo, conduciendo a la economía estadounidense hacia una recesión. El financiero le pone fecha a la misma: 2007.

“Un colapso en los precios de la vivienda en EEUU podría estar asociado con una caída del dólar, echando por tierra los intentos de un aterrizaje suave de la economía”. Soros pronunció estas palabras ante una audiencia en el Instituto de Singapur de Asuntos Internacionales, palabras que han sido recogidas por la agencia Reuters.

Soros ha confesado que él esperaba que los tipos de interés en EEUU, actualmente en el 4,25%, ascendieran hasta el 4,75%. Sin embargo, la FED podría creado “una ocasión razonablemente significativa de aterrizaje brusco. Si el mercado inmobiliario sigue enfriándose mientras los tipos se van ralentizando, podemos encontrarnos con un aterrizaje brusco. Por eso espero una recesión en 2007, no este año”, ha afirmado.

Aunque las economías en Europa y Japón se están recuperando, podrían no estar en condiciones de contrarrestar el impacto de una recesión en EEUU, ha comentado Soros, que estima que Europa está creciendo relativamente bien, pero que un aterrizaje brusco de EEUU podría estar asociado a una caída del dólar, y eso dañaría la economía del viejo continente.

Para este millonario, la burbuja inmobiliaria norteamericana ya ha tocado techo y se encuentra en el proceso de desinflado. Respecto a los mercados internacionales, Soros ha comentado que van “tan bien como se podría pedir” pero que podrían ir peor.

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Más corrupción, más pobreza
El Periódico - 10 de enero de 2006
 
 
La ONU se dota al fin de un instrumento, aún débil, para perseguir la lacra del pago de sobornos

El 14 de diciembre entró en vigor la Convención de la ONU contra la corrupción, un instrumento esencial para enfrentarse a una lacra que provoca en el mundo el pago anual por sobornos de 1.000 millones de dólares. Debería ser una gran oportunidad para estrechar el cerco a corruptores y corrompidos. Pero nace con una fuerte debilidad: sólo ha sido ratificada por 38 estados, entre los que aún no está España, de los 140 firmantes. En todo caso es una buena noticia, en cuanto fomenta una cultura contra la corrupción y plantea a los estados reformas legales más eficaces frente a ella. La convención trata con el mismo rasero la corrupción en el sector público y el empresarial, y exige transparencia en la Administración y en la contratación pública. Por vez primera se plantea que puedan ser perseguidos penalmente los servidores públicos que al cesar en sus cargos no logren acreditar su incremento patrimonial. Se estimula la cooperación ciudadana para la denuncia de los hechos, admitiéndose la denuncia anónima. Y, entre otros muchos avances, se reclama a los estados emplear los mismos métodos que se aplican a la delincuencia organizada, como operaciones encubiertas, vigilancia electrónica y control de las transferencias financieras para evitar el blanqueo de fondos. Hasta aquí, las expectativas que genera la convención. Veremos cómo y cuándo se cumplen. Cualquier demora será una forma de favorecer la corrupción y su impunidad.

La realidad no parece ir en esa dirección. En 1997, la OCDE impulsó reformas legales para sancionar penalmente los sobornos --el cohecho-- en las relaciones comerciales internacionales que ahora están perfectamente definidas en el Código Penal: "Los que corrompieren o intentaren corromper a las autoridades o funcionarios públicos extranjeros o de organizaciones internacionales ... para conseguir o conservar un contrato u otro beneficio irregular en la realización de actividades económicas internacionales..." Una realidad incontestable en el mundo actual. Según la ONU, por este procedimiento han salido capitales de África por valor de 400.000 millones de dólares, en especial de Nigeria, que se ocultan y remansan en los bancos occidentales.

Así, quien presidió el Zaire de 1965 a 1997, Mobutu Sese Seko, sustrajo de su país unos 5.000 millones de dólares, el equivalente a su deuda externa. El dictador nigeriano Sani Abacha y su camarilla saquearon 2.200 millones de dólares. Y podría continuarse con Salinas, Fujimori, Pinochet, etcétera.

EN ESTE contexto, se produce el escándalo del programa Petróleo por alimentos que la ONU aplicó en Irak desde 1996 hasta la invasión. Fue diseñado para aliviar el sufrimiento del pueblo iraquí provocado por las sanciones impuestas al Gobierno de Sadam Husein por la comunidad internacional. En los años 90, miles de niños de aquel país murieron por enfermedades y desnutrición a causa de la escasez de alimentos y de medicamentos. La comisión de investigación de la ONU, presidida por P. Volcker, descubrió que 2.253 empresas occidentales aprovecharon sus relaciones comerciales con aquel Gobierno, como contratistas de obras y servicios, para obtener ventajas y beneficios ilícitos pagando sustanciosas comisiones a las autoridades iraquís. Pagaron sobornos por valor de aproximadamente 4.000 millones de dólares, que enriquecieron al régimen iraquí en directo y gravísimo perjuicio del pueblo. Entre las empresas involucradas figuraban 45 españolas, claramente identificadas. El Informe Volcker, que consta de 12 millones de documentos probatorios, debe originar una decidida y profunda investigación penal para esclarecer los hechos. De las sociedades españolas debe saberse quiénes y dónde decidieron y ejecutaron la acción criminal, y en particular cómo se transfirieron los fondos ilícitos a sus beneficiarios. Pero, ¿qué está haciéndose? La magistrada Eva Joly, instructora del caso Elf en Francia, decía que "dejar en manos de los estados-nación el contencioso penal en materia de delincuencia económica a gran escala es peligroso en la época de los intercambios mundiales". La realidad es que hoy, ante la carencia de un Tribunal Penal Internacional para estos delitos, son los estados los que afrontan esta delincuencia con demasiadas deficiencias, obstáculos y, en muchas ocasiones, una deliberada voluntad de encubrirlos. Es justo preguntarse por qué no se extiende a estas formas más graves de corrupción el principio de justicia universal. Los estados deben ser competentes para perseguir esos delitos aunque se cometan fuera de sus fronteras y con independencia de la nacionalidad de sus autores. Estaría plenamente justificado, sobre todo cuando el ordenamiento español aplica dicho principio a otros delitos de similar o inferior gravedad.

ANTE EL Informe Volcker es inadmisible el silencio de la OCDE y, según denuncia Transparencia Internacional, es preocupante que no esté garantizada la custodia y conservación de las actas probatorias para que estén a disposición de las autoridades judiciales nacionales. En todo caso, ¿qué está haciéndose en España? El ministro Pedro Solbes dijo que se abriría una investigación. ¿Cuáles han sido sus resultados? La máxima responsabilidad corresponde al Poder Judicial, que está obligado, sin demora, a iniciar una investigación para determinar la intervención de los españoles en el pago de los sobornos, la veracidad y el alcance de éstos y los cauces financieros empleados para el abono de los mismos. Porque los delitos cometidos por los españoles, total o parcialmente, en Irak son perseguibles por nuestros tribunales. Sería una ofensa y un nuevo menosprecio al pueblo iraquí, tan maltratado por la invasión y la guerra, que la comunidad internacional enterrara una investigación exhaustiva sobre estos gravísimos delitos.

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Comunidad de Madrid
 
IU PROPONE EN MADRID PENALIZAR LAS VIVIENDAS VACÍAS
MadridPress.com (Comunidad de Madrid) - 07 de enero de 2006
 
 
El Grupo Parlamentario de Izquierda Unida (IU) ha registrado en la Asamblea de Madrid una proposición no de ley (PNL) en la que insta al Gobierno de la Comunidad a la creación de un registro único de viviendas vacías, a fin de que los ayuntamientos de la región puedan penalizar a sus propietarios mediante "un recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)", lo que requeriría de cambios en la ley estatal de Haciendas Locales.

La iniciativa, a la que tuvo acceso Europa Press, defiende la necesidad de establecer un recargo en el citado gravamen a "todas aquellas viviendas que no tengan el carácter de domicilio habitual del contribuyente, excluyéndose, previa justificación documental, las que cuenten con un contrato de arrendamiento, las destinadas a uso recreativo o turístico con el límite de una por contribuyente y las destinadas a usos distintos al residencial, entre otras".

La tasa de penalización propuesta por IU, que será defendida ante el Pleno del Parlamento madrileño por el diputado y senador Eduardo Cuenca, oscilaría "entre el 50 y el 150 por ciento de la cuota líquida del impuesto, en función del número de ejercicios fiscales en que la vivienda quede sometida a este recargo", lo que haría incrementar su cuantía.

BONIFICACIONES AL ALQUILER

La coalición de izquierdas, que llevará esta propuesta a la Asamblea durante el próximo periodo de sesiones, que comienza en febrero, también apuesta por permitir a los 179 ayuntamientos de la región que puedan "establecer una bonificación en la cuota íntegra del IBI para los propietarios de viviendas desocupadas que decidan colocarlas en el mercado para su alquiler".

En relación con el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), pide que se establezca "un porcentaje mayor para calcular la renta imputada a aquellos inmuebles que se encuentren desocupados permanentemente". Así, tendrían consideración de renta imputada "la cantidad que resulte de aplicar el 10 por ciento del valor catastral, salvo en el caso de los inmuebles cuyos valores hayan sido revisados o modificados y hayan entrado en vigor a partir del 1 de enero de 1994, en la que la renta imputada pasará del 1,1 actual al 5,5 por ciento del valor catastral".

Como última medida, el tercer grupo en número de escaños de la Asamblea de Madrid reclama al Ejecutivo de Esperanza Aguirre que desarrolle "una política de incentivos que contribuya a la puesta en el mercado de las viviendas vacías que existen en la Comunidad de Madrid".

Según los últimos datos de los que dispone la coalición, correspondientes al censo del año 2001, en la Comunidad de Madrid existían en esa fecha 306.556 viviendas vacías, un 40 por ciento más que hace diez años. Según sus cálculos, de las 734.500 viviendas iniciadas este año, 300.000 podrían engrosar "el ya elevado parque de pisos secundarios y vacíos".

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¿Pueden bajar los precios en Madrid?
ABC (Comunidad de Madrid) - 09 de enero de 2006
 
 
Lejos de seguir subiendo de forma espectacular, el valor de la vivienda en la capital ha puesto el freno de mano en 2005. La saturación de la demanda y, sobre todo, unos precios inaccesibles para la mayoría de las economías han dejado al mercado sin un futuro muy claro. Arganzuela (en 2005) y la periferia madrileña (en 2006) pueden ser los primeros casos de depreciaciones

Ya no es una quimera. Ni tampoco una utopía. Durante los últimos años los expertos no se han cansado de repetir que el precio de la vivienda no podría bajar nunca en la región. «No ha ocurrido nunca en la historia», apuntaban. El último informe de Sociedad de Tasación, sin embargo, ha dejado con la boca abierta a más de uno. No sólo porque prevea futuras bajadas ?sobre todo en la periferia? para el año 2006, sino porque refleja que en algún municipio de la capital la vivienda se ha depreciado.

Tal es el caso de Arganzuela, donde el precio de los pisos sólo subió un 2% en el ejercicio anterior. Es decir, se incrementó menos que la inflación, lo que en términos reales se considera como una disminución de valor. El caso de este céntrico barrio de la capital es el primero, pero ya nadie se atreve a decir que sea el último. Y es que el estudio de la tasadora ha obligado a los profesionales a cambiar el discurso y dejar ver sus vergüenzas. Y éstas no son otras que las ventas han caído de forma estrepitosa en el último ejercicio; que las compañías no saben cómo sacar adelante todo el stock de vivienda que tienen; y que los departamentos de márketing comienzan a trabajar a destajo para vender las «delicias» de sus productos.

El estudio de Sociedad de Tasación señala que el precio de la vivienda en la capital ha subido un 7,4% en 2005 ?el crecimiento más bajo de los últimos ocho años? hasta alcanzar los 3.629 euros por metro cuadrado. Es decir, el valor de los pisos sólo ha subido la mitad de lo que lo hizo el año anterior. La capital es, además, la segunda ciudad española donde menos se revalorizó la vivienda en 2005. Sólo Navarra registró crecimientos inferiores. Madrid, además, ha perdido en favor de Barcelona el «privilegio» de ser la ciudad más cara de España a la hora de adquirir un piso.

El centro de la capital ha sido el que más ha acusado el enfriamiento del mercado. En el segundo semestre del pasado año la subida de la vivienda en la capital (5,3%) ha sido inferior a la media nacional. Zonas como Retiro o Chamberí «sólo» se han encarecido un 8,3 y un 7%, cuando hace ahora doce meses subieron un 20,9 y un 23,4%, respectivamente.

Distritos de primer nivel

El resto de distritos de primer nivel han protagonizado subidas discretas, como Salamanca (7,4%), Chamartín (6,9%), Fuencarral-El Pardo (6%) y Moncloa-Aravaca (5,2%). Destaca, por encima de todos, el caso de Arganzuela donde el valor de una vivienda sólo ha subido un 2% en los últimos doce meses. El estudio señala que es «poco probable» que en un futuro inmediato baje el precio de la vivienda nueva en las áreas centrales de la ciudad, «si bien es previsible ?apunta? que la tendencia ascendente adopte curvas de crecimiento más moderadas, a medida que la oferta se ajuste a la demanda».

El informe apunta que el freno en la subida de los precios será «más notable» en las áreas periféricas de Madrid. En este caso, Sociedad de Tasación pronostica que la situación se mantendrá hasta que la oferta se nivele con respecto a la demanda o, incluso, la llegue a superar. En este último caso, según la tasadora, no sería descabellado «comenzar a ver bajadas de precios».

El «ranking» de distritos más caros lo encabeza Chamberí (5.131 euros por metro cuadrado), Salamanca (5.130 euros), Centro (4.566 euros) y Chamartín (4.380 euros). Los mayores incrementos, sin embargo, se produjeron en Carabanchel (14,1%), Usera (13,8%), Puente de Vallecas (13,1%) y Villa de Vallecas (12,2%).

Por municipios, los más caros son Alcobendas (3.905 euros por metro cuadrado), Majadahonda (3.779 euros), Las Rozas (3.419 euros) y San Sebastián de los Reyes (3.392 euros). Los que más se han revalorizado, por su parte, son Torrejón (12,4%), Getafe (11,9%) y Alcalá de Henares (11%). Los expertos no son optimistas respecto a la evolución del mercado en estas zonas.

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CC.OO. denuncia que más 50% de madrileños no llega fin mes
MadridPress.com (Comunidad de Madrid) - 07 de enero de 2006
 
 
El secretario general de CC.OO. de Madrid, Javier López, recordó el miércoles al Gobierno regional que tres de cada cuatro familias madrileñas no pueden dedicar ningún dinero al ahorro y que el 52,3 por ciento de los hogares madrileños tienen dificultades para llegar a fin de mes, "una situación debida al alto precio de la vida en Madrid, especialmente en vivienda, que consume más del 50 por ciento de las rentas de muchas familias madrileñas". López mostró su preocupación a la viceconsejera de Economía, Concha Guerra, por el endeudamiento de las familias madrileñas y la realidad de los trabajadores en paro o con contrato precario, a pesar de los buenos indicadores presentados por la Consejería de Economía en torno a las rentas y los salarios de la región.

En este sentido, el sindicato advirtió que el gasto medio por persona se ha situado en Madrid, en el tercer trimestre de 2005, en más de 2.500 euros, lo que supone un 21,35 por ciento por encima de la media nacional. Asimismo, resaltó que el problema no se encuentra en los gastos de alimentos, bebidas y tabaco, sino en el resto de bienes y servicios, donde la media de gasto se sitúa un 26 por ciento por encima de la media nacional.

El secretario general de CC.OO. Madrid consideró que el Gobierno regional debe ser más moderado en sus declaraciones "triunfalistas", y reclamó un compromiso con la estabilidad en el empleo, así como que se impulsen políticas de desarrollo industrial y productivo que equilibren el desarrollo madrileño que "está demasiado centrado en la construcción y los servicios en detrimento de la industria".

Por último, López recordó también los 600 euros al mes que cobran muchos jóvenes, mujeres e inmigrantes, y reclamó a los empresarios madrileños que apuesten por una competitividad basada en la estabilidad y formación de los trabajadores, el mantenimiento del poder adquisitivo y la reinversión de los beneficios en I+D+i.

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Catalunya
 
EL 40% DE LOS PISOS NUEVOS DE LLEIDA SON PARA ESPECULAR
El Periodico (Cataluña) - 10 de enero de 2006
 
 
Entre el 40% y el 50% de las viviendas proyectadas durante el 2005 en Lleida responden a fines meramente especulativos, según denunció ayer el presidente del Col.legi d'Arquitectes de Catalunya en la demarcación leridana, Pere Robert, que alertó de "la sobreoferta que se está produciendo en el mercado inmobiliario local". El colegio profesional leridano dio su visto bueno el año pasado a 13.006 proyectos de nuevas residencias, un 65,7% más que en el 2004, en que se visaron 7.849 propuestas técnicas. En la capital, el aumento fue del 112,7%. El boom constructor no ha llegado acompañado, paradójicamente, por una desaceleración de precios. La capital leridana ha soportado en el último año un incremento del precio del metro cuadrado construido del 17%, según la Sociedad de Tasación, "lo que hace que la situación sea ya insostenible", advirtió Robert. Para el presidente de los arquitectos, la situación que atraviesa el sector inmobiliario de Lleida es consecuencia de la llegada de grandes constructoras que antes no operaban en la zona, que han aterrizado en los últimos meses, "atraídas por el bajo precio del suelo". También ha pesado la inmigración, "que ha tensionado el mercado de segunda mano", dijo Robert. Recomendó prudencia a los inversores: "En pocos meses, han de empezar a notarse síntomas de desaceleración".

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La hipoteca del engaño
La Vanguardia (Cataluña) - 05 de enero de 2006
 
 
Los inmigrantes desalojados de Tortosa fueron timados al adquirir sus pisos ruinosos

Viorel Estefan cerró el viernes la compra de un piso en el casco antiguo de Tortosa, concretamente en el número 7 de la calle Sant Felip Neri (1 º 2 ª ) , a razón de una hipoteca de 72.000 euros. Tres años después de su llegada desde Rumanía, Viorel decidió comprar este piso, de 72 metros cuadrados, para ir a vivir con Violeta, su novia. Pero tan sólo cuatro días después, sin apenas haber podido instalarse en su nueva casa, este ciudadano rumano de 32 años y su pareja fueron desalojados por el Ayuntamiento porque todo el bloque podía derrumbarse.

Casi con toda seguridad, este edificio, que ya fue desalojado la pasada Nochebuena después de que se desplomase el edificio contiguo, será derruido. Viorel, que trabaja en un almacén de frutas, ha tenido que volver a su antigua casa de alquiler. Ni tan siquiera ha tenido tiempo de recoger todas sus pertenencias de un piso sellado por la Policía Municipal, que sólo deja entrar a los inquilinos afectados para que retiren muebles y objetos personales.

Como esta pareja de rumanos, 21 vecinos más, casi todos inmigrantes, fueron desalojados anteayer de sus casas. Como Viorel y Violeta, la mayoría siguen pagando una hipoteca por un edificio casi sentenciado. "Han sido víctimas de un verdadero timo, les vendieron unos pisos horrorosos, medio abandonados", denuncia la presidente de la asociación de vecinos del Nucli Antic, Caritat Garcia.

Los vecinos afectados se reunían ayer con el Ayuntamiento, que ha facilitado a los propietarios un abogado y un experto en seguros. La concejalía de Urbanismo tiene la intención de comprar todo el bloque para derruirlo. Otra cosa muy distinta será a qué precio, ya que se trata de un inmueble muy deteriorado. A pesar de que se trata de pisos con más de medio siglo de antigüedad, los ahora desalojados los compraron en los últimos cinco años por precios que oscilan entre los 24.000 y los 48.000 euros. Unos costes asequibles para inmigrantes con poco poder adquisitivo. "Hacen falta valores más éticos de los que se están viendo estos días en Tortosa", denunció ayer el concejal de Urbanismo, José Antonio Martín.

Miloud Ababi, marroquí, es quien vendió al ciudadano rumano su piso, aún sabiendo que el inmueble por el que pedía 72.000 euros había sido desalojado cuando la estructura del piso contiguo se desplomó. "Yo de esto no sabía nada", explica abatido Viorel. Su hermano Mario destaca que toda la familia, de cinco hermanos, está "destrozada". Al parecer, Ababi había preguntado en su entorno cómo podía vender un piso que le había costado 60.000 euros y por el que ahora, tras derrumbarse el inmueble contiguo, sólo le ofrecían 24.000.

Otro caso en esta misma calle es el de los propietarios, también inmigrantes, de uno de los inmuebles del número 9, el que se derrumbó. En su caso, habían comprado el piso en agosto por 48.000 euros, según fuentes vecinales. Ahora, su casa ha quedado reducida a escombros. "Los propietarios no saben qué hacer", destaca Garcia.

El Ayuntamiento ha facilitado a los 23 vecinos la ayuda de la brigada municipal y un local para depositar sus muebles antes de que encuentren otra vivienda, aunque recuerda que se trata de un problema de la propiedad privada. De momento, los afectados han sido realojados en casas de amigos y familiares. Mientras tanto, a la espera de conocer el destino final de su inmueble, Viorel Estefan, y los otros propietarios, seguirá pagando su hipoteca: algo más de 400 euros al mes.

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Comunidad Valenciana
 
INMOBILIARIA DE SANTA POLA LANZA PRIMERA CAMPAÑA DE REBAJAS
Las Provincias (Comunidad Valenciana) - 10 de enero de 2006
 
 
Re/Max registra ante notario un descuento medio en enero del 10%. Una agencia inmobiliaria de Santa Pola, perteneciente al grupo Re/Max –una de las firmas líderes del sector– ha lanzado la primera campaña de rebajas sobre venta de viviendas en España. La iniciativa que contempla un 30% de toda la oferta, con un descuento medio por inmueble del 10%, ha sido registrada ante notario.

La firma inmobiliaria santapolera Gloriera Re/Max es pionera con la puesta en marcha de la primera campaña de rebajas en el sector de la vivienda. Se trata de una iniciativa que cumple con el marco legal que se establecen para este tipo de acciones comerciales, puesto que toda la lista de inmuebles rebajados ha sido registrada en un acta notarial con los precios antes y después, tal como exige la ley. Los responsables de la firma están convencidos del éxito de la fórmula, que incluye un descuento medio del 10%.

Tres de cada diez propiedades que gestiona la agencia han sido incluidas en esta acción específica, lo que supone un porcentaje muy significativo. El precio se ha establecido en cada caso tras exponer a los propietarios de las viviendas y de los locales comerciales los términos exactos de la campaña.

El mánager y responsable comercial de Re/Max en Santa Pola, Juan Carlos Sempere, resalta que “la oferta presentada es muy variada, porque incluye todo tipo de productos”, a la vez que puntualiza que se circunscribe sólo a su oficina. Sin embargo, desde la central de la compañía se hará un seguimiento de la iniciativa para ver la idoneidad de extenderla al resto de la red.

Desde la Organización de Consumidores Usuarios (OCU) reconocen que no han tenido hasta ahora noticias sobre este tipo de campaña comercial, mientras aclaran que debe cumplir la normativa de las rebajas, es decir, “especificar el precio antes y después de las rebajas”.

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Andalucía
 
Cuando compras una casa el banco te invita a la imprudencia
Málaga Hoy (Andalucía) - 10 de enero de 2006
 
 
La adquisición de una vivienda es uno de los principales problemas de la ciudadanía. Ante el incremento de los precios, Gabriel Rodrigo destaca la necesidad de que las administraciones públicas asuman un papel activo y subraya que con la entrada en vigor de la Ley de la Vivienda Protegida en un plazo de cuatro o cinco años se podrá observar una moderación en los precios del sector libre

–Cuando lee que un joven malagueño tiene que destinar el 70 por ciento de su sueldo a pagar una vivienda, ¿qué le viene a la cabeza?

–El horizonte actual muestra que se trata de un esfuerzo imposible y la alternativa que podría ser el alquiler también lo es, porque la cifra media ronda los 600 euros. La situación coyuntural es tremenda, porque coincide el incremento de los precios de la vivienda con la desaparición de oferta de VPO. Hay que tener en cuenta que en Málaga hemos pasado del año 1995, en el que el 40 por ciento de las casas que se hacían era VPO, a 2004, donde el porcentaje es de apenas el 2,6 por ciento. Este hecho ha dejado a una franja de población que apenas puede pagar una hipoteca, pero eso no alcanza a los jóvenes.

–Porque cuando usted se compró su casa los precios eran más moderados...

–Hace apenas cinco años, una vivienda en el mercado libre podía costar entre un 20 y un 25 por ciento más que una pública, pero en la actualidad esa distancia ha crecido a casi un 60 por ciento. En 2000 construimos 278 viviendas en la promoción San Telmo, que fueron vendidas a la gente que aparecía por la oficina de manera escalonada. Cinco años después, una promoción de 42 casas justo al lado ha recibido 2.700 solicitudes.

–¿No le parece que la dinámica en la que ha entrado el sector inmobiliario es una locura?

–Hay cierta locura porque el promotor ha empezado a subir los precios. Hace cinco años el precio de obra por metro construido era de 75.000 pesetas, ahora está en 110.000. Antes costaba ocho millones de pesetas hacer un piso de cien metros y ahora unos once millones. A eso hay que sumar que el precio del suelo se ha disparado y por él se pide lo que se quiera. Antes el promotor consideraba aceptable ganar dos o tres millones, pero ahora saca fácilmente veinte.

–Pero hay gente que la compra.

–Claro, pero hay que tener en cuenta que a eso se une que el banco te invita a la imprudencia de meterte en una trampa. Antes, aunque quisieras ser imprudente, el banco no te dejaba. Tiene su explicación, porque la vivienda es un producto que sube trimestralmente, pero es cierto que la política bancaria invita a la imprudencia.

–Y en este contexto, ¿qué papel tienen que jugar las administraciones públicas?

–La Administración autonómica ha abierto dos vías importantes: fijar un 30 por ciento de la edificabilidad de los suelos para VPO y la posibilidad de que tanto la Junta como los ayuntamientos puedan delimitar áreas de reserva para el patrimonio público de suelo. Desde esas dos vías se puede plantear una nueva estrategia.

–Pero esa estrategia no es a corto plazo.

–Para ver los frutos primero habrá que pasar el tránsito del desierto. Hay que tener en cuenta que las modificaciones de los planes generales de los municipios, que deberán estar aprobados en enero de 2007, tendrán que incluir esta medida. Hay una travesía del desierto que puede durar cuatro o cinco años, a partir de los cuales creo que se moderarán los precios. Ahora mismo hay un comprador que va a la renta libre asfixiado, pero que si tuviese la opción de ir a por una VPO lo hará. Esa dinámica provocará una moderación de los precios porque el promotor se encontrará con un porcentaje de la población que se desviará hacia la oferta de vivienda pública, a excepción de aquéllos que quiera vivir en el Limonar porque da mucho caché.

–¿Se le da un componente peyorativo a la VPO?

–Hay un discurso muy perverso en este sentido y un problema de lenguaje. La administración hace por un lado promoción oficial, en la que con fondos públicos promueve viviendas para la franja que gana menos y que no va a poder pagar una hipoteca, y la protección oficial, donde la Administración ayuda a que te compres una casa. Es verdad que se han producido fallos importantes en el momento en que se intentó meter a determinados colectivos, con costumbres sociales determinadas, en unas viviendas que no se adecuan. Eso ha conllevado un problema cultural de convivencia. La insistencia en la idea de que la VPO es para los pobres no es cierto. Esa lectura deja sin esperanza a los jóvenes, que se encuentran con que no pueden pagar una vivienda de renta libre...

–A lo largo de este año que está a punto de acabarse se han visado en la provincia poco más de 1.500 VPO frente a las casi 38.000 de renta libre. De todas ellas, 422 VPO se visaron en Málaga capital, lo que supone una por cada 1.300 habitantes. ¿Da un poco de risa esta cifra?

–Sí, absolutamente. Da tanta risa que la única posibilidad de poder hacer vivienda es la Administración, que es la única que puede obtener suelo a precios adecuados para VPO. Sale ahora la idea de que los ayuntamientos no pueden vender el suelo, cuando eso ya existía, pero lo que se ha hecho ha sido mirar al techo y silbar. Porque si uno se pone duro los ayuntamientos no pueden pagar sus gastos y al personal, al existir un problema de financiación de los municipios. Hay veces que los ayuntamientos disparan el precio porque venden el suelo al mejor postor, con lo que incluso fijan cifras de referencia para el mercado libre. Comprar una vivienda es después de casarse y de tener una vivienda el hito más importante. Es tan fácil hacer demagogia con eso porque es un tema muy sensible. Los instrumentos para solventar ese tema está en los ayuntamientos, que obtienen suelo de los aprovechamientos urbanísticos.

–¿Qué novedades incluye la nueva Ley del Suelo y de Vivienda Pública?

–Además del 30 por ciento para VPO, incluye la obligación de que los ayuntamientos no puedan cobrar los convenios urbanísticos que firman hasta que se desarrolle el planeamiento. Por eso están asustados algunos municipios. Ahora se gana en transparencia y el dinero no se podrá ingresar hasta que se confirme el planeamiento y reitera que los ingresos tienen que ir a parar a patrimonio público de suelo.

–Esta ley esta siendo muy criticada por alcaldes de todos los partidos...

–Rincón de la Victoria, que tiene La Cala, Rincón y Benagalbón y recibe ayudas por el número de habitantes de derecho. Pero tiene que asumir el gasto de tres ferias, tres campos de fútbol, tres polideportivos... Entiendo que los municipios tiren de lo que pueden, pero el problema viene de que la financiación está basada sólo en la población de derecho. Los ayuntamientos han encontrado la vía del urbanismo, que ya viene de muy antiguo.

–Pero imagino que no estará muy de acuerdo con las críticas de esos alcaldes.

–Acostumbrarse a que uno es dueño del cortijo y que te venga una administración a poner un poco de referencia y diga que las reglas de juego que se tienen que respetar son otras...

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LAS OPERACIONES URBANÍSTICAS FINANCIAN EL 75% DE PRESUPUESTO
Diario de Sevilla (Andalucía) - 09 de enero de 2006
 
 
El gobierno dice que la seguridad de los convenios que nutren las arcas está garantizada, pese a las exigencias de la nueva Ley del Suelo

La dependencia que los ayuntamientos sevillanos, fundamentalmente los metropolitanos, tienen de los ingresos urbanísticos no es un hecho puntual, sino una situación generalizada que se verá mermada con las últimas modificaciones introducidas en la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) a través de la Ley de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo, que impide que las arcas municipales reciban ninguna cantidad a cargo de convenios urbanísticos (acuerdos que se firman con los dueños del suelo que se va a recalificar) hasta que éstos no tengan la aprobación definitiva de la Junta de Andalucía. Espartinas es un ejemplo: más del 75 por ciento de los 21,6 millones a los que asciende el presupuesto municipal para 2006 –aprobado en el Pleno en vísperas de la Nochevieja– procede de los ingresos que se han previsto a cargo de licencias de construcción y urbanísticas pero, sobre todo, de convenios con dueños de suelo.

Todos estos acuerdos urbanísticos se inscriben en un Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) que se encuentra en fase de avance y que un juzgado de lo contencioso administrativo acaba de poner en cuestión, al anular el pliego y el concurso por el que se le adjudicó su redacción al arquitecto Luis Recuenco, al vulnerarse, según el fallo, el principio de la libre concurrencia.

Pese a este contexto, desde el gobierno local se insiste que la seguridad jurídica de los convenios y de los ingresos municipales está garantizada. El delegado de Urbanismo y Hacienda, Javier Jiménez (PP), recuerda que todos y cada uno se aprobaron en el Pleno antes de la entrada en vigor de la ley –varios de ellos, a principios de diciembre y la ley es de obligatorio cumplimiento desde el día doce–. En lo que afecta a la anulación judicial del contrato con el equipo redactor del PGOU, Jiménez afirma que el 30 de diciembre se aprobó el nuevo pliego de condiciones para otra adjudicación de los trabajos, que se harán sobre el avance que ya ha dejado Recuenco, que se aprobará en Pleno este mes. Todo –insiste– se resolverá en el plazo de un mes.

No se tiene tan claro, sin embargo, desde los grupos de la oposición. Entre ellos el PA, cuyo único concejal, Felipe Moreno, recuerda que los ocho convenios urbanísticos que se han incluido en los presupuestos 2006 suman un montante total de 16,2 millones de euros y suponen el 41 por ciento de todos los ingresos, que se eleva hasta el 75,14 por ciento si se tienen en cuenta las licencias de obras y de construcción aparejados.

El andalucista destaca que los ingresos corrientes –las transferencias del Estado y las tasas que seguirá cobrando normalmente el Ayuntamiento, al margen del boom urbanístico– son menores (5,3 millones de euros) que los 5,5 que supone el gasto de personal y el gasto corriente, lo que revela que se trata de unos "presupuestos ruinosos para las arcas municipales y que hipotecarán el futuro" del Ayuntamiento.

El interventor, aunque da su visto bueno a las cuentas, advierte en su informe preceptivo que "las estimaciones de ingresos por Impuesto de Construcción, Instalaciones y Obras, las previsiones de recaudación de la correspondiente tasa, así como los recursos eventualmente recaudados, de los antecedentes sobrantes en la Tesorería Municipal se alejan de la prudencia que ha de regir las previsiones de ingresos de modo que si no llegaran a cumplirse en su integridad podrán generar un resultado presupuestario para el ejercicio 2006 negativo".

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Galicia
 
La Xunta protegerá la costa ante los planes urbanísticos
El País (Galicia) - 07 de enero de 2006
 
 
Para construir decenas de miles de viviendas. El Gobierno gallego suspende normas urbanísticas en dos localidades por el cúmulo de infracciones

Un neologismo se ha apoderado del vocabulario político gallego: marbellización. Aunque algunos lo consideran exagerado, el término expresa el creciente temor a que la presión constructora sobre el Mediterráneo y Andalucía se traslade ahora a Galicia, que tiene más de un tercio del litoral español con amplias zonas todavía vírgenes. Las noticias sobre compras masivas de terrenos y los planes de algunos ayuntamientos costeros para recalificar vastas áreas próximas a la costa han provocado la reacción de la Xunta con el anuncio de un plan para poner coto a las "prácticas abusivas".

Mientras se elabora ese plan con el propósito de tenerlo listo antes del próximo verano, el Gobierno de coalición entre socialistas y nacionalistas, que lleva cuatro meses en el poder, ha querido dejar claro que la "apuesta por la ordenación del territorio y el urbanismo de calidad es uno de los puntos esenciales de su programa", como apunta la consejera de Política Territorial, María José Caride. Una de sus primeras medidas ha sido la suspensión de las normas urbanísticas en dos municipios, Sada, una zona de playas próxima a A Coruña, y Tui, localidad fronteriza con Portugal que posee un casco histórico de gran valor, tras constatar las "graves irregularidades" cometidas en ambos casos. En Sada el Ayuntamiento presentó hace meses un plan que permitiría construir casi 50.000 nuevas viviendas, el cuádruple de las actuales.

El avance imparable de la economía del cemento y el agotamiento de la capacidad de construcción en otras zonas de España se han unido a la mejora de las comunicaciones con la Meseta para aumentar la presión urbanística sobre el litoral gallego.

La mayoría de los municipios costeros prepara la revisión de sus planes para ordenar el suelo y aumentar las posibilidades de edificación. La zona próxima a Vigo, con multitud de playas y un clima más cálido que en el resto de Galicia, es un ejemplo de las expectativas y los temores que suscitan las posibilidades de desarrollo. En Nigrán, tradicional lugar de veraneo de la comarca, el alcalde, Alfredo Rodríguez, del PP, ha elaborado un nuevo proyecto urbanístico protegido por un inusual secretismo. No lo conocen ni la mayoría de los concejales de su grupo y, antes de entregarlo personalmente en la Xunta, lo tuvo guardado bajo llave en su despacho para, según dijo, ponerse a salvo de las presiones de los promotores. Hace un mes, fue incendiado el coche de un edil del BNG, un episodio que nacionalistas y socialistas vincularon a sus denuncias sobre una operación urbanística. "Sea como sea el nuevo plan, en Nigrán ya no queda un metro cuadrado sin comprar", advierte un empresario de la zona.

En la ría de Vigo también está Cangas do Morrazo, las protestas vecinales han logrado paralizar un nuevo plan de urbanismo, aunque el Ayuntamiento ya había firmado previamente convenios para dos grandes operaciones: la construcción de 5.000 viviendas junto a la costa de la hermosísima ría de Aldán y de cerca de un millar de chalés y de un puerto deportivo de altos vuelos, diseñado por el británico Norman Foster, en una antigua fábrica de conservas.

Las Rías Baixas, como la de Vigo, son el área más urbanizada de Galicia, por su clima y su mayor desarrollo económico, pero la presión para construir se está trasladando ahora a otras zonas que permanecían relativamente vírgenes, como el litoral de Lugo o la Costa da Morte, en A Coruña. Esta última comarca fue la más castigada por el desastre ecológico del Prestige con una consecuencia paradójica: la atención de los medios de comunicación y la llegada de miles de voluntarios para limpiar sus playas e imponentes roquedales la han situado en los circuitos turísticos. En Muxía, conocida como la zona cero de la catástrofe, se acaba de aprobar un plan de urbanismo que prevé construir 700 viviendas para 5.300 residentes en un pueblo que ahora no sobrepasa los 1.500. El Ayuntamiento ha recalificado terrenos que en buena parte están a menos de 200 metros de la costa y que, según denuncias de la oposición, previamente habían sido comprados por empresas vinculadas a familiares del alcalde, Alberto Blanco, del PP.

"Nuestros 1.720 kilómetros de costa son muy frágiles desde el punto de vista paisajístico y medioambiental", explica Ramón Lueje, director general de Urbanismo. "Nuestra intención no es impedir el desarrollo urbanístico, pero sí contenerlo y ordenarlo". Ése es el propósito del Plan Territorial Integrado del Litoral que la consejera María José Caride quiere aprobar antes del verano, junto a la creación de una Agencia de Calidad Urbanística, que actuaría de acuerdo con los ayuntamientos.

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Islas Baleares
 
Los inversores españoles toman el relevo de los alemanes
Invertia.com (Islas Baleares) - 10 de enero de 2006
 
 
Cataluña y Madrid son los nuevos inversores del mercado turístico-residencial de las Islas Baleares. La caída en picado de la demanda alemana, hasta el punto de casi desaparecer como consecuencia de la recesión económica que vive el país desde finales de 2003, ha propiciado que británicos –también inversores tradicionales de las Islas- y sobre todo españoles hayan vuelto a interesarse en Baleares para adquirir una segunda residencia, lo que ha propiciado la reactivación del mercado vacacional.

De entre todos los españoles, catalanes y madrileños son los más interesados por las islas, en especial por Menorca e Ibiza, según revela el último informe sobre el Mercado Residencial de Palma de Mallorca elaborado por la consultora CB Richard Ellis. En concreto, el 40% de los compradores de viviendas turística en Menorca son catalanes, frente al 30% de británicos y el 30% de alemanes. Los madrileños, por el contrario, prefieren Ibiza, donde acaparan el 20% de las compras.

Además de la recuperación de la demanda, también se ha producido una mayor actividad constructora. Las viviendas iniciadas han aumentado un 70%, después de varios periodos de menor construcción debido a las moratorias urbanísticas ligadas a las limitadas posibilidades de expansión de la isla. Por lo que se refiere a los precios, al igual que en el resto de España, se observa una ligera desaceleración después de registrar incrementos anuales del 15%.

“La primera vivienda se muestra con capacidad para mantener la demanda, debido a su natural necesidad, aunque es posible que los precios se ralenticen lo mismo que las ventas. En la segunda vivienda tendrán más capacidad de reacción aquellos productos asociados a instalaciones deportivas”, concluye el informe.

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